（已批）XX国际农产品物流园新建项目立项可行性分析报告（存档）

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表财务分析报表项目投资现金流量表单位万元序号项目计算期现金流入营业收入回收固定资产余值，回收流动资金现金流出建设投资，流动资金经营成本，税费附加营业税城市维护建设税教育费附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税，所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率税前项目投资维修费其他管理费用经营成本，折旧费含摊销总成本附表财务分析辅助报表固定资产折旧及其他费用摊销估算表单位万元序号固定资产原值折旧年限建筑工程，折旧费净值，设备及安装，折旧费净值其他费用摊销净值折旧摊销费，净值，深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表财务分析辅助报表营业收入税金估算表单位万元序号项目计算期营业收入万元交易额佣金收入蔬菜批发区，水果批发区，认证农产品加工配送中心，租金收入蔬菜批发区水果批发区干货区，冻品区，加工配送区仓储区，国际农产品储运代理中心，综合服务大楼生活服务区果蔬精深加工中心肉鱼精深加工中心，税费及附加万元，营业税，城市维护建设税教育附加税地位，把项目建设成为华南地区规模最大功能最完善配套最齐全辐射范围最广阔绿色安全生态级农产品现代物流枢纽中心。

为香港及珠三角地区菜篮子供应和食品安全提供有力保障。

项目建设内容项目用地面积万平方米，建设内容主要包括蔬菜水果冻品干货副食品等经营品种批发交易区，以及物流仓储区认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。

项目技术经济指标本项目综合技术经济指标如下表所示序号指标名称单位指标值备注总用地面积平方米万总建筑面积平方米万建设总工期月建筑密度容积率绿化率水电负荷用电负荷千瓦用水负荷立方米日项目总投资万元主要经济指标静态投资回收期年税后投资内部收益率税后财务净现值万元结论与建议国际农产品物流园项目符合国家产业政策和市产业总体规划，已被列入市十五重点规划项目。

项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供应有保障，适国际农产品物流园项目可行性研究报告市国际工程咨询公司年月目录第章总论项目及其承办单位承办单位概况可行性研究工作依据项目概况结论与建议第二章项目建设必要性分析项目建设背景项目建设必要性第三章市场分析与建设规模我国现代农产品物流发展现状泛珠九省农产品流通现状地区农产品流通现状市农产品物流需求分析建设项目市场预测第四章项目选址及建设条件项目选址项目用地区位分析项目用地概况第五章工程技术方案项目用地功能分区各功能区生产技术方案总平面布置及工程结构方案园区交通组织方案公用与辅助工程第六章环境保护劳动安全与卫生环境保护劳动保护与安全卫生第七章节能编制依据能耗分析节能措施节水第八章组织机构及定员管理体制及组织机构机构定员人员培训第九章项目实施计划进度及工程招投标建设周期项目实施计划进度设想工程招标第十章投资品物流中心。

特区外交通路网逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好基础条件按照总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。

截至底，全市公路总里程已达到公里，其中高速路公里，级公路公里。

根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成七横十三纵快速路网。

快速路网建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利交通条件。

目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民币建设中西明大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华，全长公里，总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中华观大道龙华观澜规划中盐坝高速路盐田坝光规划中龙岭大道龙华东莞大岭山规划中⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。

深港同城化带来农产品需求增加与质量提高市年底公布了城市发展策月食品消费支出元恩格尔系数资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定消费量，农产品需求也向高质量需求转变。

快速发展城市建设与特区内外交通条件变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内运输难题日渐显现，在特区外建设大型农产品物流中心，以确保农产品流通，成为大势所趋。

随着特区经济快速发展，人们生活水平日益提高，私家车普及率越来越高，特区内交通不堪重负，人们每天在路上花费大量时间，对特区内交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。

目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场，包括北环路和泥岗路大部分路段市对特区内小型大型货车实施限制，由于布吉福田南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。

近期政府颁布特区内对大小货车实施了限制条令，对于需要小时经营大型农产品批发市场，给进入市场采购客户带来了越来越多不便。

城市建设高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。

经过多年快速发展，城市功能区域也随之快速转变。

原来位处边缘地带布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区包围中，城市总体规划和发展要求，对农产品物流中心布局已提出了新要求。

按照市城市规划研究所研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大物流中心逐步迁至特区外重新规划。

深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析年市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设不断发展和交通限制不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。

特区外交通路网逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好基础条件按照总体交通规划，市政府提出在市建成七横十三纵路网体系。

截至底，全市公路总里程已达到公里，其中高速路公里，级公路公里。

根据规划，十五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成七横十三纵快速路网。

快速路网建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利交通条件。

目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民币建设中西明大道西丽公明规划中福龙大道福田龙华，全长公里，总投资亿元人民币建设中④玉平大道玉龙坑平湖建设中东平大道东湖平湖规划中盐龙大道盐田龙岗规划中华观大道龙华观澜规划中盐坝高速路盐田坝光规划中龙岭大道龙华东莞大岭山规划中⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。

深港同城化带来农产品需求增加与质量提高市年底公布了城市发展策略。

在未来年功能定位中，明确表达了与香港共同发展国际都会合作愿望。

它提出，在区域发展策略方面，将加强与香港在各个领域密切合作，形成同深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设必要性分析城化发展形势。

深港同城化不断发展，使得以香港为中心东南亚农产品市场也成为我们市场主要客户。

由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人要求，将为香港地区提供高质量农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。

香港地区生鲜果蔬等市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品无污染绿色食品需求量大，香港市场是个近乎纯进口农产品消费市场，这些农产品大部分通过进入。

同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心重点经营品种。

借助深港同城化政策优势，把握时机，扩大本项目辐射范围，既可满足保障香港农产品供应政治需要，也能为本项目带来高额收益。

农产品安全保障需求日益提高农产品质量安全法颁布农产品质量安全法颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌全程管理，从而保障人民对农产品消费健康安全要求。

农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品管理方法来解决农产品质量安全问题。

农产品品种繁多。

既有直接食用鲜活农产品，也有用作食品原料农产品，还有用作非食用工业原料农产品，具有生物多样性鲜活易腐难储藏产品规格不易正餐饭菜主副食品完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等均保持定消费量，农产品需求也向高质量需求转变。

快速发展城市建设与特区内外交通条件变化由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口急剧增长，车辆快速增加，特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内运输难题日渐显现，在特区外建设大型农产品物流中心，以确保众生活水平不断提高需求以及非典禽流感等疫情威胁，应充分发挥作为实验区和现有经济科技优势，加快都市农业规划和建设，把建成都市农业创新示范区。

年月，市人民政府印发市商业网点规划对市农副产品批发市场规划中提到规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市级农产品批发市场将市布吉农产品中心批发市场和市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换方式退出特区在特区外规划新建家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业批发商和农贸市场摊贩。

企业自身发展需要。

根据市农产品股份有限公司五年发展战略规划，公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际流农产品流通企业奋斗目标。

由于公司早期布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高交通比较拥堵通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场发展。

因此，为满足深港两地居民对农产品消费需求，公司需要重新布局在地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在乃至华南地区竞争优势。

所以在规划建设新现代化级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划重大举措。

年月，市规划局出具关于市农产品股