（已批）商品房、酒店式公寓项目立项可行性分析报告（存档）

资金筹措本项目总投资约为亿元按净现值法计算得出，按政府有关部门规定房地产开发公司应具有自有资金，其余资金由房地产开发商筹措解决。

考虑自有资金时间价值和项目运做实际情况，本项目投资分析报告采用按贷款编制。

在实际操作工程中，应指定切实可行筹资方案，使项目运做资金衔接恰好。

第六章投资估算总投资估算本项目投资估算是在本公司对此项目开发预估及开发总体设想基础上参照全国及南昌类似工程费用水平和市政府有关管理部门收费标准，并考虑其他些因素基础上而编制。

序号项目单价面积费用总额备注土地成本元万元亩亩万元开发成本建安成本元万元区内基础设施及公建配套费元万元建设规费元万元管理费用元万元较好利润。

本项目风险主要来自如下几个方面建安成本售价开发周期建筑面积销售状况等。

而这些风险因素又受政治经济社会条件影响。

盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点万元元平方米平方米销售率平方米平方米销售价格盈亏平衡点万元平方米元平方米敏感性分析从以上诸项财务测算结果表明，总投资售价水平销售状况是影响项目收益最敏感因素，故而企业因对这个问题予以重视。

针对销售利润评价指标，分别算出上述售价和建设投资变动两因素增减变化情况。

项目方案基准方案售价变动建设成本变动销售利润万元第八章评估结论项目建成后，全部投资财务净现值为万元，包括建设期静态投资回收期为年。

本楼盘地处红谷滩地段，立项合理，市场定位准确，价格又合理，因此楼盘必受消费者亲睐。

销售形势也必然很好。

对于市场风险，我们进行了认真分析，又有很有力防范措施，因此可以化解风险，使资金快速回笼。

综上所述，本项目是个较为理想可行项目。

通过市场调查及经济指标测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。

激活房地产市场政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重从年元月份南昌市房地产交易情况来看，又次实现了开门红。

该市商品房交易面积达万平方米，交易金额亿元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长中坚力量。

房地产投资快速增长原因主要是新届市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策推动，省城房地产开发热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供目录第章可行性研究结果摘要调研目前提假设本项目投资可行性倾向项目投资可行性研究结论第二章借款人评价借款人介绍发展前景评价第三章市场评估市场环境评估市场前景和市场竞争能力分析第四章项目概要项目概况投资分析目依据原则和范围第五章开发建设营销方案方案设想开发建设进度资金筹措第六章投资估算总投资估算第七章效益分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，评价方法销售收入测算总成本税金与利润测算财务指标评价风险分析第八章评估结论第章可行性研究结果摘要调研目通过对南昌房地产市场需求调查，分析南昌房地产市场发展前景。

二通过对南昌市居民住房消费行为特征调研，来分析南昌住宅消费群市场潜力，为本项目提供科学可操作实战依据及项目盈利能力。

三通过以上对南昌住宅级市场阶段发展至目前以中档商品住宅小区为主，服务中高收入阶层二级市场阶段。

市场发展不再是星罗棋布见缝插针开发模式，区域版块市场开始出现。

就日前情况，可分为朝阳洲版块老城中心区域京东版块象湖版块红谷滩版块青山湖版块昌南版块湾里版块等几大主要版块。

朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区组合，距离市中心相对比其他区域要近些，而且靠南昌大桥，是江西省其他城市通往南昌必经之路，因此洪城大市场便成为了该区域最大经济依托，作为江西省最大批发市场，产品供应全省。

朝阳片区面临赣江，面临抚河和象湖。

该地区给排水系统电力系统污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模功能齐全花园式住宅小区，是目前南昌房地产市场供应量最丰富，优秀楼盘最集中所在。

