（已批）四川达州原轧钢厂地块项目立项可行性分析报告（存档）

目前市场供给量相对较少，销售速度明显很快起步阶段供小于求。

西外为为达州房地产焦点区域。

新区优势开始显现，随着新区建设深化项目名称位置规模均价销售速度财贸嘉苑老城区高层单体元出地面售完世纪广场老城区商业中心高层单体元挖坑基本售完滨江风景老城区高层社区预计元未售龙郡达县县城亩高层预计元未售将越来越明显规划优势投资优势项目规模优势。

新区住宅价格在商品房项目入市年后成为市场最平方米，多层元平方米。

六项目经济效益分析经测算项目利润总额总投资利润率年投资利润率等指标详见下表注地价以万亩测算表项目利润估算表单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资七项目敏感性分析我们对销售收入土地成本变化进行了敏感性分析测算。

表敏感性分析因素变化测算结果基本方案税后利润万元，总投资回报率年投资回报率土地成本上升税后利润万元，总投资回报率年投资回报率土地成本下降税后利润万元，总投资回报率年投资回报率当售价上升税后利润万元，总投资回报率年投资回报率当售价下降税后利润，总投资回报率年投资回报率其形象表示如下图经测算可知本项目销售收入和土地成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，销售收入对项目效益影响很大，土地成本影响非常小。

项目销售收入在不利影响下，项目指标仍然较好，说明项目抗风险能力较好。

保证销售价格实现，是项目盈利有效保证。

八经济分析结论分析结果表明该项目各项经济效益指标良好，具备较好可行性。

项目敏感性分析表明，项目自身具有较好抗风险能力。

由于项目具有较好市场环境及自身发展条件，项目经济效益指标可以实现更高目标。

报告摘要评估假设和限制条件项目简介宣汉县城区。

城市组群范围，有老城区及北外罗江组群，西外及河市复兴双龙组群，南外及百花长出坝组群，斌郎及石板组群，福善及亭子组群。

达州市中心城市在整体北进与宣汉县城区相连同时，向东扩展与开江普安镇相连，向西突破性发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过北迸东连西突南拓战略实施，形成以达州大城市为主核，宣汉开江为副核，万源大竹渠县方外围双核结构城市组群。

并形成南工北闲，西新中商城市布局。

即工业布局主要集中在城市南部城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区城市西部为以高新技术产业为主区域中心城发展成为城市商贸中心区。

达州市政府提出打通主出口建设主干道实现网络化思路，以高速公路为龙头二级骨干路网为重点县乡标美路为基础，加快实施跨世纪四级路网建设规划。

第三产业全国平均值达州市总体来看，达州目前产业结构相对较为平均，三大产业在国民经济中所占比重大致相当。

第产业比重过大。

与全国平均情况相比，该区工业化程度较低。

与年相比，达州市年三大产业指数分别为。

增长情况第产业第二产业第三产业指数强力经济引擎进入，将迅速改变达州经济实力和产业结构。

本区资源富集，物产丰饶。

已探明可开发利用矿产种，天然气煤石灰石石膏富钾卤水锂锶锰钒等储量十分丰富，特别是天然气储量高达万亿立方米，是仅次于新疆东海全国第三大气田。

今年起，中石化及中石油将投入亿资金开发达州天然气资源。

达州经济受此影响将在今后五到十年内进入个飞速发展时期，工业化程度将迅速提高，从现阶段产业结构发展情况来看，达州第二产业发展速度未来五到十年内将不断加快，并取代第产业成为达州支柱产业。

因此，未来达州将形成以天然气能源化工产业为及矿产加工业为主导型式新兴工业化城市。

城市布局规划达州未来五年建成中国西部天然气能源化工基地川渝鄂陕集合部大城市秦巴地区经济文化强市市区人口实现万达州市土地面积平方公里，常驻人口万人，人口密度人平方公里，人口城镇化率。

人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。

受到达州建设天然气能源化工基地影响，未来五到十年内，达州市城市化水平将大幅提高，达州市城市建设力争五年构建大城市框架，根据政府规划，未来城市发展除达州老城区西外南外北外组团外，还包括罗江复兴蒲家等乡镇，达县河市及火车站。

远景规划包含宣汉县城区。

城市组群范围，有老城区及北外罗江组群，西外及河市复兴双龙组群，南外及百花长出坝组群，斌郎及石板组群，福善及亭子组群。

达州市中心城市在整体北进与宣汉县城区相连同时，向东扩展与开江普安镇相连，向西突破性发展经济技术开发区，向南拓展达县化工城，通过北迸东连西突南拓战略实施，形成以达州大城市为主核，宣汉开江为副核，万源大竹渠县方外围双核结构城市组群。

