（已批）国际商贸物流城一期工程建设项目立项可行性分析报告（存档）

财务生存与清偿能力分析生存能力本项目财务计划现金流量表计算详见附表。

从表中可以看出，还清贷款后各年收支后均有较多盈余资金，企业生存能力较强。

贷款偿还本项目贷款按年利率计息，贷款偿还资金来源为折旧费摊销费和税后利润。

贷贷款偿还计算详见附表。

利息备付率偿债备付率符合国家规定。

不确定性分析盈亏平衡分析固定成本生产能力利用率销售收入销售税金可变成本敏感性分析对投资收入经营成本进行单因素敏感性分析，汇总如下表序号项目内部收益率较基本方案增减基本方案投资经营成本收入从上表可以看出本项目收入投资对项目敏感性强。

结论本项目经济效益好，项目可行。

十五项目风险分析及控制措施风险是指损失不确定性。

任何投资项目都会存在场风险主要措施建立支强有力营销队伍，在继续稳定现有客户群基础上，努力拓展新业务领域和客户减低运营成本，在保持收入增长情况下，不断降低项目运营成本费用开支，提高利润水平。

管理风险管理风险是指项目在经营过程中由于管理不善而造成损失可能性。

这是市场经济条件下任何企业经营都可能遭遇风险。

特别是邵商投资有限公司初次涉及物流行业，缺少有经验管理团队和技术骨干，在生产经营中应特别关注以下三个方面。

是在项目经营过程中，能否打造出支适应项目经营和物流市场竞争物流经营队伍，将是整个项目经营成败关键。

项目发展前景好地理位置优越硬件设施先进，但如果没有支符合要求队伍来驾驭，切都只是空谈。

二是能否构建个满足第三方物流运作协作体系，以确保物流运作顺利进行和物流组织方案顺利实施。

这将直接决定物流中心业务拓展广度和深度。

三是与物流中心项目相配套电子商务平台能否顺利开发出来，并且达到预期功能要求和拥有相当技术优势，将直接影响该项目物流运作效率和物流服务质量。

因此，控制和化解管理风险措施就是建立支高素质物流经营团队制定套完善物流项目运作制度体系，以制度管人管事加快适合本企业特点物流电子商务平台开发建设，为企业新业务领域开拓，并带动实体物流业务增长创造有力条件和软件保证。

展。

直到年，现代物流业发展被写进十五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中产业地位。

年月国务院出台物流业调整和振兴规划，首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策湖南省政府也于年制定了湖南省物流业振兴实施规划年，物流业作为我国国民经济可持续发展支柱产业群将进入历史上最为宽松积极政策时期。

由于各级政府部门对物流业重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流基地和物流中心以及不同层次和不同规模物流经营企业。

中国邵商投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，在望城县大力发展以建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应零担快运仓储理货和信息服务为主第三方物流业，开展散装整装物流业务，并与其它流通园区加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应技术先进服务质量高，辐射中南区域物流总论项目概况项目名称长沙大河西国际商贸物流城期工程建设单位中国邵商投资有限公司建设地点本项目拟建在位于湖南省望城县经开区，期工程位于望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。

建设内容与建设规模本项目规划用地面积合亩，设计年交易规模亿元。

该项目建设内容以建材家具批发市场建设为主，分交易区仓储区办公区和综合服务区。

本项目在拟征地红线范围区区区区区五个地块实施，主要建设满足建材家具批发物流等设施，总建筑面积。

其中建材批发交易用房区，主要功能为建材批发展示办公建材仓储区，主要功能为建材储存家具批发交易用房区，主贸物流城建设作为望城县物流发展重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务具体运作，而是通过园区建设建立起望城现代物流发展基础平台与运作基地。

积极引导和扶持望城县域现代物流企业发展，并依托园区基础设施与政策环境条件，建立起望城县域内现代物流运作组织和信息管理系统框架。

项目建设，将有效引导和转化望城县潜在物流需求，提高望城县物流服务供给能力和水平有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益尝试与实践有利于有效扩大物流服务市场需求通过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化与积极引导。

拟建长沙大河西商贸物流城位于望城县经开区，具有极佳近城优势。

便利交通网络使该区域具有独特交通运输优势，其区域内铁路运输线公路水运构成了十分便利交通网络。

项目发展空间十分广阔，通过几年努力，将成为定位湖南服务中南辐射全国影响全国重要建材物流中转站和基地。

本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。

该项目将依托望城县区域优势，通过对长沙宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作全面实践，有效地提高望局。

