商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济持续增长城市化快速推进，是商业地产存在并发展推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市迅速发展，诞生了新高端写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度高低其商业水平是重要评判标准之。受年系列调控政策影响，以济南为代表部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。三大产业增加比重调整到。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产,未指定书签。第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。第八部分结论万达集团广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行。通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析，该项目实施是可行。心，写字楼五星级酒店室外步行街底商超高层住宅等。六投资与收益概况该项目投资总额为,万元该项目开发室外步行街底商写字楼用于销售，百货综合楼娱乐楼超市室内步行街名店坊地下停车位部分将采用租赁方式经营。经测算，主要技术经济指标见表。指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过多年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团第支柱产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第不动产商。计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份宅相配套底商部分成为消费群体购房目标。小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻现实状况下，以写字楼和商业地产为主体商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大机遇。二区域市场分析区域整体经济运行状况兰州市整体经济运行情况图兰州市年增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到年，兰州市国内生产总值年均增长，达到亿元，力争突破亿元。人均国内生产总值年均增长，达到元工业增加值年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，达到亿元般预算收入年均增长，达到亿元全社会商品零售总额年均增长，达到亿元。三大产业增加比重调整到。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市北大门，现有人口万余人，其中常住人口万余人，居住半年以上外来人口万余人。雁滩由早期黄河中滩地转变为蔬菜水果家庭副业养猪经济体，再到新技术产业开发区确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州雁滩布料批发市场等为主专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产,未指定书签。第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商过了。万达集团抓住兰州社会经济快速发展有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大档次最高业态最丰富城市综合体项目广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心高级酒店高档写字楼时尚休闲娱乐商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值投资价值最大化。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目概况项目名称万达时代广场项目二项目地址位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。三总用地面积万平方米。四总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。五建设内容大型购物中心，写字楼五星级酒店室外步行街底商超高层住宅等。六投资与收益概况该项目投资总额为,万元该项目开发室外步行街底商写字楼用于销售，百货综合楼娱乐楼超市室内步行街名店坊地下停车位部分将采用租赁方式经营。经测算，主要技术经济指标见表。指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过多年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团第支柱产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第不动产商。计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份进步加快城市化步伐。小结从近几年国内生产总值为标志数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩预计额亿