托要素分析信托规模分析信托计划项下资金主要用于两部分吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与信托资金亿元，共计亿元起解决吉鸿地产亿元债务剩余信托资金不低于万元用于吉鸿地产期项目开发建设，项目期需开发建设成本亿元，由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。另外个人债务解决实际支付金额低于亿元，亿元资金解决个人债务剩余部分仍会投入项目建设，所以信托规模完全可以覆盖项目期建设。项目期产生销售收入预计为亿元，足以偿还信托计划本金及预期收益。二信托期限分析项目预计年月开始销售，由于施工单位有较强施工能力且别墅建造周期较短，根据现金流预测以及整个施工进度和销售计划安排，信托计划期限定为个月较为合适。三收益分析本信托计划受益人预期收益率为年认购金额万元以上万元以下或年认购金额万元以上，期限个月，大约是银行定期存款利率年年倍与。在信托业内属于中等偏上水平。四抵押物价值分析本信托计划以吉鸿地产所拥有亩土地土地使用权作为抵押担保。根据相邻土地目前市行业状况等与有关人员进行沟通了解，并观察企业业务管理制度财务管理制度内部风险控制议事规则执行情况和企业效率。与吉鸿地产高层就发行资金信托计划进行多次洽谈和商讨，逐步形成了信托计划方案设计。与最大债权人南海区农村信用合作联社进行交流，对方明确表示愿意出售该债权并全力配合我方进行债权相应抵押权及查封权转让相关工作，包括但不限于签署相关债权抵押权转让合同向债务人暨抵押人吉鸿地产发出债权转让通知与抵押权转让通知办理抵押权过户登记手续等事宜。到国土城建与水务局法院土地档案馆实地走访调查，南海区国土城建与水务局副局长表示在解除抵押查封手续后可直接出售。通过尽职调查，我们认为我国宏观经济形势继续向好，未来几年内将保持稳定高速增长，宏观经济政策也将保持持续稳定。吉鸿地产项目在所属权上清晰明确。政府部门表示在合法合规前提下将大力支持项目重新规划设计并建设过程中土地权证办理项目报建手续规划要点设计及变更项目预售销售及其他方面。吉鸿地产经过轮股东更换，债权债务已相对清晰，通过历年诉讼已经固化，且各债权人债务金额清晰。年月，现股东承接股权后，对债务已经做了相关处置手续，为后期处理债务奠定了好基础。吉鸿地产实际控制人胡光晓出具承诺函对未披露债务负责，吉鸿地产债务风险得到了有效控制。项目存在债权债务已充分暴露。随着时间推移，再出现或有负债可能将越来越小。且项目价值充足可承担亿元以内或有负债。项目位于佛山著名风景旅游名胜地南海西岸风景区，其无可比拟开发地段成本等方面优势，在该片区具有强有力竞争优势，未来经营预期良好。本信托计划有市场价值价值不低于亿元土地进行抵押，同时信托以增资扩股形式获得吉鸿地产股权，剩余股权质押在信托名下，相关风险可控。规划解除项目用地抵押查封手续后拟重新规划设计并建设，期开发其中亩。该亩土地中有多平米通过工程验收，其中平方米被抵押，涉及业主区玉华刘锦奎两人，均已达成协议搬离见备查资料四，现无人居住。剩余亩土地拟后期开发，该亩土地中有万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中平方米已售出，剩余万平方米解除抵押查封手续后可随时出售变现，以每平方米万元项目附近高明碧桂园地理位置自然环境均不如该项目，现售价为每平方米万万之间低价计算可实现销售收入亿元。土地抵押查封情况备查资料土地抵押查封清单。吉鸿地产名下块土地，其中块共万平方米亩处于抵押状态，具体抵押权人为南海区农村信用合作联社。中国银行南海支行该债权已被信达资产管理公司广州办事处通过购买资产包形式买走。中国农业银行西樵支行。吉鸿地产名下块土地，均被相关法院予以查封，具体查封权人为农信社农信社通过第章信托业务摘要第二章信托资金运用方式项目公司债务情况二项目公司名下土地情况三信托资金运用计划第三章项目介绍项目公司概况二项目公司团队介绍三项目合作单位介绍四项目背景五项目优势及定位六项目区域经济环境及房地产市场整体分析七项目周边在售楼盘价格八项目改建进程时间安排九投资估算项目经济指标二项目投资估算及资金计划十项目经济效益分析项目期损益表项目期现金流量表测算项目敏感性分析第四章项目要点区佛奥阳光花园及顺德龙江佛奥康桥水岸等等大型高端地产项目，是佛山房地产界知名领军人物。年月加入本公司全面负责公司经营管理工作。财务总监曹其福先生，年月出生。本科毕业于天津商学院会计系会计学专业，会计师，从事财务管理工作多年。曾先后在餐饮旅游业建筑业房地产业工作过，任财务主管财务经理财务总监等职，谙熟会计核算财务管理筹融资招投标管理内部审计税务筹划等工作。技术总监邓振强先生，生于年月日，年毕业于天津大学建筑系建筑学专业，建筑学学士，建筑工程师，二级注册建筑师。从事建筑设计及大型房地产设计管理工作至今已年，曾就职于佛奥集团技术中心，广州美林基业集团技术中心任项目负责人，中信保利达地产佛山有限公司任设计部经理，负责规划及建筑设计管理工作，管理项目有佛山奥园亩美林湖国际社区亩四五期，中信山语湖项目亩。