（已批）块商品房项目立项可行性分析报告（存档）

二项目主要开发节点时间计划项目各阶段分时安排表阶段时间进度可行性研究年月土地取得年月设计年月四证取得年月桩基工程年月基础工程年月主体工程年月室内装饰工程年月室外工程年月交房年月三工程实施进度项目实施进度表建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房第六章经济可行性分析销售价格估算可比楼盘价格情况新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅价格暂定是否精装是是是否否否否是商铺价格车位未定价格数据来源透明售房网，截止日期单价元平方米万元个重点参考楼盘近期二手房成交情况楼方教育费附加，印花税，水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计三销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积平均售价销售比例四全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量五资本金财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流累计净现金流六敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减少时，项目盈利大大增加，投资利润率为。

投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加时，项目盈利大大增加，投资利润率为当平均销售价格降低时，项目盈利大幅降低，投资利润率为。

平均售价敏感性分析表基本方案万元项目总投资平均售价销售总收入销售利润投资利润率。

其中低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长，比平均水平增幅高个百分点。

市区居民人均生活消费性支出元，比上年增长。

市区居民年末人均住房建筑面积平方米，比上年增长。

市区每百户居民家庭拥有汽车辆空调器台移动电话部家用计算机台微波炉台热水器台助动车辆。

全市农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。

人均生活消费性支出元，增长。

农村居民人均居住面积达平方米，比上年增长。

年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机台电冰箱台空调器台热水器台微波炉台移动电话部家用计算机台。

年末，城乡居民储蓄存款余额达亿元，比上年末增长。

居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额单位亿元居民可支配收入居民消费性支出城乡居民储蓄余额旅游业保持快速发展。

全年接待入境旅游者万人次，比上年增长接待国内游客万人次，增长。

旅游总收入达到亿元，增长。

市民出境旅游人数为万人次，比上年增长。

旅目录第章项目概论项目概况二可行性研究初步结论第二章项目投资环境可行性分析经济发展背景二钱江新城区域规划概况三总结第三章市场可行性分析市区房地产市场发展概况二项目周边区域市场概况三竞争楼盘分析第四章项目自身可行性分析项目概况二项目周边配套三项目分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，四结论第五章项目构想与建设规划项目构想二项目主要开发节点时间计划三工程实施进度第六章经济可行性分析销售价格估算二投资估算三财务分析四敏感性分析五方案二测算附件主要楼盘个案表第章项进入年后，局势却在悄然之间发生了微妙变化。

年后，度攀升直至高达万套存量房源开始掉头往下，渐渐削减，在月底时候，终于跌破万套大关。

刚刚收尾三月，在下沙楼盘海天城保利东湾等促销楼盘带动下，楼市迎来了波大反弹行情，日均成交量高达套之多，在成交量快速回暖刺激下，存量房源也呈锐减之势，截止到年月底，主城存量房源已回落至多套，短短月时间，存量房源锐减余套。

季度成交房源物业类型分布年季度成交房源业态分布商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产枝独秀统天下局面。

年季度成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业成交占比高达包括普通住宅和别墅。

由此可见，季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做贡献。

季度住宅类物业成交房源户型面积分布年以来政府强力推行政策自年开始在供应结构上发挥效应，而年底以来市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源户型特征上就表现为方以下小户型房源占据了绝对比例虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户方。

季度成交房源户型分布依然延续了这样特点，即方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展轴线。

二个产业园区，即高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。

九个居住片，即本域内九大居住片。

三个研发中心，即以现状高新软件园为基础研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。

城市道路交通快速路系统中兴路萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。

公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中优先地位，建立个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。

