（已批）地方三线军工企业棚户区造项目立项可行性分析报告（存档）

初步拟定建设十栋楼房，每栋四个单元户，地上六层，地下层为储物间，共套住宅，住宅区内修建通达各个区间硬化道路，配备适度绿地花园等建设。

项目建设规模项目占地面积为亩平方米。

容积率暂定为，绿地率，建筑密度，规划开发面积平方米，其中住宅面积平方米，共户，储物间面积平方米。

另外还有室外配套工程水电道路绿化等。

项目实施计划或进度按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下年月年月完成项目项目建议书可行性研究报告编制及报批年月月内完成初步设计论证及立项审批等手续，组建管理机构年月内完成施工图纸设备定货施工准备年年月内完成全部工程土建施工年月月内完成工程设备安装及装饰装修年月月内完成项目室外工程年月完成收入，也改善了环境，推动了宜阳县美化优化建设进程。

综上所述，前进公司棚户区改造项目建设是必要，是抓住无限商机明智之举。

第十章附件委托书投资估算表用地意见选址意见其他委托书宜阳县工程咨询中心经公司研究决定，委托贵公司编制河南省前进化工科技集团有限公司地方三线军工企业棚户改造项目建议书。

特此委托河南省前进化工科技集团有限公司二〇〇九年十二月二十日投资估算表序号项目名称单位单价元数量投资额万元备注总投资建安工程费土建及装修工程费水电安装工程费二基础设施配套费三土地成本亩四规划勘测设计费五工程建设其它费六预备费七经营费用销售费用管理费用。

随着国家改革开放政策逐渐深入社会进步经济体制与增长方式转型，新城区承载职能逐渐多元化复杂化。

新城区建设不仅可拉大城市基本框架，改善其基础设施，更显著是随着房地产市场开放，城市土地有偿使用制度实施，土地级差效应发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。

加快新城区开发建设，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设长远计划，可使城市功能布局更趋合理。

项目建设意义项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境随着旧城区棚屋改造拆除，宜阳县建成了批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前我县已实施了宜洛矿棚户区改造项目城关镇中关街城中村改造项目，新建批经济适用房和廉租房，许多家庭已搬出了破旧低矮棚户房，搬进了配套设施完善环境优美居住小区。

棚户改造大大改善了宜阳县中低收入和困难群体居住环境，提高了他们生活质量。

两年前还是片低矮破旧棚户宜洛矿地段，如今已是大楼高耸新房成片，成了城市目录第章总论项目背景及由来项目简介主要经济指标结论与建议第二章项目建设必要性与意义项目建设必要性项目建设意义第三章市场分析我国加入对全省房地产业进步发展创造巨大空间我省经济环境良好为房产发展提供了机遇我县商品住宅进入个新换代期宜阳房产市场空缺大，具有极佳开发优势第四章项目市场定位第五章项目选址条件地理位置建设条件第六章项目建设方案项目建设原则项目建设内容项目建设规模项目实施计划或进度第七章投资估算与资金筹措投资估算项目投资估算依据资金筹措第八章经济效益估算营业收入与营业税金节利润估算第九章社会环境效益分析产业效益地租效益核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，环境效益第十章结论第十章附件第章总论项目背景及由来项目名称河南省前进化工科技集团股份有限公司地方三线军工企业棚户区造项目承办单位承办单位河南省前进化工科技集团股份有限公司可行性研究编制单位编制单位宜阳县工程咨询中心资质证书工也可做到质优价廉，在宜阳新城应占有席之地。

新城区有旧城区无法媲美阳光青山绿水新鲜空气。

据有关数据表明，北城区绿地覆盖率已达到，空气负离子含量远高于旧城区，还有洛河水及山景构成环保空间，这些现代人梦寐以求家居条件，无疑也在时刻诱惑着宜阳人。

目前，该公司在棚户区居住人口有户余人，居住条件很差，房屋结构老化建筑面积狭小，卫生设施不完善，并且生产区和生活区距离很近，存在安全隐患，急需改造。

本项目重点解决该公司户职工住房问题。

第四章项目市场定位项目建成后，将形成二大功能是居民安置功能通过良好周边环境优质生活配套服务，解决拆迁居民安置问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件，形成高起点高品位高质量住宅区，改变现有面貌，成为宜阳个亮点工程。

二是房产开发功能项目拟建部分中低档住宅，以经济美观人性化设计，倡导全新居住理念，吸引更多人口前来入住，打造北城区舒适住宅环境和前进公司住宅家园。

第五章项目选址条件地理位置河南省前进化工科技集团有限公司棚户区介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。

我省经济环境良好为房产发展提供了机遇改革开放以来，我县社会经济就直持续稳定发展，使我县综合实力大大增强，社会生产力国民收入人民生活水平也有极大提高和改善。

良好经济运行环境持续增长国民经济快速提高国民收入，为我县房地产业发展提供了极好发展基础可靠财政资金支持和巨大发展空间。

经济越发展，所需房地产也就越多人民收入水平越高，改善住房条件愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中主要领域住宅市场发展机遇和空间也就越大。