并形成南工北闲，西新中商城市布局。

即工业布局主要集中在城市南部城市北部为绿色生态保护区，重点发展旅游观光休闲度假区城市西部为以高新技术产业为主区域中心城发展成为城市商贸中心区。

达州市政府提出打通主出口建设主干道实现网络化思路，以高速公路为龙头二级骨干路网为重点县乡标美路为基础，加快实施跨世纪四级路网建设规划。

通过年努力，使达州真正成为四川东部交通枢纽。

达州整体房地产市场达州房地产所处阶段达州房地产市场开始进入快速发展期。

房地产发展阶段与人均关系国际通用衡量标准表明，不同地区人均决定了该地区房地产市场不同发展阶段。

高速发展大于稳定发展停滞萎缩小于房地产业发展状况宏观经济增长年达州市销售面积竣工面积和开发面积目前施工面积竣工面积和销售面积比例合理。

商品房销售面积同比增长率接近，远超过竣工面积增长率，说明购买力开始释放。

年全年，达州市共有房地产开发企业家，开发项目个，完成投资亿元。

全年商品房施工面积万平方米，较年增长商品房竣工面积万平方米，较年增长商品房销售面积万平方米，较年增长。

随着达州天然气化工产业区建立，由此带来，启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求城市人口和收入急剧增加，未来五年内达州市区城市化进程将提速，将使得达州商品房需求量进步增大。

四项目区域市场分析达州房地产发展拥有人口万人，人均为元，居全省第十四位。

下属各县市情况如下表所示县市总值第产业第二产业第三产业人均全市亿通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县万源市产业及产业结构情况达州是四川重要农产区，该地区第二三产业发展速度高于第产业。

产业结构正朝以第二产业为主据为依据。

项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省达州市西外朝阳西路，总用地亩，约，平方米，容积率，建筑面积约，平方米。

评估结论与建议评估结论项目及市场条件达州房地产市场是个高速发展市场。

强大经济引擎和高速城市化决定了达州房地产市场持续向上性。

达州房地产市场属于初级发展阶段，竞争程度和行业水平相对低，进入壁垒相对低，是进入上佳时机。

项目位于达州城市发展主要方向，是房地产开发焦点区域，具有巨大向上潜力。

项目规模达到万方，规划和设计空间较大，产品竞争力打造相对容易，且可持续发展，获得大势带来利益回报。

项目经济效益良好表主要经济指标表核心问题电厂搬迁时间计划和执行力度。

序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资二项目概况与背景项目位置本项目位于达州市城市新区西外，朝阳西路南侧，是西外距离老城区最近地块之，享有新区城市形象和市政建设投资，同时能够吸引老城区人脉。

图片项目位置示意图项目用地解析地块现状与四至本项目地块紧邻朝阳西路，项目用地面积为亩。

地块四至如下东面居住建筑群南面电厂和农村集体用地西面居住办公混合建筑群北面朝阳西路。

西侧朝阳西路东侧朝阳西路朝阳西路北面东侧新开发商品房南侧山体东南方电厂地块内水渠向西望地块向北看地形地貌本地块平面不规则，南北向临朝阳西路长约米，南北长约米，地势比市政道路有定落差。

周边地块规划利用情况地块东侧规划为卫生局办公和宿舍，地块南侧为正在建设住宅小区，东南方向是座正在运营电厂规划为居住用地，南向为山体，为集体用地，北向隔着朝阳西路为山体。

总体而言，地块东侧西侧以多层高层混合住宅区为主，南侧北侧则为山体。

地块资源地块内部有部分山体和条河沟，隔朝阳西路相望是座小山但植被情况般，两侧为城市住宅群，东南方向有电厂，景场格局西外将是达州房地产开发焦点区域，会与达县有较大竞争，市场受到定程度分流。

达州市区房地产开发主要集中在老城区达县县城和西外三个区域。

老城区以旧城改造为主，项目规模般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发主战场。

达县县城土地相对较多，但龙郡亩将成为其开发核心，其他也会有些楼盘开发，但中大规模项目基本没有。

西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等西外是政府目前主要投资方向，是城市新区，目前区域道路系统形象已经完成，政府办公大楼和体育馆等设施大多基本完工或者投入使用，而且大量集资房主体已经出来，整个区域新城市形象已经初现，核心地段基本已经没有土地，除了去年年中推出了期占地约亩国际新城，仅剩个别未推售小盘，新区开发迅速向周边拓展，而且主要为中等规模项目。

达州房地产个盘解析西外楼盘简介项目名称位置规模均价销售速度恒阳骊都西外阳平路号亩高层元刚开盘人气很旺罗浮阳光通川区阳平路号亩高层元信德城市绿洲西外新区南北干道与朝阳西路交汇约亩高层元国际新城市政府对面亩多层元元龙泉宜家西外国际新城对面小盘未定未售老城区达县楼盘简介供给量相对不大。

整体在售个盘销售情况都呈现旺盛势头。

西外价格在年已经有了超过老城区价格势头。

达州房地产市场总结强劲需求量持续支持城市化预期目标中石油和中石化基地员工。

经济增长决定购房价格承受力逐年走高中石油和中石化千亿投资带动达川经济腾飞。

目前市场供给量相对较少，销售速度明显很快起步阶段供小于求。

西外为为达州房地产焦点区域。

新区优势开始显现，随着新区建设深化项目名称位置规模均价销售速度财贸嘉苑老城区高层单体元出地面售完世纪广场老城区商业中心高层单体元挖坑基本售完滨江风景老城区高层社区预计元未售龙郡达县县城亩高层预计元未售将越来越明显规划优势投资优势项目规模优势。

新区住宅价格在商品房