眼下该片区已是高楼如林，小区成片，商贾淘金，人气日益兴旺。

已成气候有远东国际花园，千禧颐和园万福园福田花园维多利亚华庭星加坡花园新田绿洲莱茵半岛等项目。

随着南隔大堤和滨江大道建设，上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进，建设高档物业。

该片区升值潜力可谓巨大。

受市中心西移之影响，中山西路沿江路会成为置业热点，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快，南昌市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。

从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上长，由年上升到年。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展历史。

南昌市商品住宅第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单，材料也十分简单，仅仅满足基本居住需要，市场所有产品好似同炉火烧出来产品。

第二代产品诞生在年，以御景城庐山花园福山花园等明星物业引发居住概念革新。

如首次利用样板房售楼处，来吸引客户。

物业综合利用较为先进营销包装手段，封闭式小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所出现等等，是这个时期主流市场特征。

第三代楼盘则体现以人为本设计理念，引绿造绿，达到人与自然和谐统，小区人车分流设计，配套设施完善，小区园林规划设计，智能化设施普及等等，使南昌市房地产市场逐步成熟繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额经济效益和巨大社会效益。

第四代楼盘正在紧张有序建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准大规模使之配套完整并和城市整体有机融合，构筑新代房地产项目标准。

其南昌市房地产特征表现如下空置率低房价飙升投资加大质量提高管理逐步规范市场趋于成熟南昌市房地产板块纵论南昌市场经历了近几年发展，已由最初经济适用房为主，服务中低收入阶层工薪族级市场阶段发展至目前以中档商品住宅小区为主，服务中高收入阶层二级市场阶段。

市场发展不再是星罗棋布见缝插针开发模式，区域版块市场开始出现。

就日前情况，可分为朝阳洲版块老城中心区域京东版块象湖版块红谷滩版块青山湖版块昌南版块湾里版块等几大主要版块。

朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区组合，距离市中心相对比其他区域要近些，而且靠南昌大桥，是江西省其他城市通往南昌必经之路，因此洪城大市场便成为了该区域最大经济依托，作为江西省最大批发市场，产品供应全省。

朝阳片区面临赣江，面临抚河和象湖。

该地区给排水系统电力系统污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模功能齐全花园式住宅小区，是目前南昌房地产市场供应量最丰富，优秀楼盘最集中所在。

眼下该片区已是高楼如林，小区成片，商贾淘金，人气日益兴旺。

已成气候有远东国际花园，千禧颐和园万福园福田花园维多利亚华庭星加坡花园新田绿洲莱茵半岛等项目。

随着南隔大堤和滨江大道建设，上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进，建设高档物业。

该片区升值潜力可谓巨大。

受市中心西移之影响，中山西路沿江路会成为置业热点，好环境高素质大社区配套齐全住宅会受宠。

使得该区域成为日前南昌高素质人口导入重点区域，房价基本与老城中心区房价持平，产生这种非正常价格分布情况，主要有以下原因在以前，朝阳洲地区价格和老城中心区存在很大距离，那时房地产市场还根本没有算得上是个小区级个案出现。

在这种市场背景下，出现了远东国际花园这个南昌第个成规模住宅小区，迅速形成轰动效应，造成市场上热销，使得其价格节节上升，从而带动了整个区域房价上涨，之后该地区住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，确适于居住。

但由于受区域功能和城市规划限制，旦南昌其他区位如红谷滩区老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区价格终会渐渐拉开，而由于缺乏城市规划和高档次市政建设大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高个层次。

老城市中心区域老城区是当地政治经济文化信息中心，老城区最大优势在于其无可比拟市中心区位条件，其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套，更有种居住于市中心尊贵与豪华感。

其最大劣势是落后城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区定位感。

目前，老城区正面临着改造，随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造，随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始，社区价值必将再次提升，老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在，而未来区内任何个项目，都将享受到这种变化带来丰厚报酬。

但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中，而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在种不太正常市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进步加快，这些都将为南昌市房地产业提供良好发展空间。

江西省全年生产总值亿元，增长，超出十五计划末目标亿元。

全省实际利用