（已批）商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目立项可行性分析报告（存档）

由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，第，要加强施工管理，实行工程监理制第二，推行招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划第三，要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。

附表及附件附表项目开发成本估算表资金来源与应用表销售收入与销售税费估算表投资计划估算表土地增值税估算表利润表现金流量表敏感性分析成果表项目开发成本估算表附表单位万元序号项目名称计算方式单价元投资金额万元比例占总投资比比例未含地价比土地取得费依据于土地转让价，二施工前期费勘查测量设计费按总建筑面积计宗地内七通平费按总建筑面积计临时设施费按总建筑面积计三建筑安装工程费，土方工程按总建筑面积计桩基工程按总建筑面积计，主体工程按计入容积建筑面积计，安装工程费，水电工程按总建筑面积计，消防工程按总建筑面积计，电梯工程按总建筑面积计，通讯工程按总建筑面积计燃气工程按应纳所得税额，所得税，净利润，成本利润率利润总额总成本费用成本净利润率净利润总成本费用现金流量表附表单位万元序号项目合计年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度现金流入项目收入现金流出开发成本投资，营业税及附加，土地增值税预征土地增值税清算所得税，净现金流量，累计净现金流量，净现值，累计净现值，计算指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年敏感性分析表附表因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入万元开发总投资万元税后利润万元税后成本利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化售价上降售价下降工程成本变化开发成本增加开发成本减少租金租金增加租金减少温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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江镇买房主要是用于自居。

但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇外来人员，包括在黄江工作台湾和香港工作人员。

另外是用来转售，主要转手给香港客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大差价。

所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。

也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。

外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群了解，在黄江镇投资购房另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定事业，收入比较高，般利用手中剩余资金投资房地产。

人所购房屋是用来出租，也有左右投资者是用于转手出售，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。

浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名炒房第章总论第节项目概况项目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目二项目地理位臵本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江镇是全国工业重镇之，东莞市已将黄江镇列作重点区域，是凤岗雁田清溪樟木头行政中心。

三建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米，其中计入容积率建筑面积为平方米。

四项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算，万元，预测能实现销售收入万元，税前利润，万元，税前成本利润率，税后利润，万元，税后成本利润率。

投资回收期年。

第二节承办单位概况承友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。

由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。

所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。

这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。

也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。

安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。

香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。

因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等大户型。

台湾居民台湾房价尤其是台北房价与北京房价样节节攀升，在全世界是排在前几位。

近年来，中国经济迅猛发展，大陆经济和生活水平大有后来居上之势。

台湾与大陆差距越来越少，尤其处在珠江三角洲东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江房价差距大，而他们在黄江有个比较稳定工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房臵业，他们在黄江工作时则把择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给父母买。

他们选择面积般在房厅房厅户型。

子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。

如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。

他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。

条件比较差买或租房，面积般在。

农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。

与深圳房价差异非常大。

而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。

香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。

为女友购房型现在在大陆就业香港年轻人非常多，他们在黄江或广州东莞工作。

由于在香港找女朋友购买房子和养育小孩压力大，所以许多年轻人选择在大陆找女朋友，由于在深圳广州东莞房价比较贵，而黄江房价相对便宜。

所以，有许多香港年轻人在找女朋友后喜欢黄江臵业。

这类人群购臵物业般为房厅，面积多在。

也有买房，面积在，但是，买这类房子人比例相对比较少，不足。

安度晚年型黄江物价比较便宜，由开发商开发楼盘物业管理比较规范，般都实行电子监控，人员出入都要进行登记，安全又有保障。

香港人与黄江人又属于同个语系，生活习性也非常接近。

因此，在香港年纪比较大人，尤其是中下层市民，他们经济能力有限，在深圳香港购房又购不起，所以选择在房价相对比较便宜又比较近黄江购房安度晚年，选购房型般为房厅房厅和房厅或复式，面积在不等大户型。

台湾居民台湾房价尤其是台北房价与北京房价样节节攀升，在全世界是排在前几位。

近年来，中国经济迅猛发展，大陆经济和生活水平大有后来居上之势。

台湾与大陆差距越来越少，尤其处在珠江三角洲东莞更是如此，而对在黄江台资企业工作台湾员工来说，由于工资高，台湾与黄江房价差距大，而他们在黄江有个比较稳定工作，所以有相当部分管理人员选择在黄江购房臵业，他们在黄江工作时则把家人从台湾接过来，起生活。

不在黄江工作，则委托中介公司在适当时机抛出做投资。

凡是在黄江做生意老板般都在黄江镇购买房子投资物业，有部分人购有几套物业，购买套房子都是用于自居，两套房子以上就有做投资用。

台湾人买房，主要集中在棕榈泉，所购房型主要以左右房厅，或左右房厅，而台湾老板级人物则买房厅多以上住房。

深圳居民深圳人在黄江臵业完全用于自居比例比较少，大约在深圳在黄江购房人左右，房型多以房厅房厅为主，面积般在。

外来务工人员黄江镇全镇工矿企业大概有家，主要以电子厂鞋厂为主，上人规模企业比较少，在外资内地来管理人员工资比较高，待遇比较好，公司般为他们解决住宿问题，有配有单身住房。

而对些小型私人企业，老板对管理人员非常看重，为了笼络他们，般为他们配有专门单身住房。

在黄江镇外资企业中，月工资收入超过元员工，大概有在黄江镇购房臵业，自居并兼做投资另外，工资比较高服务行业如太子酒店裕元花园酒店金怡酒店等也有人在黄江购房，但绝大部分人是几个人在周围楼盘如中惠金士柏山富康花园合租个套间。

其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。

这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。

而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去想法，不愿意在外臵业。

另外，黄江房屋租金比较低，在个非常规范花园里，房厅住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅才元。

所以，绝大部分普通工人都选择租房。

二各类购房人群比例通过调研和对调研资料分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房主力户型和每个楼盘住居群体等进行了初步统计。

黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下表黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目购房人群所占比例