（已批）国华公司河北大厦项目立项可行性分析报告（存档）

项目所在地土地获取方式为出让，用地类型为办公。

用地面积为平方米，建筑物总建筑面积为平方米，容率为。

由国有土地使用权基准地价可查出四类办公用房出让金为元人民币平方米，地段位于四类用地较优质地段，故取元平方米，容积率修正系数为，则出让金元平方米容积率修正系数为元平米每平米用地合出让金元平方米楼面地价取元平方米，总计出让金为万元拆迁安置补偿补助费取元平方米，总计拆迁费用为万元红线外市政配套费由国有土地使用权基准地价可查出四类办公用房市政及四源费为元平方米，地段位于四类用地优质地段，故取元入万元车位为便于计算折合到以单位面积价格单位万元年末年单位租金元平方米出租率租金收入万元出租经营费用万元净租金收入万元现金流量表方案单位万元现金流出现金流入净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份投资支出净租金收入现金流出现金流入净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份投资支出净租金收入投资回收期静态投资回收期为累计净现金流量出现正值年份上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量年动态投资回收期为年万元结论本项目写字楼商业配套饭店配比为写字楼商业配套饭店面积平方米比例其中商业配套包括餐饮商品娱乐休闲会议等配套服务写字楼部分定位为中高档写字楼，租金水平为人民币元天平方米含物业管理费饭店定位为三星级水平，共设客房套左右另外还包括地下建筑平方米共个车位停车场，和建筑平方米左右物业用房。

根据对写字楼经济效益测算，按照目前建设标准，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，累计净现值为万元，内部收益率估算为。

项目大于，高于基准贴现率，因此写字楼部分项目可行。

最繁荣发达城市。

已经具有了学科门类齐全研究领域广阔有雄厚研究力量自然科学技术科学和社会科学体系，成为全国最大科研基地和国内外科学技术信息重要集散地。

北京市民文化教育程度在中国最高，每百人中就有人受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。

随着中国改革开放日益深入，北京不但是中国政治文化中心是中国最主要旅游城市之，也已成为当前及进入二十世纪后外商投资热点地区之。

北京是中国城市基础设施现代化水平最高城市。

北京城区通往周边地区放射形交通干线四通八达，京津塘京石首都机场高速路建成，形成了现代化交通体系骨架。

北京西客站是亚洲最大现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大航空港，航线通住世界各地。

北京已经成为中国与世界各国邮政通讯主要枢纽，市内电话装机容量已达万门。

北京是中国综合经济实力最强城市之。

北京拥有基础雄厚门类齐全体系完整第二产业尤其是改革开放近二十年来，目录总体市场状况分析饭店市场概况住宿人员状况北京市饭店宾馆概况饭店供应与需求发展预测量变动情况见下图万间根据统计资料，不同星级饭店客房数量以及床位数量比例分布情况如下不同星级饭店客房数量公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级不同星级饭店床位数量公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级不同星级饭店客房平均床位数公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级宾馆饭店基本经营情况年，北京市涉外饭店收入总额亿元，同比增长客房平均出租率，较年增长客房平均房价元间天实现利润总额亿元，扣除不可比因素，是去年同期倍。

随着接待人数增长，涉外饭店出租率明显回升，使得占营业收入总额半客房收入达到亿元，同比增长，成为营业收入总额增长原因之。

从客房平均房价看，年，涉外饭店平均房价元间天，比上年高出元间天，增长，成为营业收入总额增长另原因。

自年初以来，五星级饭店实现收入利润同步增长，取得良好经济效益，实现营业收入亿元利润总额亿元，分别比上年增长和四星级饭店实现营业收入亿元，同比增长，由上年亏损万元转为赢利亿元三星级及以下饭店实现营业收入亿元，同比增长，亏损亿元，扣除不可比因素，比上年增亏亿元，其经营状况有待改善。

年，随着我国加入和北京正加紧申办年奥运会，北京市国际旅游业将继续保持增长势头，预计全年接待海外展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店功能设施服务提出了新要求。

住宿人员状况国外住宿人员根据国家统计局国家旅游局抽样调查，年来本市在饭店住宿名国外旅游者中，按目分类如下目人数比例游览观光度假探亲访友商务会议健康疗养宗教朝拜文化体育技术交流其他合计目分类表示见下图游览观光度假探亲访友商务会议健康疗养宗教朝拜文化体育技术交流其他图国外住宿人员目分类以上调查人员按职业分类如下职业组数比例政府工作人员专业技术人员职员技工工人商务人员服务推销员退休人员合计政府工作人员专业技术人员职员技工工人商务人员服务推销员退休人员家庭妇女军人学生其他国外人员主要来源于日本美国等地，年年国外游客主要来源国家构成如下日本美国韩国德国马来西亚英国法国新加坡加拿大意大利澳大利亚泰国年来北京国外客人万人，比年增长。

年截止月底北京市累计接待海外旅游者万人，比去年同期增长。

其中接待外国人万人，比去年同期增长从来京各洲际客源国情况看，亚洲游客比去年同期下降美洲游客比去年同期增长欧洲游客比去年同期增长大洋洲游客比去年同期增长非洲游客比去年同期下降。

