（已批）某地块商品房项目投资立项申报方案（打印版）

年，全区实现生产总值亿元，技工贸总收入亿元，规模以上工业销售产值亿元，滨江创新指数经初步测算达到点累计利用外资亿美元家外商投资企业。

全区人口万。

滨江区将形成西北部沿钱塘江边为公共服务设施研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带城市形态，呈沿钱塘江平行发展城市空间形态，在用地布局上规划形成心四轴二区六片三基地布局结构。

心四轴二区六片三基地布局结构如下个公共中心，即高新开发区滨江东部区级中心。

四条发展轴，即沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展轴线。

二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。

九个居住片，即本域内九大居住片。

三个研发中心，即以现状高新软件园为基础研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。

城市道路交通快速路系统中兴路杭州萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。

公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中优先地位，建立个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。

三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展重点方向，对项目定位提供了必要支撑。

大量高档商务办公进驻，将极大促进区域商业住宅需求提升。

第三章市场可行性分析杭州市区房地产市场发展概况商品房市场概况商品房总体指标包括余杭萧山房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资亿元施工面积万平方米其中住宅施工面积万平方米商品房新开工面积万平方米其中住宅新开工万平方米房地产竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米房屋销售面积万平方米其中住宅销售面积万平方米年商品住宅供应与成交特点不包括余杭萧山年杭州主城区商品住宅供应面积图年杭州主城区商品住宅成交面积分析图年杭州主城区商品住宅成交面积分析图二年杭州主城区商品住宅存量变化分析图年度杭州主城区商品住宅成交均价分析图年度杭州主城区供求关系分析图年杭州市主城区第季度房地产市场概况年市场观望气氛浓厚，成交量长久在低谷徘徊，日均成交量度萎缩至套以内。

日益放缓销售速度让杭州楼市存量房源不断囤积攀升，终于在年底冲破了万套大关特指杭州主城六区市场，下同。

然而，进入年后，局势却在悄然之间发生了微妙变浙江房地产集团市场研究部浙江置业有限公司营销策划部地块预可行性研究报告项目概论项目概况二可行性研究初步结论第二章项目投资环境可行性分析与之前论述需求结构特征首置型刚需为主力军同样形成了良好呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为购用型产业研究人员贸易从业人员。

社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授产品认知和需求特征对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高审美素质，鉴于其年龄和相对广博阅历，般而言倾向于认同稳重大气典雅精致建筑风格。

注重有利于身心健康区域大环境环境景观在高档物业购买决策中重要性较般物业更高。

目标客户群体对于产品朝向要求较高，南向南偏东是绝对主流选择，同时考虑户外景观优质性，自然性。

目标客户群多为二次或以上置业，以改善居住环境，长期持有物业保值增值为主要目，相对于大众购房者而言，有能力购买而且偏爱较大面积户型设计。

与置业者置业目内敛不张扬群体特征相关联，对安全性私密性要求在选择中高档物业时是重要决策因素之，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足程度小区物业管理会所管理客户资料管理人员管理等等对于满足改善居住条件舒适型居住住需求高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置康体设施私人或半私人交流空间营造是配套设置着力点客户群体子女般而言年龄较大，在设置配套时应充分考虑这特性，使配套更为合理实用。

旦形成对个品牌产品认同和信赖后，其品牌忠诚度较高，并能有效影响周边人群价值取向，品牌追随很大程度上能满足其身份和地位隐性心理追求。

有较丰厚论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。

我们也要注意到目前市场恢复特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。

但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。

从项目所处区域来看，依托良好区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘聚集地。

且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说，有比较大上升空间。

二项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁号线江陵路站仅米。

项目周边已经形成了楼盘集聚氛围，随着近几年来主城区开发量减少及可售房源进步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点高标准城市规划被市场高度认可。

虽然本项目面临比较激烈竞争，但是面向整个杭州市场，还是有比较大空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城贯品质与服务优势，将会有比较大市场机会。

三经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓西溪诚园项目。

在保证总投资利润率在左右情况下，推算土地价格。

做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。

预估住宅均价在元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万元，按照容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在元平方米。

四项目建议本项目整体档次定位重点考虑因素微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位自然景观资源。

竞争概况由于产品定位区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。

整体市场情况年杭州房地产市场经历了两个阶段年初，由降价所引起刚性需求爆发年中，由九大居住片。

三个研发中心，即以现状高新软件园为基础研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。

城市道路交通快速路系统中兴路杭州萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。

公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中优先地位，建立个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。

三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展重点方向，对项目定位提供了必要支撑。

大量高档商务办公进驻，将极大促进区域商业住宅需求提升。

第三章市场可行性分析杭州市区房地产市场发展概况商品房市场概况商品房总体指标包括余杭萧山房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资亿元施工面积万平方米其中住宅施工面积万平方米商品房新开工面积万平方米其中住宅新开工万平方米房地产竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米房屋销售面积万平方米其中住宅销售面积万平方米年商品住宅供应与成交特点不包括余杭萧山年杭州主城区商品住宅供应面积图年杭州主城区商品住宅成交面积分析图年杭州主城区商品住宅成交面积分析图二年杭州主城区商品住宅存量变化分析图年度杭州主城区商品住宅成交均价分析图年度杭州主城区供求关系分析图年杭州市主城区第季度房地产市场概况年市场观望气氛浓厚，成交量长久在低谷徘徊，日均成交量度萎缩至套以内。

日益放缓销售速度让杭州楼市存量房源不断囤积攀升，终于在年底冲破了万套大关特指杭州主城六区市场，下同。

然而，进入年后，局势却在悄然之间发生了微妙变浙江房地产集团市场研究部浙江置业有限公司营销策划部地块预可行性研究报告项目概论项目概况二可行性研究初步结论第二章项目投资环境可行性分析揭示了个事实季度成交回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需次集中性释放所引发回暖。

改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交核心力量。

需求结构单化特征表明，当前成交量回暖还只是局部回暖，个健康而稳定市场理应呈现出种多点开花均衡局面。

季度成交房源区域分布年季度成交楼盘区域分布仅住宅统计数据显示，季度成交房源中，下沙板块以套成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城保利东湾伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。

季度成交次热门板块则由滨江浙大紫金港带拱北桥西城北拱宸桥带城西文教等板块摘得。

其余板四敏感性分析五方案二测算附件主要楼盘个案表第章项目概论项目概况地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约公里南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区东至西兴路。

项目地理位置图二经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米项目地块项目地块其中住宅平方米会所平方米物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数个车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策限制。

项目户型结构建议表户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户以下两室两厅三室两厅三四室两厅四室两厅合计二可行性研究初步结论市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机影响下，年杭州房产市场受到了比较严重打击。

但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注热点。

我们也要注意到目前市场恢复特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。

但改善性由于受到市场供应量影响并没有得到完全地释放。

从项目所处区域来看，依托良好区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘聚集地。

且近几年项目周边住宅性质土地供应比较少，年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达