旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展新增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有家庭对现住条件不满意，有购房强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场繁荣和活跃，以此来带动住房级市场发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购款，经营期发生利息，按年利率计入财务费用。经营成本本项目经营成本为建筑投资销售费用等，第年经营成本为万元,第二年为万元,第三年为万元。成本估算总成本估算按建设投资销售费用财务费用等各项费用之和计算，见附表。经营收入与税金经营收入售房计划项目建设期年，建设期第二年售房率为，第三年售房率为经营收入本项目产品为商场住宅，同时出售。商业房建筑面积，售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。住宅建筑面积,售价按元，建成后第年预售收入万元，第二年预售收入万元。根据以上收入合计第年总收入万元，第二年总收入万元，总收入合计万元。经营收入见附表。税金本项目应缴纳税率营业税，城市建设维护税，教育费附加费，总售房税及附加费万元，详见附表。财务盈利能力分析售房利润总额为万元，上缴所得税万元，售房税后利润万元，详见附表。经计算，评价主要指标为售房投资总利润率税前售房投资总利润率税后售房投资总利税率税前售房投资总利税率税后资本金总利润率税前资本金总利润率税后财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后清偿能力分析借款本息银行借款亿元，实际利率为。还款资金来源偿还建设期借款本息资金来源于售房收入和自有资金。从借款日起，银行借款偿还期为年。不确定性分析盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点总成本平均销售单价营业税率平方米占计划销量平方米销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点总成本销售量营业税率元平方米为计划平均销售价元平方米。敏感性分析建设投资对项目影响从建设投资敏感性分析表说明，当投资增加，税后利润降为万元，税后投资利润率下降为，说明应严格控制建设投资，不使其增加当投资减少，税后利润上升为万元，较基本方案多实现纯利润万元，税后投资利润率为，较基本方案增加个百分点。经营收入对项目影响从经营收入敏感性分析表说明，当项目经营收入含售价和销售面积两个因素较基本方案增加，实现纯利润万元，投资利润率上升为。当经营收入降低，投资利润率降为。从以上分析结果表明,该项目具有较好盈利能力和较强抗风险能力，项目财务角度可行。第十章结论青海明瑞房地产开发有限公司拟建明瑞金都住宅小区工程对加快西宁市危旧房改造，改善城市环境，增强城市功能，提高城市品位都具有着重要作用，同时，该项目建设对拉动经济增长和发展潜力和空间还很大，原因有几方面首先国家继续实行扩大内需宏观经济政策，并把启动住房消费作为实施扩大内需个措施，这将为西宁市房地产及住房建设提供更广阔发展空间其次省内外投资商纷纷来宁寻求发展机遇，在西宁安家置业，些重点基础设施项目建设必将引来集团在西宁建立居住基地，这些都必将增加对住房有效需求第三西宁已成为全省各州地市县职工离退休安家子女入学职工调动首选地区，也将直接增加对住房需求第四目前西宁市已把危旧房改造作为实施提位战略重要措施，力争年内彻底改造全市危旧房屋，因此，在未来几年危旧改造是西宁市房地产业发展新增长点第五目前在西宁市已售公房地产万户家庭中，有家庭对现住条件不满意，有购房强烈愿望，这必将刺激住房二三级市场繁荣和活跃，以此来带动住房级市场发展。未来住宅消费者购房时不仅要看房子面积户型楼层建筑质量价格服务等因素，而且更加注重地段周围环境购物休闲就医交通等条件。拟建小区地处西宁市长江路，属城市主要街道繁华区，位置优越，交通便利，在此建设商住小区是十分适宜。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米,西十分适宜。第三章建设选址及建设条件第节建设地址选择拟建明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，小区东南侧为汇通大厦，东北侧为省地税局。市区主要公交车很多都在附近停靠或经过。此地段为市区景观规划用地，该项目选址符合西宁市总体建设规划，项目用地已经西宁市土地规划部门批准。项目建成后供水供电可就近接入，且经主管部门经同意，外部建设条件比较优越。场地东北宽余米,西南宽余米，最大处约米，建设用地面积为万平方米，场地高差较大，东南面有挡土墙，平均高出长江路约米，南高北低，南北高差约米。第二节建设条件自然条件西宁市地处高寒地区，属半干大陆性高原气候，其特点冬季寒冷，夏季凉爽，干燥多风，降水量少，蒸发量大，昼夜温差大，太阳辐射强。历年极端最高气温年，历年极端最低气温。多年平均降水量，最大日降水量年月日，最大小时降水量年月，年内降水分配均匀,般多集中在月份,占全年总降水量,月降水集中,暴雨多,历年平均蒸发量,基本雪压,历年最多风向为,年遇最大风速,年遇最大风速,基本风压多年平均日照时数小时,日照百分率,多年平均相对湿度,多年平均无霜期天,多年平均气压毫巴,多年平均雷暴日数天工程地质条件本项目尚未进行地勘工作，工程设计前须进行地质详勘。