（已批）国际商业广场住宅项目立项可行性分析报告（存档）

销售收入变动对本项目进行敏感性分析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈利多万元成本变动对本项目影响，在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上。

上述销售收入不包括出租商业面积，该部分物业市场价值可理解为本项目纯利润。

另外本项目对成本控制好将能较好减轻销售压力。

第六章项目风险分析风险因素识别项目开发过程中主要存在如下风险市场风险市场风险是房地产开发中常遇到重要风险。

它损失主要表现在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不到预期目标。

细分起来市场方面涉及风险因素较多，可分层次予以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场供求总量实际情况与预测值有偏差二是项目产品缺乏市场竞争能力三是实际价格与预测价格偏差，对于市场供求总量偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。

自有资金比例，保证资金链条，降低融资风险。

本项目在开发融资过程中在确保融资资金来源可靠性及时性和充足性前提下，可考虑多渠道进行融资，以避免在工程进行中出现资金不足或短缺风险。

对可售物业价格低开高走，提高销售率，快速回笼资金。

配套条件风险防范对策项目在开发过程中，需要用到外部设施配套，如道路畅通，供水供电等，我司将在工程前期及时与有关部门保持沟通，尽快落实各项配套条件，在出现这些问题时应尽量尽快解决，以保证项目开展及时进行。

外部风险防范对策经济环境社会环境国家或地方政策法规在很大程度上影响着本项目开发我司将对此进行动态跟踪研究，及时采取应对措施。

其他风险防范对策影响本案开发顺利进展还有如气候水利等些目前不可预测因素，我司将采取设立备用金等这些措施，以保证项目进程顺利。

第七章研究结论本项目社会效益显著。

项目开发将增强商业活力，提升地域价值，完善中央商务区配套，吸引更多投资给经济带来新增长点住宅项目将会以居住购物休闲娱乐旅游餐饮为体独特建筑风格和功能魅力成为个城市标志性建筑群此外，项目开发也会给带来万元税收收入提供人以上就业机会。

良好经济效益住宅项目总建筑面积为平方米，在住宅销售，商业销售面积情况下，即可实现收入万元，完成净利润达万元，累计资金流量约亿元，还纯赚回近万多平方米自留物业资产，未来将为企业带来丰厚长期收益。

在没有重大情势变更情况下，该项目可行。

文化酒店式公寓八项功能于体城市国际商业广场国际商业城市广场，不断打造中国城市商旅首选，为缔造国内创新和专业房地产集团倾情奋斗。

先后开发了明等，累计总开发建筑面积超过万。

年月日在无锡举签下占地约亩温泉度假区项目。

拥有房地产开发有限公司浙江置业发展有限公司置业发展有限公司房地产开发有限公司福建房地产开发有限公司安徽置业发展有限公司等。

未来将以此模式陆续在上海天津无锡等中国大中城市建设新项目，打造中国城市商业新典范。

香港集团十多年来在集团董事长先生带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向企业核心经营管理体系。

伴随着集团大陆总部在上海建立，香港集团将成为中国最具影响力多元化大型企业集团。

联盛集团董事长第章总论第节项目建设背景本项目位于省市，现就市有关情况做如下介绍市概述是代伟人周恩来故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距省省会南京市公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市公里，现下辖清河清浦楚州淮阴四区和涟水洪泽金湖盱眙四县，面积万平方公里，人口万，市区建成区面积平方公里，人口万，是国家历史文化名城淮海经济区中心城市新兴旅游胜地工业基地和农副产品集散地。

市境内河川交错，水网密布，内河航运主干线京与周边停车位起可以满足同时停放机动车辆非机动车约辆销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好小结本项目所在市是房地产市场热点区域，周边各项目良好销售态势说明在中心地段优质房源还是具有较大购买需求另外本项目引进数家世界强商业企业，对业态分布进行统规划，统经营管理，以大中小多种主力店带动人流，形成业态齐全商业中心，也为住宅销售带来非常大利好。

第三节项目分析优势项目位于市中心，地段优势较大尤其是本项目西边淮海南路作为市最为重要商业街，紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极好。

城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。

本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰全景，景观好视野开阔住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显配套设施齐全。

