（已批）四星级旅游假日大酒店工程项目立项可行性分析报告（存档）

二定性分析建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材水泥木材等三大材料及人工费价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。

经营风险分析虽然景区同档次酒店为空缺，但近期农家乐还不少，对般客户仍具有较强吸引力。

本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对增加营业收入重要性。

从项目总体条件来分析，虽然面临着定市场挑战，但本项目市场背景基本成熟，市场前景广阔，只要项目运作思路及方法符合市场需求，那么本项目就能成功，就能真正成为新农村建设标志项目文化旅游景区旅游接待区核心项目提升景点整体接待能力重点项目，将合理规划精心施工，引进具有实力开发商，以及流设计施工监理营销策划单位，为景区开发建设带来先进理念，对于区东北片区建设开发有着长远指导与示范意义。

六项目成功开发，有利于民族文化传承与传播。

项目开发，将以可持续发展永续经营为宗旨，践行传承发扬湘绣文化产业创建文化精品旅游景区旅游发展战略，项目开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化发展文化产业建设民族文化大省战略目标，将能有效推进文化产业建设，对区旅游文化市场发展提供良好发展机会和强劲原动力。

项目建成后，将成为民族文化传播基地之，有利于民族文化保护和传承。

项目建成将为文化展示传承与保护起到积极作用。

综合评价本项目方案基本可行。

均营业税金及附加万元十三年均所得税万元十四全部投资财务内部收益率税后十五全部投资财务净现值万元十六全部投资静态投资回收期年税后十七盈亏平衡点十八投资利润率税前十九投资利税率税后二十建设年限年五结论与建议本项目符合国家城镇建设相关政策法规，符合长沙市区旅游业发展十五规划要求，具有定经济效益和巨大社会效益。

本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展影响很大，根据对镇和汗回景区旅游市场和酒店市场调研分析和预测，项目有较好市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。

本项目区位理想，有较好发展潜力，适合开发酒店商业等经营型物业，本项目开发可以有效解决镇和文化旅游景区接待能力不足缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进文化旅游景区旅游业繁荣和发展。

项目建设是文化旅游景区旅游支柱产业组成部分，而旅游第章总论项目背景项目名称湖南旅游假日大酒店四星级标准建设地址承办企业湖南科技发展有限公司企业性质民营企业企业地址企业法定代表人项目基本数据本项目总建筑面积拟定为平方米，设客房标间间，日接待游客能力人次。

酒店客房按标间计间，含总统套房高档商务套间特色套间行政套间豪华标间高档标间高档单间等高档客房，还配备商务中心康乐中心中西餐饮健身房桑拿足浴便利超市高雅茶座等基础配套功能配臵，具备客房服务餐饮会务商业娱乐停车旅游接待等超四星级酒店完备功能。

酒店日接待能力设计为项目单位概况湖南科技发展有限公司以下简称公司成立于年，是家集生物树种，泥蒿及山银花药用经济植物良种选育丰产栽培推广示范提炼深加工销售为体农业高新技术公司。

公司注册资本万元，拥有良好体，功能完善具有浓郁文化风情旅游接待中心。

作为第家四星级酒店，本项目是镇地标建筑，是政府面子工程，是景区镇政府乃至区张名片。

劣势分析受制于新农村建设目前正在全面建设中，预计其建成初具规模需要年时间，在此期间，市政基础设施居住氛围还不成熟。

本项目与周边配套形成旅游接待中心，其休闲氛围商业氛围需要段时间培育。

机会分析旅游业升温旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。

旅游开发建设加速区政府进步贯彻中央关于解放思想指示，将加快旅游战略实施，建好产业园和城乡体化使其成为旅游业新亮点，将极大改善旅游淡旺季明显状况。

旅游产业将迎来个飞速发展黄金时期。

景区内部环境治理为改善景区内数量众多农家乐在规划管理上混乱，本项目作为政府规划旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起旅游接待重任。

政策支持政府有改善现有接待设施和接待水平不足愿望，有建设高星级酒店提升城市形象迫切次逐年攀升，旅游产出大幅度提高。

据统计，年，仅三个月，小镇已接待游客万余人，其中散客万余人，旅行团队人，省内游客人，省外游客人，港澳台游客人。

目前游客接待量稳步上升，当日团队最高人，从个星期三个团，已上升到天三个团以上，现在小镇景区已进入湖南旅行社主力游线。

地区酒店市场分析调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来游客使各大小农家乐生意红火，然而在景区因为没有像样酒店和宾馆而显得市场匮乏。

区域内没有真正意义上酒店，三星级以上酒店还属空白。

针对日接待能力多人景区来讲，对景区以至镇现有接待设施和接待能力提出了严峻考验。

区域酒店业另个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化接待规格不高，低档次客栈旅社农家乐占据酒店业主力。

酒店业管理人才奇缺，管理水平低服务质量差。

由于住宿条件不尽人意，近年来旅游出现了对游客吸引力下降情况，景区口碑和竞争力受到影响。

从整体上看，镇现有旅游接待设施和接待能力接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足景区申报称为级风景旅游区发展规划和未来需求。

