片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼需求。结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。环由于内环线交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解前言报告编制目的二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章会促进武汉商务写字楼高端市场发化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给字楼面积地块技术指标分析较小地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临城市主干道，在带来较高商业价值同时，也面临较大噪音干扰三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入天然缓冲区地块纵深不足，无法同时满足大进深要求建筑和大进深广场需要地块经济指标地块经济指标描述此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业地块经济指标分析较高土地价值决定了区域物业档次在中高档消费特征人口特征人口特征描述狭义区域内流动人口大于居住人口。流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。人口特征分析区域内大量高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间关键因素。消费特征消费特征描述区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。区域内多为商务相关消费。消费特征分析区域内消费能力强明显消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。环境氛围周边环境周边环境描述作为政府重点规划，经营年之久金融条街，市容整洁干净，规划有序。地块附近没有可带来较高附加值自然景观资源。项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成场新主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼需求。结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。环由于内环线交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解前言报告编制目的二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章为供应市场新主流。新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合摩根中心项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据摩根中心项目已报规确定扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布相关法律与政策武汉市关于房地产开发经营相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临城市主干道，在带来较高商业价值同时，也面临较大噪音干扰三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入天然缓冲区地块纵深不足，无法同时满足大进深要求建筑和大进深广场需要地块经济指标地块经济指标描述此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业地块经济指标分析较高土地价值决定了区域物业档次在中高档消费特征人口特征人口特征描述狭义区域内流动人口大于居住人口。流动人口中