集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进乐购入驻，将会极大拉动人气。

项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。

国际未来主流商业业态，乐购超市，精品店，美食街等充分满足人们购物娱乐休闲餐饮文化等各方面消费需求。

劣势由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。

由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，特别是年月份，市区房地产投资额为亿元，同比增长了，年在国家宏观调控影响下，市房地产投资增长依然强劲，可见作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者青睐。

开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长，年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大，同期房地产市场成交面积增长。

综合三个数据可看出，市房地产市场供需基本平衡。

年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，年在受宏观调控影响下，价格上涨，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。

项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比基础之上综观市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性项目有和，通过对和项目实地调查，可以看出区域内住宅地产市场前景项目概况位于本项目东北方向，距本项目仅公里，项目分别由层组成两栋住宅和栋层文化宫年淮安房地产市场价格走势元平方米现房期房年年文娱商业办公用房构建而成，总占地面积平方米，总建筑面积平方米。

该位置得天独厚，位于传统都心地段之上，城市双轴线淮海南路承德南路，左右逢源，商业最繁华淮海路商业区，紧紧毗邻市重点学校，医院等生活配套设施应俱全社区四周被运河风光，大运河广场，紧紧围抱销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好二系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约平方米，建筑总面积平方米。

该项目东西长米，南北宽米，地面总高层，建筑高度米，其中商业两层，第层沿街为带门面商铺，第层到第二层是万多平方米大型卖场，第层以上由各高层栋高品质住宅楼组成，面积约平方米，地下层为商业居住共有公用地下停车场与周边停车位起可以满足同时停放机动车辆非机动车约辆销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好小结本项目所在市是房地产市场热点区域，周边各项目良好销售态势说明在中心地段优质房源还是具有较大购买需求另外本项目引进数家世界强商业企业，对业态分布进行统规划，统经营管理，以大中小多种主力店带动人流，形成业态齐全商业中心，也为住宅销售带来非常大利好。

第三节项目分析优势项目位于市中心，地段优势较大尤其是本项目西边淮海南路作为市最为重要商业街，紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极好。

城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。

本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰全景，景观好视野开阔住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显配套设施齐全。

集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进乐购入驻，将会极大拉动人气。

项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。

国际未来主流商业业态，乐购超市，精品店，美食街等充分满足人们购物娱乐休闲餐饮文化等各方面消费需求。

劣势由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。

由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声影响。

机会市人口较多，年全市人口达到万，其中市区人口达到万，已接近万人中等城市水平。

近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，投资客较多，未来项目市场发展前景较好。

从近两年房地产市场价格走势可以看出，房价在稳步上涨，则说明本项目实现利润增长前景是比较可观。

从近两年房地产市场供需分析，市场需求量有上升趋势，更有利于本项目销售阶段去化速度。

市房地产市场目前发展态势较好威胁金马广场中央新亚国际广场淮海第城运河明珠天龙御城上城新世纪豪园等众多项目大规模开发，使当地消费者有了更多选择空间，与我们形成定竞争，会相对影响销售阶段去化速度。

综上所述地区缺少高档次生态宜居性住宅项目，及高端国际化商业业态，居住环境商业运营管理等与沿海发达地区有定差距，这正是集团在商住地产方面优势，具有生态宜居及商业综合运营管理经验集团在立项之处即具有排他性优势。

目前市政建设和配套水平相对落后，但在年之后，住宅项目落成后，无论从人口入住率消费水平还是其它相关经济指标上都将更上层楼，成为地区排名前列城区。

住宅项目以优越地理位置齐全商业业态高规格合作商家及众多世界强合作伙伴。

在地区乃至附近地区，都具有鲜明唯性。

体验消费时代来临造就时代来临。

目前，集团在国内已开发和正在开发商业项目，无论从总建规模，还是投资规模上都处于国内商业地产开发水平前列。

专业商业地产开发水平，是项目成功坚实保障。

由于住宅项目从各方面具有鲜明唯性和排他性，必将从地区商业类项目中脱颖而出，占据商住地产市场高端位置。

第四节项目定位随着新经济时代来临，市经济持续和良性高速增长，市民划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体综合性建筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析