（已批）城乡建设用地增减挂钩土地整理项目立项可行性分析报告（存档）

五还款资金来源分析第还款来源本项目偿债资金第还款来源是项目可出让净用地后政府还款万元。

担保公司担保本项目由贷款银行认可担保公司为企业提供全额融资担保，帮助企业提高信用能力。

六贷款偿还方式本项目计划从贷款满年次性偿还本息，需还本付息合计万元。

其中贷款本金万元，利息万元。

七清偿能力分析经上述分析，可用于偿还贷款本金资金总额为万元，是贷款本金总额万元倍是贷款本息总额万元倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过。

八敏感性分析由于项目投资采用固定回报方式由政府兜底，所以敏感性分析结果与清偿力分析致，即贷款本息偿还保障率为，大于，财务指标较好。

第十二章风险分析投资估算风险由于本项目建设规模较大，且项目涉及相关规划资料尚未细化，本报告对项目投资进行了初步估算，主要工程工程量拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在定偏差，同时今后政策管理，保证按计划进行建设和完工，节约投资二是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目区土地出让量和出让价格三是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略四是开辟新融资渠道五是积极寻求政府支持。

六贷款偿还风险本项目用于偿还贷款本息资金来源主要为配置土地收益。

根据测算，项目具有较强偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格不能保证，财政专项资金安排未及时到位，都可能给本项目贷款偿还带来风险。

对策针对贷款偿还风险，首先是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目配置土地出让量和出让价格二是通过集中区已征土地对配置土地进行置换和补充。

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会效益显著经过财务分析，投资利润率为，自有资金投资利润率，经济效益显著。

清偿能力分析经上述分析，可用于偿还贷款本金资金总额为投建项目本金及项目收益共计万元，是贷款本金总额万元倍是贷款本息总额万元倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过，另外项目由贷款银行认可担保公司为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力，也为还款提供了重要保障。

六项目风险分析投资估算风险。

本项目建设规模较大，且项目涉及相关土地规划资料尚未细化，本报告对项目投资仅进行了初步估算，主要工程工程量拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在定偏差，同时今后政策法律市场等因素变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目投资和正常实施。

贷款偿还及土地出让收入实现风险。

本项目用于偿还贷款本息资金来源主要为政府土地收益还公司款。

根据测算，项目具有较强偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格第章总论项目名称城乡建设用地增减挂钩土地整理项目二项目性质城乡建设用地增减挂钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建设用地统征基础设施配套建设三项目地点本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

四项目业主五项目运作方式及建设规模项目运作方式采取城乡建设用地增减挂钩方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

本项目通过对拆旧区拆迁安置土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设务。

优美人居环境大力实施生态立区战略，启动低碳经济示范区建设，大力推动国家级省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作，年被评为首批四川省环境保护模范区。

逐步形成了生态携产业齐飞环保与建设并重新城共山水色文明伴和谐同行良好局面。

先后实施了环保五年行动计划成都北部生态屏障建设工程等专项行动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区城市中心规模最大植被最丰富公里带状城市森林走廊。

年空气质量优良天数达到天。

餐饮业品种齐全特色鲜明，餐饮条街初具规模，农家乐特色餐饮遍布城乡。

二大同镇概况大同镇位于成都市东北部，境北部，东连城厢镇，南接祥福镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是主城区和成都市北部新城核心组成部分，北新经济开发区国际集装箱物流园区散货物流园区北部新区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域范围内。

幅员面积平方公里，辖区内有个村民委员会个社区，个村居民小组，总人口人。

大同镇历史悠久文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。

境内现已发现壁山头汉墓群战斗村汉墓群等目批文为川国土资函号，以下简称本项目。

项目位于大同镇青龙村心社区，幅员面积亩，预计搬迁农户户人，以实际搬迁为准，新建农村新型社区拆旧区建新区安置房约万平方米，预计产生可挂钩建设用地亩省厅立项为亩，实际以省国土资源厅实际验收为准，计划总投资万元，项目建设期年。