三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展重点方向，对项目定位提供了必要支撑。

大量高档商务办公进驻，将极大促进区域商业住宅需求提升。

第三章市场可行性分析市区房地产市场发展概况商品房市场概况商品房总体指标包括余杭萧山房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资亿元施工面积万平方米其中住宅施工面积万平方米商品房新开工面积万平方米其中住宅新开工万平方米房地产竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米房屋销售面积万平方米其中住宅销售面积万平方米年商品住宅供应与成交特点不包括余杭萧山年主城区商品住宅供应面积图年主城区商品住宅成交面积分析图年主城区商品住宅成交面积分析图二年主城区商品住宅存量变化分析图年度主城区商品住宅成交均价分析图年度主城区供求关系分析图年市主城区第季度房地产市场概况年市场观望气氛浓厚，成交量长久在低谷徘徊，日均成交量度萎缩至套以内。

日益放缓销售速度让楼市存量房源不断囤积攀升，终于在年底冲破了万套大关特指主城六区市场，下同。

然而进入年后，局势却在悄然之间发生了微妙变化。

年后，度攀升直至高达万套存量房源开始掉头往下，渐渐削减，在月底时候，终于跌破万套大关。

刚刚收尾三月，在下沙楼盘海天城保利东湾等促销楼盘带动下，楼市迎来了波大反弹行情，日均成交量高达套之多，在成交量快速回暖刺激下，存量房源也呈锐减之势，截止到年月底，主城存量房源已回落至多套，短短月时间，存量房源锐减余套。

季度成交房源物业类型分布年季度成交房源业态分布商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产枝独秀统天下局面。

年季度成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业成交占比高达包括普通住宅和别墅。

由此可见，季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做贡献。

季度住宅类物业成交房源户型面积分布年以来政府强力推行政策自年开始在供应结构上发挥效应，而年底以来市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源户型特征上就表现为方以下小户型房源占据了绝对比例虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户方。

季度成交房源户型分布依然延续了这样特点，即方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房源。

但与此同时，方以上改善型房源表现也同样精彩，其合计比例已达到。

由此可见，随着楼盘价格逐步下调，压抑了许久改善性需求也正渐渐释放。

季度住宅类物业成交单价分布年季度成交房源单价分布仅住宅就主城目前价格体系而言，地段略有优势如位于市区或西溪等地楼盘单价至少在元以上，根据经验判定，元以上单价段产品基本面向改善性需求。

按此经验标准可以发现，在季度成交房源中，改善型价格段成交房源比例较为有限，只有。

而元以下中低价房源则占据了绝对主力尤其是元以下低价房源。

此点特征与成交房源面积分布特征形成了良好呼应，即在季度成交房源中，首置型需求是当仁不让主力军。

改善性需求因为具备更充足观望条件，其释放程度仍然有限。

季度住宅类物业成交总价分布年季度成交房源总价分布仅住宅在当前价格体系下，我们以套最普通改善性三房为例，假定其面积为方，单价为元平米，那么其总价为多万。

据此经验标准假设，改善性需求总价承受力基本都在万以上。

而按此标准我们发现，季度成交房源中，万以下中低总价房源占据了绝对优势地位，其比例高达尤其是万以下低总价房源占据了，而万以上改善性总价段房源比例成交则极为有限，仅为。

成交面积分布成交单总价分布特征相互呼应，向我们清晰而深刻揭示了个事实季度成交回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需次集中性释放所引发回暖。

改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交核心力量。

需求结构单化特征表明，当前成交量回暖还只是局部回暖，个健康而稳定市场理应呈现出种多点开花均衡局面。

季度成交房源区域分布年季度成交楼盘区域分轴，即沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展轴线。

二个产业园区，即高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。

九个居住片，即本域内九大居住片。

三个研发中心，即以现状高新软件园为基础研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。

城市道路交通快速路系统中兴路萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路由于对通货膨胀预期所引起改善性需求及部分投资需求爆发。

近两年滨江区内开发项目由于受到政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮市场快速消化过程中并未得到充分释放。

因此，本报告建议项目初步定位于中档精品项目，档次基本界于西溪诚园丽江公寓项目之间。

第二章项目投资环境可行性分析经济发展背景国民经济保持快速健康发展。

年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，连续年保持两位数增长。

其中第产业