（已批）防城港房地产开发项目投资立项申报方案（打印版）

普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场总体体量将达到万。

需求量预测表年防城港城市商品房历年销售面积及年消化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场总体体量将达到万。

商业价格预测依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为元平方米。

因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格来递增换算，预计未来年后防城港城市商业价格将达元以上。

办公物业容量空间预测通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务类物业占比稍低，合计约。

各参考城市中，住宅类比例在范围，商业类比例较低，最高项目概况项目名称本项目名称为置业项目位置及资源条件项目位置项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。

桃花湾片区西至西湾南至凯乐园路东至东兴大道北至倒水坳，规划总用地面积平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。

桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服理机构之。

以宝资通公司为母体宝资通集团在咨策代理上拥有强劲实力，延伸在顾问咨询建筑研创策划代理和成项目投资开发共需交纳企业所得税亿元。

盈利指标分析项目销售周期内实现销售总额约亿元，项目投资总额约为亿元，项目开发实现税前利润为亿元，税后利润为亿元，税前利润率为，税后利润率，高于行业平均利润率，项目开发具备较好盈利能力。

项目财务评价项目财务指标选取对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。

本项目主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标计算过程详见项目现金流量表。

项目现金流量表表项目现金流量表年份合计名称上下上下上下上下上下上下上下现金流入销售收入其他收入现金流出土地费用前期费用工程费用管理费用营销费用不可预见费财务费用营业税及附加土地增值税企业所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量由表可以看出，项目启动期资金缺口约为亿元最大资金缺口出现在项目年上半年，约为亿元整个项目在上半年物业销售收入流入，累计净现金流在年上半年总投资成本完全收回项目开始出现盈利整个项目从年下半年开始持续有较大正现金流产生，项目中后期滚动开发现金流储备充足。

项目主要告编制依据防城港项目规划设计方案报建稿建设部房地产开发项目经济评价方法投资环境分析北部湾规划实施北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁北海钦州防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积万平方公里，年末总人口万人。

北部湾经济区地处华南经济圈西南经济圈和东盟经济圈结合部，是我国西部大开发地区唯沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道又有陆地接壤区域，区位优势明显，战略地位突出。

随着北部湾经济区发展规划进步实施，北部湾经济区将经过到年努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾服务三南西南华南和中南沟通东中西面向东南亚，充分发挥连接多区域重要通道交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作物流基地商贸基地加工制造基地和信息交流中心，成为带动支撑西部大开发战略高地和开放度高辐射力强经济繁荣社会和谐生态良好重要国际区域经济合作区。

防城港城市发展概况城市基本情况防城港市位于我国大陆海岸线西南端北部湾畔，是座新兴海滨港口工业城市。

防城港作为北部湾经济区三大出海口之，亦是唯沿海沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道主门户和我国连接东盟桥头堡，被誉为中国西南门户，华夏边陲明珠。

防城港市辖港口区防城区上思县和东兴市。

面积平方公里，年总人口万，居住着汉壮瑶京等民族。

全市大陆海岸线公里，陆路边境线多公里。

拥有防城港东兴江山企沙等国家类口岸。

随着中国东盟自由贸易区全面启动北部湾经济区发展规划进步实施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟国重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视统筹谋划经济定位和经济走向。

立足北部湾，着重以四沿线四片区两景观两改造为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有城市建设热潮。

城市发展定位及发展方向防城港根据广西在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房成交面积约万。

表防城港城市商品房销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市商品房销售面积为万平米，而年港口区销售面积为，同比增幅达，占全市商品房成交量比重达，根据防城港全市商品房销售面积万平米预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售商业规模主要集中在之间，较大商业体量楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场总体体量将达到万。

商业价格预测依据防城港政府网统计数据，年防城港全市商业营业用房平均售价为元平方米。

因此，根据目前广西北部湾区商业价格水平，按南宁商业价格是住宅物业价格来递增换算，预计未来年后防城港城市商业价格将达元以上。

办公物业容量空间预测通过对近两年广西及参考城市各类物业销售比例状况分析可知，在整个广西市场成熟度不高情况下，住宅物业占比极高，达到，而商业及商务类物业占比稍低，合计约。

各参考城市中，住宅类比例在范围，商业类比例较低，最高项目概况项目名称本项目名称为置业项目位置及资源条件项目位置项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。

桃花湾片区西至西湾南至凯乐园路东至东兴大道北至倒水坳，规划总用地面积平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。

桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服区域内首家以服务房地产行业为定位集团化企业。

集团参与组合发展及投资了阳光新都南宁天下桂林桂林欧景嘉园玉林中越国际花园凭祥丽水边城大新北部湾创业园北海，东岸阳光钦州等十余个房地产项目，取得了令业界瞩目业绩及信用同时集团直属田东宁明崇左分公司，成功投资开发宁明百宁国际商都田东百通世界崇左华门新都等项目，均成为所在城镇房地产行业示范标杆性项目。

十年来，宝资诚集团通过直接投资或参股组合发展，合作累计完成竣工商品房屋面积已超过万平方米，联合在建及储备房地产项目占地面积亩以上，并与广西区内外多家实力房地产投资开发企业形成战略联盟伙伴关系。

协作公司南宁宝房地产项目管理集团南宁宝滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。

八区指规划区北部两个居住小区个拆迁回建小区个商业物流区个仓储区和规划区中部两个居住小区以及规划区南部现状综合区。

项目资源条件分析项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目核心价值，项目西南两面临西湾，拥有线海景，海岸线长多米，临街商业面米。

隔西湾与风景优美江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要价值诉求。

项目经济技术指标项目整体规划技术经济指标如下表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，表项目经济技术指标表总用地面积其中市政道路用地面积建设用地面积总建筑面积其中计容积率建筑面积其中住宅其中高层住宅低层