隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地。建设规模项目规划建设用地面积为不包括城市道路用地面积，地上总建筑面积为，容积率为，地下总建筑面积为，其中商业建筑面积为，酒店建筑面积为，住宅建筑面积为。投资总额万元。资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款销售收入再投入等渠道解决。建设计划项目建设周期为个月，即年月至年月。主要建设内容本项目将打造成为集酒店办公百货超市影院餐娱等为体大型开放式和城市中央高端居住区城市综合体。商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，总建筑面积为，其中主力百货为，品牌商业为。酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为类高层设计，体现建筑地标性。住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透板式高层建筑，总建筑面积为。经济效益测算该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入为万元可实现固定资产收入为万元可获取利润总额万元，税前利润率为预期支付所得税万元税后利润万元，税后利润率为项目全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资利税率为二业主单位简介五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业,年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。清泉集团是家成长型民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程,沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉城市运营商,以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导,拥有大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目余万平米开发规模。三可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息娄底市总体城市规划娄底体育场地勘资料投资方签订协议书或意向书万豪城市广场环境保护影响评价及批复香港华城规划设计研究院万豪城市广场规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研及其他相关资料四可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制范围平方米，同比上涨，环比下降。全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住房均价第二季度小幅上升至最高点元平方米后向下回落，到第四季度恢复程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用税费二利润估算根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。经测算项目税前总利润为万元，据此计算项目投资利润率为，该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目具备可行性。项目总损益表如下表示注总成本费用中已包含经营税金及附加总额为万元，税前利润按含固定资产折算总收入计算，所得税率暂按销售收入比率计算。序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年销售收入总成本费用经营税金及附加总收入税前利润税前利润率所得税税后利润税后利润率三项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕，能确保项目顺利实施。序号项目合计万元销售收入经营税金及附加所得税可用资金四项目总体现金流量表序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年现金流入销售收入其他收入现金流出土地成本报建报批前期筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用净现金流量累计净现金流量税前累计净现金流量五财务评价指标评价参数说明评价依据为国家计委建设部联合颁布经济评价方法与参数中国国际咨询公司编写新建项目可行性研究经济评价方法中国人民银行颁布基本建设贷款项目评估实施办策分析二区位价值分析三项目条件分析四产品形态分析第五节项目建设条件地形条件二气候条件三经济条件三交通条件第六节建筑方案及产品说明项目选址二总平面布局三项目定位四道路布置五配套设置六给排水系统力百货为，品牌商业为。酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为类高层设计，体现建筑地标性。住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透板式高层建筑，总建筑面积为。经济效益测算该项目开发建设总投资为万元项目可实现销售收入为万元可实现固定资产收入为万元可获取利润总额万元，税前利润率为预期支付所得税万元税后利润万元，税后利润率为项目全部投资财务内部收益率为财务净现值为万元投资利税率为二业主单位简介五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业,年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。清泉集团是家成长型民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程,沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈指。大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉城市运营商,以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导,拥有大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目余万平米开发规模。三可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息娄底市总体城市规划娄底体育场地勘资料投资方签订协议书或意向书万豪城市广场环境保护影响评价及批复香港华城规划设计研究院万豪城市广场规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研及其他相关资料四可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制范围面积万平方米，同比只为去年同期销售量三分之，环比与上季持平，其中住宅销售面积万平方米，同比减少，环比同上季致，商业营业用房销售面积万平方米，同比减少，环比增长。全年累计新建商品房销售面积万平方米，比去年万平方米减少，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有楼盘甚至出现零成交，成交量降至历史新低。房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正住房需求者对房地产产品提出了更高要求。新建商品住房价格稍有回落年第四季度，新建商品住房均价为元平方米，同比上涨，同上季相比，涨幅降低了个百分点，环比下降高层住宅均价为元平方米，同比上涨，涨幅降低了个百分点，环比下降多层住宅均价四可行性报告编制范围第二节房地产市场分析全市当产开发投资二娄底市市本级商品房供销情况第三节商业市场分析春园商圈二火车站商圈第四节项目建设可行性政策分析二区位价值分析三项目条件分析四产品形态分析第五节项目建设条件地形条件二气候条件三经济条件三交通条件第六节建筑方案及产品说明项目选址二总平面布局三项目定位四道路布置五配套设置六给排水系统积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。房地产开发投资年第四季度全市完成房地产开发投资亿万元，同比增长，环比增长。其中完成商品住宅投资亿元，同比增长，环比增长完成商业营业用房投资亿元，同比减少，环比减少。全年完成房地产开发投资同去年基本致，为亿元，其中，完成商品住宅投资为亿元，同比增长完成商业营业用房投资亿元，同比减少。土地开发面积年第四季度全市完成土地开发面积万平方米，同比增长倍，环比增长倍购置土地面积万平方米，同比增长倍，环比增长倍。全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积万平方米，同比增长购置土地面积万平方米，同比增长。房屋施工面积及销售面积年第四季度全市房屋施工面积万平方米，同比增长，环比增长倍，其中，新开工面积万平方米，同比增长，环比增长倍房屋竣工面积万平方米，同比增长，环比增长商品房销售面积万平方米，同比减少，环比增长。全年房屋施工面积万平方米，同比增长，其中，新开工面积万平方米，同比减少房屋竣工面积万平方米，同比增长，商品房销售面积万平方米，同比减少。房地产企业融资年第四季度全市房地产开发企业融资亿元，同比持平，环比增长，其中，银行贷款亿元，同比减少，环比增长定金及预收款亿元，同比增长，环比增长个人按揭贷款亿元，同比减少，环比减少。年全年房地产开发企业融资亿元，同比增长，其中，银行贷款亿元，同比增长定金及预收款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，同比增长。二娄底市本级商品房供销情况商品房累计批准预售面积依然旺盛。从娄底市建设局和娄底市房地产管理局调查数据显示，年第四季度商品房累计批准预售面积万平方米，同比增长，环比增长，其中住宅批准预售面积为万平方米，环比增长。全年累计批准预售面积万平方米，与去年相比减少了万平方米，减少了。年月国务院发布关于对促进节约集约用地通知，加大了对闲置土地处置力度，明确了土地闲置费征收标准即土地闲置满年不满两年将按出让或划拨土地价格征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产用地将征收增值地价。这样，从紧土地政策，不允许开发商囤地，大量项目动工并被推向市场，同时年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致年房屋