（已批）城中村改造安置项目立项可行性分析报告（存档）

以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下项目内含收益率敏感系数净现值敏感系数投资回收期年正常值，投资，销售单价，销售单价，投资，财务指标分析汇总表指标名称单位所得税前所得税后备注投资利润率投资回收期年财务净现值万元内部收益率销售利润率盈亏平衡点销量万平方米第十部分偿债能力分析本次拆迁还建贷款还款资金来源为万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率造成本计算表附表拆迁还建后期费用计算表附表拆迁还建投资计划表附表各阶段销售收入估算表附表损益估算表附表土地增值税估算表附表现金流量表附表现金流量表二附表现金流量表三附表现金流量表四附表现金流量表五附表自由现金流量表附表项目偿债能力分析表附件附件企业法人营业执照附件工程造价咨询企业甲级资质证书附件会计师事务所执业证书编制单位北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司湖北中安信会计师事务有限公司编制时间年月日成为道城市建设发展中特殊景观城市里村庄。

城中村在行政上已是城市范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。

城中村农民土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上农民。

城中村存在着诸多弊端土地利用粗放，土地资产流失由于城中村缺乏统规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时，城中村土地区位条件相对优越，土地产权又属于村集体所有，这样，优越区位条件和相对于城市低廉土地价格，使城中村中不规范房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值部分国有土地资产流失。

管理体制不顺，管理难度较大城中村周围已经被城市社区所目录第部分总论项目建设背景项目概况项目编制依据与研究范围第二部分拆迁还建必要性研究城中村存在弊端城中村改造历史使命第三部分拆迁还建规模及建设内容拆迁内容还建内容拆迁还建成本第四部分开发项目市场分析武汉市经济人文环境与城市概况武汉市国民经济发展现状及市场潜力分析武汉市房地产发展现状分析本项目优势分析第五部分项目选址与自然条件项目地点项目自然条件第六部分项目环境影响分析项目建设期对环境影响核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，运营期对环境影响第七部分城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措投资估算拆迁还建资金需求与筹措情况贷款偿还第八部分财务评价说明财务评价假设财务评价基准期财务指标评价依据及说明房地产总成本费用估算依据销售收入估算依据销售税金和附加估算土地增值税估算企业所得税估算第九部分财务评价财务指标分析财务指标分析汇总表第十部分偿债能力分析第十部分结论及建议结论建议武汉市洪山区区。

武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造春天已经来临。

第三部分拆迁还建规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。

集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。

拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。

还建内容根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积二期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积。

拆迁还建成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。

缺乏统规划凌乱建筑，形成不了统连续街景立面，视觉环境很差，城市形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事故。

村民素质较低，就业问题严峻由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高能力。

另外，城中村这种独特存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正追求，影响村民发展和整个社会文化素质提高。

同时，由于土地征用，城中村村民可耕地大量减少，而村落内村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。

村民素质低下及其安于现状性格，使他们就业问题相当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题严重还会引发社会危机。

城中村改造历史使命本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重要民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，加快推进城中村和旧城改造，具有历史使命。

同时，从武汉房地产发展历程里看，经历了从城区郊区回归城区发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代表大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则由于近几年武汉市大规模市政基础设施建设，城市面貌得到极大改观，交通绿化环保等均有长足进步，开发热点又逐步回归城区。

武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快增长若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完成二环内个城中村改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造春天已经来临。

第三部分拆迁还建规模及建设内容拆迁内容城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户集体房屋拆迁面积为平方米。

村民被拆迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，其中还建面积为平方米，货币补偿面积为平方米，补偿标准为政府指导标准上浮。

集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。

拆迁工作自摘牌之日起，半年之内完成。

还建内容根据城中村综合改造规划，对拆迁村民采取就地还建方式安臵。

还建用地总面积为平方米，还建户数户，还建面积平方米，还建总投资为万元。

具体还建方案分两期实施，期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积二期计划投资万元，建设还建房平方米，占总还建面积。

拆迁还建成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复，拆迁还建总成本亿元。

第四部分开发项目市场分析武汉市经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会华中地区最大城市，也是中国重要中心城市，华中地区政治经济文化金融中心。

世界三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口汉阳和武昌三镇鼎立格局，故武汉素有江城美誉。

全市现辖江岸江汉硚口汉阳武昌青山等个区及武汉经济技术开发区东湖新技术开发区东湖生态旅游风景区，面积平方公里，人口万。

武汉交通十分发达，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇中心，铁路有京广，并有京九铁路线贯穿南北，汉丹武大武麻铁路线联结东西公路有三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市水路有长江汉水交汇，历来有九省通衢之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在公里左右，处于中国经济地理核心位臵。

武汉有丰富旅游资源。

武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下黄鹤楼，位居江南三大名楼之首江城明珠东湖，是国家级风景名胜区佛都古刹归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。

此外，还有古琴台晴川阁楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。

武汉在新历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化国际性城市两大战略目标长远战略目标争取经过多年持续奋斗，进步增强城市综合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环项目投资效果非常成功。

现金流量分步提高能力。

另外，城中村这种独特存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正追求，影响村民发展和整个社会文化素质提高。

同时，由于土地征用，城中村村民可耕地大量减少，而村落内村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲无所事事。

村民素质开发取得收入弥补拆迁还建成本。

本项目建设期本项目年上半年完成整体拆迁任务，年底完成还建安臵房建设任务，拆迁还建期年房地产开发采取滚动开发模式，从年上半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。

目前工程进展情况由武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造规划挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街村民委员会洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室武汉市洪山区人民政府和平街办事处武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字同意。

年月日取得武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复完成拆迁部分工作，包括完成了城中村改制完成了项目前期规划，完成了部分拆迁补偿项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书项目核准及规划审批手续基本完成。

环评国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在办理中。

项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度。

武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算及开发规模批复武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划批复武规函号文及武规函号文武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造规划武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武