（已批）喜来登大酒店项目立项可行性分析报告（存档）

开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目经济效益。

开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。

另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。

而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够资金到位并监督施工工程。

销售周期按惯例，项目建至总楼层第楼即可销售。

若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。

销售期长短受定价工期影响较大。

定价高，工期慢，销售期长。

销售期拉长后，又增加了各方面费用成本，特别是资金成本，最终影响售价发达且后劲十足，房地产市场有效需求旺盛，有着相当大发展潜力本项目无论是地理位置还是本身规划指标均能切合市场需求方向，拥有营造高素质酒店基础，有着很乐观发展前景。

通过财务分析本项目成本利润率达，内部收益率为，利润总额亿多，各项指标均表明该项目具备良好经济效益与可行性。

本项目售价价格销售率预测都较为保守，成本测算已充分考虑各种因素，因此对于预期利润有较大把握，有较强抵御经营风险能力。

本项目需要约亿元银行贷款支持通过本项目资金预测，本项目最高资金需求约人民币亿元，约亿元需要银行提供资金支持，相对于本项目优异素质，银行机构贷款也将得到良好安全性与盈利性。

占全市和房地产行业合同项目个，利用外商直接投资亿美元。

从引资地区看，香港仍然是引入项目最多地区，占全部项目。

季度实际吸收外商直接投资累计增幅分别为，呈现逐步攀升态势，显示下半年引资形势逐步好转，引入外资额明显增加。

龙门吸收外商直接投资增幅领跑县区。

分县区看，各地实际吸收外商直接投资增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市除惠城区外，各县区实际吸收外商投资都保持快速增长，增长都超过，其中龙门尤为突出。

外贸顺差超过亿美元年，全市进出口总额亿美元，增长。

其中，进口亿美元，增长外贸出口亿美元，增长。

其中，私营企业出口亿美元，增长外资企业出口亿美元，增长。

全市实现贸易顺差亿美元，创下我市对外贸易顺差新记录。

从出口主要商品来看机电产品亿美元，占比，增长服装亿美元，占比，增长鞋类亿美元，占比，增长，塑料制品亿美元，占比，增长玩具亿美第章综述惠州经济发展惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近城市。

现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县。

设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

全市有个镇乡个街道办事处，常住人口万人。

惠州市属珠三角经济区，陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积。

海域面积平方公里，海岸线长公里，是广东省海洋大市之，同时也是著名侨乡，祖籍惠州华侨和港澳台同胞超过万人其中有海外华侨华人万人归侨万人侨眷万人港澳同胞万人港澳眷属共万人。

海外侨胞主要分布于马来西亚新加坡印尼泰国缅甸越南澳大利亚美国英国加拿大等国家。

惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力景点有多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性特点，集山江湖海泉瀑林涧岛为体，融自然景观与人落个百分点，其投资额占第三产业投资比重为。

分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。

分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对年略有上升，主要是由于月份以来些优质项目对价格拉升。

在市场放量不断扩大情况下，后期市场竞争将更加激烈。

资料来源惠州统计年鉴惠州市人民政府公众信息网截至到月底，惠州商品房空置面积为万平米。

同比增长。

下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临发展机遇今年上半年，整个房地产市场首次出现了从年以来，销售面积和销售额同时下降情况。

目前房地产市场低迷是相对，是向理增长年，城市居民人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长全年农民人均纯收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。

全市城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长，其中，城镇居民存款亿元，比年初增长农村居民存款亿元，比年初增长，与农民纯收入起呈两位数增长。

县区居民存款惠阳增幅最快。

分县区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比控制线高出个百分点，主要拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州经济得到了高速发展，也吸收了大量港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲发展势头，而房地产行业兴起，也带动了第三产业快速兴起。

惠州房地产市场回顾与展望年上半年惠州宏观市场各项指标情况物价仍呈上涨态势月，市区指数即居民消费价格指数比上年同期上涨，其中食品类价格指数上涨达，上涨主要来自于食品价格。

