（已批）国际度假社区度假别墅项目立项可行性分析报告（存档）

编制说明土地按实际发生额万亩计。

前期费用万元，按元平方米计。

基础设施费按万元计，其中景观绿化费按可绿化面积元平方米计，室外总体包括围墙，门楼和道路等。

建安工程费根据规划定位，建公寓，联体别墅和独幢别墅，按平均平方米计算。

销售费用按销售总额。

财务费用按借款亿，周期年，贷款利息按计算。

税费为元平方米不包括所得税。

销售收入预估价格定位预计年推出市场，通过溢价整合预估公寓价格为元平方米，联体别墅为元平方米，由于项目周边独幢别墅项目较少，根据目前市场上优秀独幢别墅比联体别墅价格高元左右，因此根据项目独幢别墅特点，价格保守定在小别墅持赢利。

说明该项目有定抗风险能力，如果该项目成本及售价能达到本报告测算水平话，则该项目在财务是可行。

七附件开发总体进度计划表项目总投资估算表销售收入表利润计算表资金回收表敏感性分析表资金流量表整体市场分析南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。

划区后，南浔经济社会各个方面均出现了高速增长态势，伴随南浔城市升级与扩区进程，城市功能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛住宅产品消费需求。

以住宅为主要产品类型房地产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投入市场并以较高以上销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表项目名称开盘时间产品类型建筑面积平方米销售均价元销售比例开发商信息世纪名流多层公寓，南浔本地开发商世纪名苑多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。

世嘉沁园联排别墅独幢别墅，仅余幢有港资背景南浔本地开发商。

南方时代广场多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。

浔溪秀城多层公寓联排别墅，公寓别墅三期在售美欣达集团，主营服装面料业务湖州本地企业。

在南浔城市功能升级区域背目录项目概况二市场分析三项目分析四项目建设周期资金筹措与运用五投资估算及财务效益分析六结论七附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况公司简介上海博大投资发展有限公司以下简称博大公司是以浙江烟草为主要发起人而设立家投资控股型有限责任公司。

主要投资业务包括金融证券信息传媒旅游度假房地产开多个产业领域。

博大公司参股中关村证券是具有全国性影响综合类券商。

博大公司与人民目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升宏观背景下，随着经济条件改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积期望不断增长，对住房品质要求也越来越高。

由于本地缺乏理想产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江七都述三个方面与长三角相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远，开发量开发层次开发规模均有极大发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展现状与南浔区较强经济实力消费能力及南浔当前城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在各类企业主中产阶级及其它高收入人群品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和明显缺乏有效供应市场空白点。

供应分析从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度优秀开发商介入。

大型专业房地产开发企业缺位，造成南浔房地产项目开发总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足现状。

二市场供应产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足现状，根据对南浔土地供应状况调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲需求，住宅项目销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价显著抬升侧面反应了市场供应有限。

目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。

根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升宏观背景下，随着经济条件改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积期望不断增长，对住房品质要求也越来越高。

由于本地缺乏理想产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江七都八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级建制后，南浔中心地位得到空前巩固和加强。

以非常有代表性酒店业发展为例，南浔新区建立后，由于中心地位进步确立和加强，市场需求空前放大，酒店业投资进入快速发展黄金期，且经营情况普遍较好。

三旅游发展创造潜在需求。

南浔旅游业被地方政府列为重点发展产业，政府已提出对接大上海，建设上海后花园，把南浔打造成为精品旅游目地发展计划。

几年来，南浔古镇旅游区经过系统修复整治和宣传推广，已形成较高产品品质和知名度，旅游经济发展迅猛。

南浔作为度假目地正日益在全国范围引起广泛重视和关注，游客中作为优质客源散客和境外游客比重逐年大幅上升。

伴随各类观光游客快速增长，南浔旅游产业呈现出显著升级发展趋势，休闲旅游度假旅游体验旅游等新兴旅游消费模式在南浔得到有力发展，餐饮住宿交通娱乐购物住宿等各类需求消费正在迅速发展当中，对项目未来发展形成有力支撑。

根据南浔国际度假社区开发规划预测，在大量国际化旅游配套设施相继投入市场之后，南浔高端旅游度假产业将获得进步跨跃式增长，其中度假旅游增长将对度假类别墅产品提供显著市场支撑。

年南浔古镇景区按地域划分客源结构图四不断增加人口现将填补这市场空缺点。

市场导向性作为长三角都市经济圈组成部分之，经。

大型专业房地产开发企业缺位，造成南浔房地产项目开发总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足现状。

二市场供应产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足现状，根据对南浔土地供湖州分别与陇海沪杭两大铁路干线连通。

湖州还拥有全国流内河铁路公路水运中转港。

湖州是以上海浦东开发开放为龙头长江三角洲地区先行规划先行发展个重点城市之。

改革开放以来，经济社会发展取得了显著成绩。

全市国有城乡集体企业改制任务已基本完成。

产业结构从原来传统丝绸建材业为主，形成了以新型纺织新型建材医药化工特色机电四大特色优势产业为支柱电子信息和环保产业快速发展格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到。

全市年成交额超亿元市场有家，拥有全国最大童装市场中国织里商城和全省最大实木地板和胶合板集散中心南浔建材市场。

年全市生产总值为亿元，增长，其中第产业绝对值亿元，可比价增长速度第二产业绝对值亿元，可比价增长速度第三产业绝对值亿元，可比价增长速度。

按户籍人口计算，人均为元，折合美元。

南浔概况南浔简介南浔区是年月经国务院批准新建立湖州市辖区，下辖个镇和个省级经济开发区，总人口万人，区域面积平方公里。

南浔城区人口约万。

南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海前沿阵地。

国道和湖盐公路贯通全境，京杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海苏州杭州等大城市均为公里左右。

区域内，正在建设申苏浙皖高速公路申嘉湖高速公路及规划建设湖州至嘉兴乍浦铁路。

城市人口概况年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。

随着南浔区经济社会快速发展，进入南浔区流动人口规模不断扩大，目前南浔区外来流动人口达万人左右。

城市经济发展概况南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财政总收入亿元。

南浔工业经济发达，已形成电子信息业面料服装业木制品业和机电制造业四个特色鲜明产业群，拥有建材市场和棉纺市场两个全国性专业市场。

南浔有木地板企业近家，其中实木地板企业近家，木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。

南浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中地方。

南浔以古镇为依托旅游业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。

南浔房地产市场分析整体市场分析南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。

划区后，南浔经济社会各个方面均出现了高速增长态势，伴随南浔城市升级与扩区进程，城市功能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛住宅产品发展强势必然带动房地产迅猛发展，本楼盘开发必将带动南浔房地产开发进入真正意义上现代模式房地产开发阶段。

产品定位根据上述市场定位，本案在产品定位