（已批）国际养老园项目立项可行性分析报告（存档）

由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营道路。

投资额大资金回收期长老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人特点，有数据显示老年社区总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。

另外老年公寓租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发最终目，而老年公寓则需要根据老年人市场需求多种形式，采取租售结合方式满足老年人入住，其中定比例住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓运营模式要采取灵京江北内阁城南德宏图上福园仙林康桥圣菲江宁湖人国际公寓等楼盘推出小户型房源，出人意料地受到老年人追捧。

老人们有自己生活方式，他们中间越来越多人已经不愿意和子女居住在套房子里，而是想拥有自己天地。

很多有经济实力老年人，都选择绐自己买套面积较小总价较低公寓颐养天年，同时把原来住室厅或室厅大房子让给子女住。

顺应老年人购房潮，苏州南京小户型楼盘正在打老年牌。

根据对老年人群体不同细分，必定有相当数量老人对小户型房有需求。

因此，具备完善医疗生活安全保护无障碍等服务功能小区内小户型房必将成为老年人购买公寓另选择。

在年项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分合计建筑开发面积为万平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决现实问题，同时，此项目还会为海南形象提升，海南经济增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面风险基本为零。

另外，由于政府支持原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。

年后，土地价值就将增加到约亿元人民币。

因此，仅土地增加价值这项，就可以规避所有投资风险。

同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金使用范围，融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金安全性有效性增值性是有保证。

而对于市场方面，如何将信息有效传达到客户群中，才是市场运作中最大风险。

为此，我们将积极寻求同国际国内有实力传播公司合作，尤其加强同媒体合作，第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中比重都在不断提高。

丰县常驻人口万人，岁以上老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以速度增长。

随着人口老龄化程度加剧，老龄问题即老年人需求问题和人口老龄化所带来社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。

因此，面对老龄化发展趋势和老年人口增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人生活质量，真正实现老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐。

目前老年人提及最多问题是生活有人照料和看病就医方便。

尊老敬老自古以来就是中华民族个传统美德，弘扬为老助老时代风尚，本着敬老爱老精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨乐园。

建立个老年居住交流老有所用公寓是大部分老年人心愿。

老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足护理医疗膳宿及康体群体生活。

定人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在定帮助下能生活健康老人自理最低帮助管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房福利院无亲戚子女赡养及无生活来源老人自理或办自理最低帮助半护理管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服务用房护理院生活不能自理需要半护理或全护理老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。

据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年人口户数为万户。

民政部等个部委提出，到本世纪末社区服务设施要发展到万个，街道都要有所老年公寓。

这与现有不同层次老年人需求已经不相适应，如果没有新举措，仍采取对现有房地产开发商贷款条件自有项目资金贷款周期年，养老设施建设不可能现代化成规模和持续发展，那么在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

我国老年人口发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快国家之，年成为老年型国家。

世纪年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，更为突出是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均速度递增。

本世纪中叶，岁以上老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，占世界老年人口总数。

中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

从老龄化过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段第阶段过渡阶段年年岁以上老年人口由万增长到亿，占总人口比重由增长到。

年比年老年人口几乎翻了番。

这期间，老年人口以速度递增，大大快于总人口年均增长速度。

第二阶段发展阶段年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到。

从到年年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段高峰阶段年年岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增长到，比年翻了两番。

从区域来看，我国目前已有三分之省市区人口呈老年型，其中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川等省市区岁以上老年人口已超过其总人口，辽宁河南安徽福建等省岁以上人口接近。

表二中国人口年龄构成及发展预测年份岁岁岁国内老年住宅现状国内老年建筑现状据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在定帮助下能生活健康老人自理最低帮助管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房福利院无亲戚子女赡养及无生活来源老人自理或办自理最低帮助半护理管理医护公共空间门厅餐厅娱乐健身服务用房医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理老人半自理或不能自理半护理居住单元卧室活动室卫生间盥洗室医护餐厅管理接待活动及服务用房护理院生活不能自理需要半护理或全护理老人半自理或不能自理半护理全护理护理单元老人居室卫生间走廊活动空间标准层设集中厨房医疗护理康复管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合国内老年人居住模式购买房屋居住年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房占，购买经济适用房占，购买原公有住房占。

其中，市镇购买商品房家庭占和，购买经济适用房和，购买原公有住房户分别为和。

县购买商品房经济适用房和原公有住房户总共不超过。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买住房中。

自行建房居住个人建房有自筹自建自建公助集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源主要方式之。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房占其中市镇自建住房占和，而县自建住房高。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源主要途径。

租房居住这是住宅消费者支付定房屋租金，取得房屋居住使用权种住房消费形式。

年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住占，其中，租用公有住房为，租用商品房占，如果分城乡看，在市镇老年家庭中，有和家庭租用公有住房，租用商品房均为。

居住在农村地区老年家庭户，仅有户租住公有住房或经济适用房。

目前国内老人住宅销售情况老人住宅开发现在才刚刚开始，虽然市场上有些楼盘中隐隐约约有老年住宅影子，但从住宅设计本质上来说，能够称得上是老年建筑可谓凤毛麟角。

而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展楼盘国内有两个，个是广州颐年园中国第个规模最大长者社区，另外个是北京东方太阳城目前国内最大退休社区。

颐年园产品有别墅多层洋房不带电梯带电梯小高层，销售价格在元平方米，到年约期销售率达到，到年期基本售罄。

东方太阳城产品构成为低层老年公寓四当地老年人不可能现代化成规模和持续发展，那么在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

我国老年人口发展状况我国是世界上老年人口最多增长最快国家之，年成为老年型国家。

世纪年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，更为突出是，岁以上高龄老人已高达万，并以年均速度递增。

本世纪中叶，岁以上老年人口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数房地产与商业部份国际老年公寓文化体育长廊鬼谷峡户外运动基地辅助功能区域等组成。

项目占地共亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。

项目共分五个部分，是世界民居文化村房地产老年大学国际护理学院等，二是国际老年休养中心医疗体检康复体育馆高尔夫练习场等，三是文化长廊画家村作家村等，四是户外运动基地鬼谷峡，五是基础设施与辅助设施。

张家界国际养老园集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目综合性卫星城建设项目。

此项目将居家环境与社会化保障体系产业化服务体系等有机组合在起，使养老服务在养老地产基础上形成了完整保障与护理体系，在形成规模化同时，实现了老年经济产业化与养老保障社会化。

使投资者在获得巨大经济效益同时，也获得了极大社会效益。

由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格土地政策下，其它潜在或现实竞争对手已经没有可能获得如此规模征地许可。

而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。

因此，在可预见将来，中国内地基本不会产生有威胁竞争对手。

在营销与管理