显示，当前价格上涨仍是结构性上涨，并不是价格全面上涨通货膨胀。

受去年物价上涨翘尾因素低温雨雪冰冻灾害等因素影响，市区指数仍继续攀升，影响着全市经济建设和社会发展方方面面，更直接影响了全市居民生活质量。

金融贷款增速放缓月末，全市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

同期，全市金融机构本外币贷款余额亿元，比年初增长，增幅同比回落个百分点。

金融贷款增速放缓，显示从紧货币政策效应显现，特别是房地产信贷快速增长势头得到有效抑制。

固定资产投资增长仍显强劲月，全社会固定资产投资总额为亿元，增长，对比月，增幅虽然回落个百分点，但仍保持快速增长态势。

其中，工业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

第三产业投资和工业投资继续在高位运行，同时，工业投资增幅高速增长，将再度激发工业发展后劲。

月，全市房地产开发投资完成亿元，同比增长，同比落个百分点，其投资额占第三产业投资比重为。

分析年上半年惠州房地产开发投资增势依然明显，相对全国范围土地流拍之风，惠州上半年无土地流拍现象，开发投资热情依然高涨，说明后期市场放量上升空间很大。

商品房销售前期低迷，后期上扬，同比下降幅度较大上半年，全市商品房销售面积万平方米，同比下降商品房销售金额亿元，下降月末，全市商品房销售均价为元平方米，比上年末销售均价回落元平方米月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为元平方米。

分析受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对年略有上升，主要是由于月份以来些优质项目对价格拉升。

在市场放量不断扩大情况下，后期市场竞争将更加激烈。

资料来源惠州统计年鉴惠州市人民政府公众信息网截至到月底，惠州商品房空置面积为万平米。

同比增长。

下半年市场趋势展望，当前惠州房地产业面临发展机遇今年上半年，整个房地产市场首次出现了从年以来，销售面积和销售额同时下降情况。

目前房地产市场低迷是相对，是向理性回归过程中种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民自住需求会持续稳定增长，这将有利于房地产市场进步发展。

惠州房地产主要利好因素如下惠州经济快速增长城市化进程不断提速交通设施不断完善为房地产市场下步发展带来机遇上半年增幅平稳，财税收入高速增长，固定资产投资增幅高位攀升，消费需求快速增长，利用外资保持较快增长，外贸出口增幅平稳。

惠州增长率多年始终保持在以上，年惠州突破亿元大关，标志着惠州进入全国类重点城市行列未来五年，惠州有望承接深圳东莞产业转移亿元，经济总量上将再造个惠州。

惠州交通设施不断完善，各组团道路网络日益密切，年上半年惠南大道开通，惠城区与惠阳区联系更紧密，沿海城市格局正在确立。

在惠州市高速公路网规划年中，构架了五横三纵公路网络，规划总里程公里，共形成个高速公路出入通道口，条高速公路出入境车道。

到年，惠州市高速公路总里程达公里，十二五期末达到公里，十三五期末达到公里。

届时四通八达高速公路网像纽带样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在起。

城市格局构架扩大带来良好发展机遇，组团式城市住房建设规划加快城市发展步伐根据惠州市城市住房建设规划年，市区行政区划调整后，惠州市区包含了惠城区惠阳区及大亚湾经济技术开发区，总用地面积平方公里。

其中城市规划区主要由惠城惠阳大亚湾仲恺陈江三大组团组成。

组团式城市住房建设规划有助于合理布局城市格局，加快城市发展步伐性活区看，城乡居民储蓄存款增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示全市居民储蓄存款保持平稳增长。

物价水平高企年，城市居民消费价格总水平上涨，比控制线高出个百分点，主要拉动因素是食品类价格高企上涨个百分点。

小结年惠州经济得到了高速发展，也吸收了大量港澳投资，其中电子同石化两大工业产业继续保持了强劲发展势头，而房地产行业地税增长贡献超过。

其中，房地产业营业税增长达，拉动全市地税增长个百分点。

显示，房地产业快速发展对地方税收重大贡献。

大亚湾财政收入领跑各县区。

分县区看，各地财政般预算收入增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示各地财政收入增幅均超过，其中市区惠城区惠阳区大亚湾区财政收入增长明显快于县域财政收入增长。

两大工业支柱行业电子石化进步协调发展年，全市规模以上工业实现增加值亿元，增长。

其中，电子行业增加值亿元，占规模以上工业比重，比上年下降个百分点，增长石化工业增加值亿元，占比达，比上年大幅上升个百分点，增长。

电子石化两大支柱产业占全市规模以上工业增加值比重为，随着石化产业规模不断壮大，产业协调性进步增强，产业结构也适度重型化调整，轻重工业比重由上年调整为。

龙门工业领跑各县区。

分县区看，各地规模以上工业增加值增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

龙门由于三大水泥项目相继投产，拉动了其工业快速增长。

固定资产投资创历史新高年，