所管理项目先后获得中国十大别墅豪宅中国国际花园社区建设部优秀景观社区亚洲绿色人居奖等荣誉。公司营销总监杨雨顺先生，年月出生。湖南教育学院中文系中文专业毕业。毕业后曾先后在雅居乐集团祈福集团世博嘉园等大型房地产公司从事房地产营销策划工作多年。杨先生有多年大型楼盘整体营销策划工作经验，对房地产市场有着深刻认识，擅长市场营销地产项目策划。开发经理卢振波先生，年使用权即将该亩土地使用权予以解除查封并解除抵押用于项目期建设开发。剩余信托资金不低于万元由信托对吉鸿地产第二次增资扩股获得吉鸿地产股权，吉鸿地产原股东持有剩余股权质押给信托，吉鸿地产将所得资金用于本项目期开发建设。项目期需开发建设成本亿元详见第四章第六节项目投资估算及资金计划，由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。另外个人债务解决实际支付金额低于亿元，亿元资金解决个人债务剩余部分仍会投入项目建设，所以信托规模完全可以覆盖项目期建设。第三章项目介绍项目公司概况佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司成立于年月日营业执照注册号为，注册资金人民币伍仟零贰拾玖万元，是家大型民营房地产开发企业，目前主要开发畔山水岸别墅楼盘项目，项目位于佛山市南海区西樵镇西岸，与高明市区江之隔。占地亩，规划建筑面积平方米。年，原股东区玉华先生通过以桥易地方式详见备查资料以桥易地合约取得该项目土地使用权，并成立公司经营该项目，项目用地性质为高级别墅及商住。年，因资金短缺，项目被闲置。年，在中国银行南海支行引荐下由李宏先生收购，在收购完成后，李宏因资金短缺无法解决债务和工程款问题，导致销售因债务问题无法有效开展。年月，当时项目公司最大债权人胡光晓经过充分调查并认为风险可控后以债转股方式成为吉鸿地产实际控制人。项目公司现股权结构为潘金海持股柳杨持股，两位股东均为胡光晓指认持股人。二项目公司团队介绍项目公司实际控制人胡光晓先生年起创业经商，有良好政府社会及商业人脉资源。接手项目至今从佛山市奥园置业中信保利达地产雅居乐集团瑞安地产等知名地产商招募了只专业房地产开发团队总经理李力先生，生于年，毕业于成都地质学院和中央财经大学，中山大学岭南学院高级工商管理硕士。在农业银行宁夏银川市分行工作。年在顺德顺合公路建设公司从事公路投资工作。年加入佛山市奥园置业投资有限公司历任财务总监副总经理，年任佛奥集团有限公司常务副总裁负责集团日常经营管理工作。李力先生从商多年，有着丰富企业管理经验及良好社会关系，对房地产业有着深厚了解和多年实际运作管理经验，先后主持或分管开发多个房地产项目，如占地亩中国十大别墅豪宅佛奥佛山奥园亩巴厘岛风情半山别墅豪宅佛奥棕榈园新生活领跑者佛奥奥园华庭亩中山东凤首席生态品质区佛奥阳光花园及顺德龙江佛奥康桥水岸等等大型高端地产项目，是佛山房地产界知名领军人物。年月加入本公司全面负责公司经营管理工作。财务总监曹其福先生，年月出生。本科毕业于天津商学院会计系会计学专业，会计师，从事财务管理工作多年。曾先后在餐饮旅游业建筑业房地产业工作过，任财务主管财务经理财务总监等职，谙熟会计核算财务管理筹融资招投标管理内部审计税务筹划等工作。技术总监邓振强先生，生于年月日，年毕业于天津大学建筑系建筑学专业，建筑学学士，建筑工程师，二级注册建筑师。从事建筑设计及大型房地产设计管理工作至今已年，曾就职于佛奥集团技术中心，广州美林基业集团技术中心任项目负责人，中信保利达地产佛山有限公司任设计部经理，负责规划及建筑设计管理工作，管理项目有佛山奥园亩美林湖国际社区亩四五期，中信山语湖项目亩。所管理项目先后获得中国十大别墅豪宅中国国际花园社区建设部优秀景观社区亚洲绿色人居奖等荣誉。公司营销总监杨雨顺先生，年月出生。湖南教育学院中文系中文专业毕业。毕业后曾先后在雅居乐集团祈福集团世博嘉园等大型房地产公司从事房地产营销策划工作多年。杨先生有多年大型楼盘整体营销策划工作经验，对房地产市场有着深刻认识，擅长市场营销地产项目策划。开发经理卢振波先生，年出生，毕业于华南建设学院建筑学专业，先后任职于深圳同致地产香港瑞安地产佛山公司等知名地产业公司，有着良好专业背景和多年房地产行业开发工作经验，谙熟政府部门运作职能办事程序与标准，与政府各部门保持着良好人际关系，擅长办理公共事务长于沟通对房地产行业运作认识深刻，具有房地产企业项目规划公司开发管理经验。工程总监钟焕标先生，年月出生，毕业于华南理工大学工业与民用建筑专业，工程师。曾在广东省六建集团有限公司工作，担任项目经理，曾组织管理过多个大型建设项目，如佛山中医院住院大楼佛山宾馆客房大楼佛山奥园奥林匹克中心及佛奥棕榈园项目开发建设工作。钟先生从事工程项目建设多年，有丰富项目管理经验和良好社会关系。三项目合作单位介绍合作单位简介规划设计柏涛咨询深圳有限公司全国别墅设计前三名，波托菲诺黄山国际中心水榭花都万科第五园均为该公司作品。景观设计施工单位中建八局第建设有限公司国有房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业,具有安装装饰