我县商品住宅进入个新换代期随着新世纪到来，由于国力增强，人们生活水平普遍提高，对住宅开始了从量需求向质需求转变，追求质量好，品质高住宅已成为新世纪不可阻挡趋势。

全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求档次已经拉开，而其中中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策不断完善，买得起好房子人越来越多，这是换代住宅开始形成市场基础。

从旧有住宅布点看，有相当部分已过早地进入了淘汰期，有房屋甚至出现墙体开裂渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造住宅次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免。

而且，建材和建筑部品短缺状况已结束，品种和类型多样化有力支持了住宅升级换代。

宜阳房产市场空缺大，具有极佳开发优势商品房贫乏，既是宜阳遗憾，也是巨大商机。

不见得高层塔楼就是高档房，宜阳作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐产品。

位资深业内人士指出，即使经济房也能开发联排别墅。

这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。

在国外，这种多层联排式住宅其实是种很普通住宅，但到了国内，安上个联排别墅名份，竟成了富人窝儿。

其实专家认为也可做到质优价廉，在宜阳新城应占有席之地。

新城区有旧城区无法媲美阳光青山绿水新鲜空气。

据有关数据表明，北城区绿地覆盖率已达到，空气负离子含量远高于旧城区，还有洛河水及山景构成环保空间，这些现代人梦寐以求家居条件，无疑也在时刻诱惑着宜阳人。

目前，该公司在棚户区居住人口有户余人，居住条件很差，房屋结构老化建筑面积狭小，卫生设施不完善，并且生产区和生活区距离很近，存在安全隐患，急需改造。

本项目重点解决该公司户职工住房问题。

第四章项目市场定位项目建成后，将形成二大功能是居民安置功能通过良好周边环境优质生活配套服务，解决拆迁居民安置问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件，形成高起点高品位高质量住宅区，改变现有面貌，成为宜阳个亮点工程。

二是房产开发功能项目拟建部分中低档住宅，以经济美观人性化设计，倡导全新居住理念，吸引更多人口前来入住，打造北城区舒适住宅环境和前进公司住宅家园。

第五章项目选址条件地理位置河南省前进化工科技集团有限公司棚户区改造项目隶属于宜阳县北城区经九路东侧，南临纬三路，北至纬路，东为规划路。

项目选址地周围没有污染性强厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约亩。

建设条件宜阳属暖温带大陆性气候，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒。

年均气温，地温，极端气温最高为，最低为零下度。

全年日照时间小时。

全年无霜期平均天，可满足农作物年两熟或三熟对温度条件要求。

年均降水量为，最高为，最低为。

气温多年平均气温极端最高气温年月日极端最低气温年月日历年最热三个月平均气温六月七月八月历年最冷三个月平均气温十二月月二月历年平均气压湿度历年平均相对湿度历年最小相对湿度历年最大绝对湿度历年最小绝对湿度降水量历年平均降水量历年最大降水量日最大降水量次连续降水量风速平均风速全年主导风向及频率夏季主导风向及频率冬季主导风向及频率历年平均蒸发量最大冻土深度历年平均雷暴日数历年最多雷暴日数地震裂度度频率湿球温度频率湿球温度频率相对湿度地质地貌宜阳地处豫西浅山丘陵区，西南高，东北底，两边高，中间底，南山北陵，地形复杂多样，地形大体由中山底山盆地河谷川地组成。

地理区划大致可分为洛河川区宜北丘陵区宜南丘陵区白杨和赵保盆地宜西南山区五大区域其中西南山区，海拔约米，多为二次主峰和多次主峰，走向多为东北西南向宜南底山区，海拔米，地势较缓宜北丘陵区，海拔米壤类快速提高国民收入，为我县房地产业发展提供了极好发展基础可靠财政资金支持和巨大发展空间。

经济越发展，所需房地产也就越多人民收入水平越高，改善住房条件愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中主要领域住宅市场发展机遇和空间也就越大。

我县商品住宅进入个新换代期随着新世纪到来，由于国力增强，人们生活水平普遍提高，对住宅开始了从量需求向质需求转变，追求质量好貌同时，也使区域内经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。

项目经济效益社会效益和环境效益十分显著，具有良好开发前景。

建议本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南距省道很近，具备舒适宜人居住环境。

项目建设过程注重与环境协调，达到合理统。

第二章项目建设必要性与意义项目建设必要性房地产业发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入房地产业是从事房地产开发建设经营管理和综合服务等社会经济活动第三产业部门。

它是国民经济基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业导向性，在许多国家，房地产业是国民经济支柱产业。

在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。

因此，要保持地区社会经济长期稳定发展，房地产业是必须大力发展产业。

房地产业发展与国民经济发展密切相关，方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展产物，没有发达社会经济基础没有较高社会生产水平和国民经济基础支撑，就没有发达房地产业另方面，房地产