香港同胞万人，比去年同期增长澳门同胞万人，比去年同期下降台湾同胞万人，比去年同期下降。

北京宾馆饭店接待国际旅游者历年人数变化情况如下图万人年旅游外汇收入亿美元，比年增长，北京市历年旅游外汇收入变动情况见下图亿美元根据年统计，在国外客人来京花费中，住宿费用已经达到亿美元，占到总支出，仅仅次于在民航与商品花费。

具体花费构成如下图所示民航铁路住宿餐饮商品市内交通景点游览娱乐邮政电讯其它国内旅游人员状况根据统计，年北京宾馆饭店共接待外省市来京游客万人次，比年增长。

人均花费元，平均停留天。

年月涉外饭店接待国内客人万人，比去年同期增长。

北京市饭店宾馆概况宾馆饭店基本情况目前北京市列入国家旅游局及统计局统计资料饭店及酒店式公寓共有家，其中星级饭店家星级饭店家星级饭店家星级家星级家酒店式公寓家未定级饭店家非定点饭店家。

不同星级饭店所占比例如下图所示不同星级饭店客房数量五星级四星级三星级二星级星级公寓未定级非定点根据统计，年北京旅游饭店客房数量已经达到万间，较年增加了。

北京市历年客房数量变动情况见下图万间根据统计资料，不同星级饭店客房数量以及床位数量比例分布情况如下不同星级饭店客房数量公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级不同星级饭店床位数量公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级不同星级饭店客房平均床位数公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级宾馆饭店基本经营情况年，北京市涉外饭店收入总额亿元，同比增长客房平均出租率，较年增长客房平均房价元间天实现利润总额亿元，扣除不可比因素，是去年同期倍。

随着接待人数增长，涉外饭店出租率明显回升，使得占营业收入总额半客房收入达到亿元，同比增长，成为营业收入总额增长原因之。

从客房平均房价看，年，涉外饭店平均房价元间天，比上年高出元间天，增长，成为营业收入总额增长另原因。

自年初以来，五星级饭店实现收入利润同步增长，取得良好经济效益，实现营业收入亿元利润总额亿元，分别比上年增长和四星级饭店实现营业收入亿元，同比增长，由上年亏损万元转为赢利亿元三星级及以下饭店实现营业收入亿元，同比增长，亏损亿元，扣除不可比因素，比上年增亏亿元，其经营状况有待改善。

年，随着我国加入和北京正加紧申办年奥运会，北京市国际旅游业将继续保持增长势头，预计全年接待海外旅游者将达万人次，比年增长旅游外汇收入亿美元，比年增长。

不同星级饭店租金与出租率年不同星级宾馆客房实际平均房价状况如下图所示不同星级饭店客房实际平均房价公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级元间根据房价租金情况，未定级宾馆饭店可能多为四星与三星级水平。

年四星级饭店出租率最高，超过二星级出租率较低。

不同星级宾馆客房实际出租率如下图所示不同星级饭店客房实出租率公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级各类营业收入在不同星级饭店中比重不同星级饭店般除客房服务之外，尚设有餐饮服务商品销售服务以及包括会议服务在内其他服务项目。

不同星级宾馆不同服务项目所占营业收入构成状况分析如下不同星级饭店客房服务所占营业收入比重公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级三星级与五星级宾馆客房服务收入所占总收入比重最低，未定级宾馆客房服务收入所占比重最高。

不同星级饭店餐饮服务所占营业收入比重公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级星级饭店餐饮服务收入占总营业收入比重都比较高，尤其五星级与三星级饭店，比例均超过。

不同星级饭店商品销售所占营业收入比重公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级星级饭店商品销售所占营业收入比例都高于未定级饭店与公寓，四星级五星级饭店比例更高于其他星级饭店。

不同星级饭店其他销售所占营业收入比重公寓未定级五星级四星级三星级二星级星级酒店式公寓除客房服务外，般还提供健身商务子女教育等等多种服务项目，所以营业收入中其他项所占比重最大。

不同星级饭店各类营业收入比重公寓营业收入比重客房餐饮商品其他公寓营业收入中客房收入超过多数，其他收入项目比重也非常高，而餐饮与商品收入比例较低。

未定级饭店营业收入构成客房餐饮商品其他未定公司等纷纷在北京市设立办事机构，来往人员频繁。

各种外事地方企业交往，对北京市宾馆饭店也提出了巨大需求。

另外，我国会议展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店功能设施服务提出了新要求。

住宿人员状况国外住宿人员根据国家统计局国家旅游局抽样调查，年来本市在饭店住宿名国外旅游者中，按目分类如下目人数比例游览观光度假探亲访友商务会议健康疗养宗教朝拜文化体育技术交流其他合计目分类表示见下图游周围饭店项目基本情况目标项目写字楼商业饭店面积分布经营写字楼饭店风险及控制经济因素对市场影响地域竞争影响潜在供应量风险定位风险交通风险经营风险经济效益分析本报告经济测算原则基础数据选取依据建设成本写字楼经营收益写字楼出租经营情况预测写字楼经济效益测算结论总体