现将大同路邻近地质情况说明如下，供参考。地形及地貌场地地处湟水河南岸级阶地前缘。原始地貌已受般破坏，南高北低。地层构成经钻孔揭露，场地地层由人工填土第四系冲积物及第三系泥岩组成，自上而下分述如下杂填土灰褐棕褐色。上部以砖块砼块等建筑垃圾为主，结构松散，厚度约,下部以粉土粉质粘土为主，含少量卵石碎砖块等，结构稍密。该层层厚,堆填时间除建筑拆迁时堆积以外，般达年以上。卵石杂色，骨架颗粒成份为花岗岩石英岩石英砂岩等，粒石般为㎝零星见有漂石，最大粒径㎝，石英砂岩等，粒径般为㎝，零星见有漂石，最大粒径㎝，㎝以上者占总重，磨圆度好，多呈亚圆状，充填物为中粗砂及少量粘性土，级配良好，稍密中密。层厚,顶面埋深粉土浅黄色,土质均匀,无层里，偶见少量圆砾等包含物,稍湿,中密密实摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低。该层仅分布于所在南部场地，层厚,顶面埋深。土夹石杂色，以粉土为主，卵砾石含量约占总重，稍密稍湿，仅分布于所在西南角，向北向南尖灭，层厚,顶面埋深第三系强风化泥棕红色,局部见青灰色,原岩结构已遭破坏,大部分已风化成粘性土,坚硬可塑状,层厚,顶面埋深。第三系中风化泥岩棕红青灰色，组织结构部分破坏，风化裂隙较发育，节理面见有次生矿物，岩石质量指标较好，该层控制厚度，顶面埋深，岩体基本质量等级分类为，属巨厚层。土物理力学性质评价其中卵石重型动力触探修正后击数击,平均击,中密,力学性能较好第三系强风化泥岩坚硬可塑状孔隙比为,平均，压缩系数,平均，属中等中压缩性土层。剪切试验指标为力学性能较好。第三系中风化泥岩其天然状态下单轴抗压强度在之间,平均,属极软岩,力学性能尚好地下水及土腐蚀性评价场地地下水属潜水,静止水位,含水层为卵石层,水值为,水中含量为,含量,折算值为,按类环境判定,地下水对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中钢筋具弱腐蚀性,对钢结构具中等腐蚀性。土值为,含量为,含量,含量为,按类环境判定,土对混凝土结构具中等腐蚀性,对钢筋混凝土结构中钢筋具中等腐蚀性,对钢结构按值不具腐蚀性。水土对建筑材料腐蚀防护，应符合现行国家标准工业建筑防腐蚀设计规范规定。岩土工程分析评价场地稳定性及适宜性拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料设置如下所示组织机构框图第二节小区物业管理明瑞公司商住小区建成后，物业管理委托青海农牧控股有限公司注册佳馨物业有限公司负责。董事会总经理经营业务副总经理行政事务副总经理工程部开发部办公室财务部第八章项目实施进度计划安排项目建设期安排为二年零两个月，其中年月至年月完成项目批复，资金筹措危旧房拆迁，工程地质钻探，工程设计等年月至年月完成土建工程，年月至年完成设备购置安装内外装饰工程及收尾工程。工程年月至年月份竣工验收。项目实施进度安排表项目阶段年年年前期工作土建工程设备购置安装内外装饰收尾工程竣工验收安全管理第九章建设总投资及资金来源第节投资估算依据项目投资估算依据规划方案及有关文字说明，主要工程量是按规划方案框算编制，并且参考类似规模建筑来确定本项目投资。定额采用土建工程参考青海省建筑安装工程预算定排就业具有积极现实意义。该项目建设用地位于长江路以东汇通大厦以北省地税局以南省二建茶卡盐场办事处用地，项目选址及建设符合西宁市城市总体规划要求。明瑞金都商住小区工程为多幢集商贸住宅为体综合性商业建筑，项目总建筑面积平方米，总投资亿元，实现售房利润总额万元，所得税万元，总投资回收期年，财务内部收益率，银行借款偿还期年。经济效益分析表明项目主要财务指标较好，在财务上是可行。几点建议明瑞金都商住小区工程为商住建筑，建设在下阶段方案比选中，进步根据整体功能要求，优化方案，节省投资。项目投资较大建议在步工作中，积极落实资金到位工作，加快项目建设步伐，尽快发挥经济效益。元，同比增长，其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改善住房条件和逐步向舒适型过度需求。目前全国城镇人均住房建筑面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。经过年快速发展，我国住宅严重短缺时代已基本结束。随着社会经济快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步升级，居民住宅消费要求也发生了较大变化，购买能力大大提高，随着购房信贷刺激，居民保持了较高购房热情，个人购房比例明显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上，当前住宅开始向户均套，人均室舒适型消费发展，广大职工居民以至农民新轮要求改善住房条件和购买住房需求日益强烈，随着人口自然增长以及全国城镇化速度加快，农村人口进入城市，也必然带来对住宅旺盛需求，据业内人士预测新轮住宅建设和房地产热将持续年。同时未来房地产市场将进入规模化品牌第章总论第节项目名称及承办单位项目名称青海明瑞金都住宅小区建设单位青海明瑞房地产开发有限公司项目法人代表第二节建设单位概况及项目背景建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于年月日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋人工机械