（已批）土地开发项目立项可行性分析报告（存档）

项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说明项目虽具有定抗风险能力，但抗风险能力不强。

保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。

社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。

增加财政税收。

创造就业机会。

项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期销售收入下降销售收入上升工程成本增加工程成本减证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。

附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表来自各方面挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。

因区域发展不平衡，房价发展趋势呈现较大差异性，高速发展中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功企业，受到市场追捧。

年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中重要策略。

中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理通知银发号，其要点如下加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向严格控制土地储备贷款发放目录项目总论项目背景项目名称开发公司简介承担可行性研究公司研究工作依据项目建设规划内容项目开发手续可行性研究结果市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场分析区域市场界定供给分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，需求分析竞争分析片区房地产市场分析结论项目分析与评价地块解析项目地理位置地形地势规划限制条件项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案建议项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措投资使用计划销售及经营收入测定物业销售收入估算资金来源与运用分析销售利润财务与敏感性分析项目盈利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析可行性研究结论与建议拟建项目结论性意见项目主要问题解决办法和建议项目主要问题建议项目风险及防范建议附表项目总论项目背景项目名称项目名称暂定为。

开发公司简介承担可行性研究公司研究工作依据关于规范深圳市房地产项目计划立项基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。

建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推动东部旅游资源保护性开发。

交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。

经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是深圳在短短多年时间，迅速发展成为中国综合实力最强特大城市之，在世界史上成就了经济快速成长奇迹同时深圳也是座不断发展不断完善中城市，深圳中心区地铁号线大学城高新产业带等项目均在快速建设中，预计年中心区六大工程及地铁号线将陆续投入使用，年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境，使深圳综合实力更强，吸引力更大。

政策目标深圳市委市政府明确指出深圳市将围绕建设国际性城市现代化中心城市目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市现代物流枢纽城市区域性金融中心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。

正式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。

城市建设用地规模控制为平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞吐量亿吨城市污水处理率。

规划确定了以下五大目标区域协调发展深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设口岸通关及环境保护等方面合作促进珠三角城市群协调发展，增强城市间城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施资源共享水平，推动区域内生态环境保护合作。

进步提升深圳在珠三角城市群中心地位。

可持续发展近期建设用地范围平方公里，基本生态用地控制范围平方公里。

建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。

城市空间发展构造个中心八大组团组团式网状空间结构，推进特区内外城市体化发展，提升城市整体标准与质量。

支柱产业发展有计划有重点地建设高新技术产业带，促进工业集群化和现代农业产业化。

完善六大物流园基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。

建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推动东部旅游资源保护性开发。

交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。

经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流物流和经贸往来主要通道。

深圳公路高速公路铁路高速铁路四通八达，京广京九铁路大动脉在深圳交汇。

现有个港口个货运码头。

深圳是目前中国内陆唯拥有海陆空口岸城市。

区域发展及前景预测地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

总体规划中竹子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居住及相应配套设施综合区。

该片区主要是市二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。

宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。

对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这对发住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，对项目各期销售收入心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。

正式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。

城市建设用地规模控制为平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞指标注上表指标按住宅销售率为和商业销售率为情况下预测经济效益指标。

序号项目指标占地面积，总建筑面积，项目总投资万元，项目经营收入万元，利润总额万元，税后利润万元，成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元，财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期年综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。

项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境年国民经济发展势头良好年中国国内生产总值亿元，比上年增长，人均达到美元，首次突破美元大关。

是年以来增长最快年份。

规模以上工业实现增加值亿元，同比增长全社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长居民消费价格指数增长。

中国加入后，开始融入全球经济体化大潮，经贸合作将进步扩展。

年月全国进出口总值为亿美元，同比增长，其中出口亿美元，同比增长进口亿美元，同比增长。

随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈国际竞争。

权威资料显示，从年开始居民消费结构已显示升级势头，新轮以住宅汽车通讯等为代表消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资不断发展。

年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。

我国社会消费结构正朝着发展型享受型升级，汽车电脑高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善需求也将不断增长。

我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来个新发展起点。

年重工业增长明显快于轻工业。

全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需政策，都为房地产业发展注入了新动力，在诸多利好因素驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两