（已批）嘉铭园住宅开发项目立项可行性分析报告（存档）

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。

另外，自年开始参照政府和行业相关条例规范文件通知内容和指导精神进行撰写。

市场调研资料系工作中实地取得手资料，分析与评价亦仅代表本人立场与观点。

财务分析部分以及规划设计部分是按照北京市目前同类项目技术水平及初步考察当地基础设施条件后与公司研发部门人员同商讨后确定。

由于投资方案以及规划设计方案有待进步修改确定，工程实施条件和方法还有待完善，实际投资成本将根据设计修改做相应调整。

运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，可以看到房地产项目成本售价销量三者之间关系，预测未来经济形势变化给项目带来影响，分析项目抗风险能力，从而为投资方案优劣分析与决策提供重要科学依据。

但是由于盈亏平衡分析法仅仅是讨论成本销量等不确定性因素变化对投资项目盈利水平影响，却不能从分析中看出项目自身盈利大小。

另外，本案盈亏平衡分析和敏感性分析均采用静态分析，没有考虑资金时间价值和项目整个寿命期现金流量变化，因此计算结果和分析结论是相对粗略。

鉴于北京南城经济发展现状以及北京房地产市场变化，本项目应尽量缩短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方谈判工作，争取在四环通车地铁五号线动工南城拆迁改造力度加大经济适用房需求升温等系列利好市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大价格优势和极富口碑开发品质提升二期项目知名度及美誉度，为后续开发工作打下良好基础。

八附件致谢在本报高编撰过程中，参考了有关作者论著和研究成果，并且得到了北京嘉铭房地产开发有限责任公司王达明先生，华中科技大学土木学院苏公升教授以及校内其他专业老师和领导关心和帮助，在此表示诚挚谢意。

来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。

即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。

受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中米宽方庄南路，南至规划中米宽石榴庄路。

二期项目用地余亩公顷，总建面约为万平米。

项目用地范围及四至。

参阅附件项目区位图项目用地性质及建筑标准用地性质此地原为工业用地，地上现状为工业厂房仓库以及少量居民住宅。

该地块按照本案住宅小区规划，将成为住宅开发用地。

建筑标准本地块将建成具有完善配套公建和服务用房经济适用房小区。

项目主要技术经济村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。

南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。

如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。

商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。

此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求。

再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。

风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。

由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍不容忽视。

因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期宣传力度应相应加大，适时运用全新宣传理念夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目分析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。

激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。

他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。

与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。

他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。

危旧房改造力度加大北京市政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。

崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。

房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。

危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三年拆迁量达到了危改总量。

预计到年，城区现有危旧房都要完成改造。

区域影响因素淡化年四环路全线贯通带动了沿线房地产市场发展，其中尤以南城受益最大。

两广路改造四环路全线贯通，进步突破了地域对买房束缚。

它将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部地区购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。

而且四环开通还将带动其周边辐射地区城市发展，南城丰台科学城亦庄方南地区与亚运村中关村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。

南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。

如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。

商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。

此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求。

再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。

风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。

由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍不容忽视。

因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期宣传力度应相应加大，适时运用全新宣传理念对项目加以推广。

其中包括报纸软文硬文综合性报道平面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见户外活动以提升产品文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入工作。

完善市政设施，改善城市面貌南城市政设施改善尚未全面完成，许多地区道路网密度等级不够，市政管网配套也没有到位，给住宅项目开发造成了定困难，同时也降低了部分目标顾客购房热情。

同时，南部地区特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多，城市景观不甚良好。

开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府合作力度，采用合作方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区物业水平。

值得注意是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客购房信心，减少购房者期待值。

市场竞争加剧自四环开通以来，加之入世申奥成功央行降息等系列利好影响使南城逐渐成为开发商角逐战场。

年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成三个热点地区，即西南四环丰台科学城附近南三环沿线亦庄经济开发区。

开发数量和规模逐年增大趋势使市场竞争加剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其价格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。

开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例。

切不可盲目开