而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力知名景点，以至整个捞刀河至今尚没有家具有定规模和现代特色四星级以上酒店，现有酒店宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异旅游业发展需要，兴建家具有定规模和特色高星级休闲度假酒店，提升现有旅游商务接待水平已经是势在必行。

本项目综合分析优势分析地理位臵优越，是未来国家级新农村建设示范区核心位臵交通条件好项目位处未来主干道青竹湖大道南侧，地处景区中心，道路开阔，交通顺畅。

周边配套毗邻平方公里青竹湖工业园和金霞经济开发区以及产业园，是未来区东北片区各种大型政府活动旅游活动民俗活动主要场所项目周边聚集了新街湖南旅游商品购物中心工艺美术村和湘绣产业配套基地，和本项目同构成了个集住宿休闲餐饮娱乐购物体，功能完善具有浓郁文化风情旅游接待中心。

作为第家四星级酒店，本项目是镇地标建筑，是政府面子工程，是景区镇政府乃至区张名片。

劣势分析受制于新农村建设目前正在全面建设中，预计其建成初具规模需要年时间，在此期间，市政基础设施居住氛围还不成熟。

本项目与周边配套形成旅游接待中心，其休闲氛围商业氛围需要段时间培育。

机会分析旅游业升温旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。

旅游开发建设加速区政府进步贯彻中央关于解放思想指示，将加快旅游战略实施，建好产业园和城乡体化使其成为旅游业新亮点，将极大改善旅游淡旺季明显状况。

旅游产业将迎来个飞速发展黄金时期。

景区内部环境治理为改善景区内数量众多农家乐在规划管理上混乱，本项目作为政府规划旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起旅游接待重任。

政策支持政府有改善现有接待设施和接待水平不足愿望，有建设高星级酒店提升城市形象迫切要求。

项目为区政府和镇政府倾力打造规划旅游接待中心，其建成将成为镇政府接待商务接待旅游接待中心。

填补市场空白镇酒店业普遍建成时间长，接待设施老化接待规格不高，低档次客栈旅社农家乐占据酒店业主力。

酒店业管理人才奇缺，管理水平低服务质量差。

本项目建成将极大改善这状况，占据旅游接待中高端市场，抢占市场空白，并且在镇政府接待商务接待中发挥举足轻重作用。

其次，作为镇唯家星级酒店，又坐落于区最具代表性景区，本项目建成，完全可以成为区对外接待窗口，也可以吸引区及其相邻地区大量会务旅游人群。

面临挑战旅游业发展水平现阶旅游业存在旅游产品单淡旺季明显接待设施落后客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡阶段。

前景分析针对旅游市场出现新情况新特点，在新农村规划建设条街购物休闲和住宅设施这构想提出，表明了政府改善景区旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平决心和愿景。

结合区建设国家级新农村建设示范区目标，充分地利用了地区枢纽位臵，在景区规划建设旅游接待区新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街等休闲度假住宿娱乐购物等相关设施，早总体上是符合长沙市区旅游业发展十五规划战略构想，在实际构建上能够丰富景区作为级接待中心接待旅游娱乐功能，能有效改善景区旅游配套设施，提升景区接待水平和接待质量，以发展观点来看，也能够满足数量质量日益增长游客需求。

在，现在小镇景区已进入湖南旅行社主力游线。

地区酒店市场分析调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来游客使各大小农家乐生意红火，然而在景区因为没有像样酒店和宾馆而显得市场匮乏。

区域内没有真正意义上酒店，三星级以上酒店还属空白。

针对日接待能力多人景区来讲，对景区以至镇现有接待设施和接待能力提出了严峻考验。

区域酒店业另个突出问题是普为平方米，设客房标间间，日接待游客能力人。

建设内容酒店客房按标间计，每标间平方米，合计平方米。

会议平方米文化娱乐平方米餐饮平方米商务含商场平方米停车场平方米，个车位。

项目建筑功能规划湖南旅游假日大酒店为四星级旅游大酒店，是整个旅游区总接待中心，营运功能定位于商务会务商务接待。

含总统套房高档商务套间特色套间行政套间豪华标间高档标间高档单间等百余间高档客房，具备客房服务餐饮会务商业娱乐停车旅游接待等超四星级酒店完备功能。

酒店日接待能力设计为人次。

商务中心康乐中心中西餐饮健身房便利超市高雅茶座等基础配套功能配臵。

四星级旅游度假酒店，是镇和旅游景区第家四星级酒店，将成为镇乃至区东北片区规模最大四星级度假酒店，将有效弥补区镇多年来在高端酒店产业方面缺憾，将有效提升知名旅游景区品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者需求。

三项目主要建设有利条件丰富旅游资源是四星级酒店建设最可靠依托文化旅游景区始建于年，经过近年开发利用与保护，已经成为国家级景区，随着我国国民经济快速增长和人民生活水平提高，加上国家推行长假休息制，景区人气逐年上升，整个旅游业发展规模年个样，从而推动相应服务业巨大需求，特别是以食宿为主接待条件是旅游地不可缺少硬件建设。

因此，在文化旅游景区建设个旅游接待中心，深厚旅游资源是旅游酒店最可靠客源保证。

优越地理位臵拟建湖南旅游假日大酒店选址于区镇城乡体化建设示范点文化旅游景区，距城区中心公里，毗邻平方公里