其中以长沙为中心物流区域为重点建设四大物流区域之，长沙大河西商贸物流园建设和区域中心功能发挥在长沙市占有重要地位。

本项目定位目标为依托望城便利陆路运输条件和望城县及周边地区快速经济发展形势，着力发展集建材家具五金机电汽车汽配食品和农产品等批发为主，仓储配送展销运输配载包装装卸信息服务等现代物流于体第三方物流产业，建设功能齐全物流服务设施。

建设成全县最大集物流市场仓储物流信息金融结算等功能于体物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区配套物流节点城市网络。

项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划年重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内地位，更好发挥其功能。

本项目建设是优化区域经济结构促进社会经济可持续发展需要望城县是湖南省县域经济发达地区之。

年望城县全社会工业总产值达到万元，其中规模以上工业总产值万元规模以下工业总产值万元。

在规模以上工业总产值中，轻工业产值万元，占重工业产值万元，占。

按经济注册类型划分国有企业完成万元，占集体企业完成万元，占股份合作企业完成万元，占股份制企业完成万元，占外商及港澳台投资企业完成万元，占其他经济类型企业万元，占。

年全县实现社会消费品零售总额万元。

其中县级零售额万元县以下零售额万元。

按行业划分，批发零售贸易业零售额万元餐饮业零售额万元，其他行业零售额万元。

年，全县进出口总额万美元。

其中进口总额万美元出口总额万美元。

财税工作成效显著，财政总收入登上亿元台阶。

全县全年完成财政总收入万元，比去年增收万元，增长，其中般预算收入万元，增长。

在财政总收入中，上划中央两税完成万元，增长地方财政收入完成万元，同比增收万元，增长。

全年财政支出万元，同比增支万元，增长。

望城县区域经济发展必将带来物质流资金流极大需求，而目前建材批发市场仍处于小散差传统经营模式，迫切需要建立个规模较大现代化建材家具等商品批发物流中心。

望城县政府为振兴当地经济可持续健康发展，加快当地经济建设和满足日益增加城乡生产生活物质需求，制定了发展经济和物流具体政策和计划，已将加快发展商贸流通业和现代服务业列为年政府工作目标。

长沙大河西国际商贸物流城建设作为望城县物流发展重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务具体运作，而是通过园区建设建立起望城现代物流发展基础平台与运作基地。

积极引导和扶持望城县域现代物流企业发展，并依托园区基础设施与政策环境条件，建立起望城县域内现代物流运作组织和信息管理系统框架。

项目建设，将有效引导和转化望城县潜在物流需求，提高望城县物流服务供给能力和水平有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益尝试与实践有利于有效扩大物流服务市场需求通过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化与积极引导。

拟建长沙大河西商贸物流城位于望城县经开区，具有极佳近城优势。

便利交通网络使该区域具有独特交通运输优势，其区域内铁路运输线公路水运构成了十分便利交通网络。

项目发展空间十分广阔，通过几年努力，将成为定位湖南服务中南辐射全国影响全国重要建材物流中转站和基地。

本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。

该项目将依托望城县区域优势，通过对长沙宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作全面实践，有效地提高望城县经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持望城县保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展最终目标。

本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程需要。

长沙大河西先导区农业人口比例太大，这是长沙最现实也是最难发展瓶颈。

解决这个问题，是要走农业现代化道路，二是要加快城市化步伐。

未来先导区内有几十万人离开土地，进入城市化生活，必须找到个主战场，将农民永久转移，就地安置就业。

本项目通过实现物流社会化专业化规模化信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。

本项目建成后，将需要大量般技能劳动力人员，至少可以争取到万就业岗位，从而解决大河西先导区农村剩余劳动力转移问题。

同时，大河西国际商贸物流城将推出大量商铺，可供长沙乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。

项目以超低价格发售推出年半免租销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。

本项目将积极为广大创业者提供广阔创业平台提供切有利创业条件，真正把长沙打造成为创业之都。

本项目顺应了长沙市产业发展大势和批发市场外迁需要。

长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流物流信息流设施大市场不多，如长沙市区有市场个，平均每个占地面积只有平方米，只有雨花区每个市场占地达到了平方米以上。

长沙大型商品交易市场存在两大不足。

是市场类型发展不均衡。

专业市场还有较大发展空间，多集中在生活资料类市场综合市场中规模有待扩大，档次有待提高。

二是市场规模不大，品牌太少，几个主要批发市场年营业额大多在亿元左右。

随着长沙城市化进程加快，长沙河东批发市场不断发展与成熟，目前已有商圈已不能满足城市发展需求，面临着严峻挑战。

由于日益拥挤城区交通环境和高昂经年，将重点建设四大物流区域，形成东西互动，地区协调发展，各有侧重物流发展格局。

其中以长沙为中心物流区域为重点