二项目区自然经济社会条件交通状况区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达综合交通网络。

区内有国道主干线五纵七横中上海成都成南高速公路二连浩特河口成绵高速公路和国道线大件路三条国道，以及省道唐巴路成都快速通道成环路，与区境内干线公路构成密集公路交通网。

国家三条干线铁路成渝宝成达成，成都铁路枢纽北环线均经过，区境内有个铁路车站，条企业铁路专用线，最大到发货量达万吨年。

充足能源供应水全年供水无间断工业渠进水流量立方米秒工业用水配水计划指标流量立方米秒实际工业用水流量立方米秒富裕流量立方米秒电可保证多回路多电源工业供电要求公用变电站现有座座，二座，三座，六座在建座总变电容量万供电范围成都市及整个川北地区可供区内容量万以上气是西南地区最大天然气输配中心和唯具有天然气供应调度能力地区。

拥有亚洲最大中石油天然气计量检测中心。

配气站座日供气能力万立方米双气源川东南川西北条天然气输气干线在区内汇合丰富人力资源成都是西部地区最重要科技研发中心和智力资源库，现有所高等院校余个科研机构余万各类人才。

有功能完善人力资源市场，可提供各类专业技术及企业管理人才。

拥有支庞大产业大军和丰富劳动力资源。

有各类专业技术人员万余人。

有职业中学两所中等技术专业学校三所职业技术学院两所，年毕业生人数超过人，并可针对企业要求提供对口培训服务。

有剩余劳动力万人，其中近万人接受过建筑机械电气等专业技能培训。

完善配套设施日处理万吨工业及生活污水国家铁路二类口岸海关监管点，可就地办理关三检手续，集装箱可在此出关运达世界各地。

西南地区最大专业工业气体公司，可针对企业需求提供务。

优美人居环境大力实施生态立区战略，启动低碳经济示范区建设，大力推动国家级省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作，年被评为首批四川省环境保护模范区。

逐步形成了生态携产业齐飞环保与建设并重新城共山水色文明伴和谐同行良好局面。

先后实施了环保五年行动计划成都北部生态屏障建设工程等专项行动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区城市中心规模最大植被最丰富公里带状城市森林走廊。

年空气质量优良天数达到天。

餐饮业品种齐全特色鲜明，餐饮条街初具规模，农家乐特色餐饮遍布城乡。

二大同镇概况大同镇位于成都市东北部，境北部，东连城厢镇，南接祥福镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是主城区和成都市北部新城核心组成部分，北新经济开发区国际集装箱物流园区散货物流园区北部新区凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域范围内。

幅员面积平方公里，辖区内有个村民委员会个社区，个村居民小组，总人口人。

大同镇历史悠久文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。

境内现已发现壁山头汉墓群战斗村汉墓群等多处汉代墓群，国家级文物青铜马说唱俑等均出自大同。

凤凰湖生态湿地旅游度假区和原金堂县名胜八景之文澜秋月均位于大同镇境内。

作为工业集中发展区成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国际生态湿地旅游度假区所在地，大同镇紧紧抓住历史机遇，结合三化联动和产城体，立足三规合，确立了三横三纵三核三片发展思路。

逐步形成了以工业为主导，以现代生态农业为特色，物流运输仓储餐饮娱乐旅游蓬勃发展二三产业融合互动良好局面，已成为基础设施配套齐全，各行各业充满生机，极具投资潜力新兴示范区。

年月，被确定为建设世界现代田园城市首批系统集成推进示范镇。

年实现国内生产总值辖区口径亿元，同比增长全口径财政收入完成万元，同比增长，其中地方财政收入万元按新体制计算，同比增长实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业增加值亿元，同比增长农民人均现金收入，元，同比增长服务业增加值达亿元，同比增长社会商品零售总额达亿元，同比增长。

第四章项目建设背景及必要性分析项目基本情况项目背景近年来，随着经济社会持续发展和城市化进程不断加快，个个农村居民集中居住区相续建成。

越来越多农村居民进入城镇或集中居住区居住，有效地推动了城乡互融和产业互动，加速了城乡体化进程，但同时集中居住区管理面临问题和困难也日益增多。

就大同镇而言，该镇现已建成了怡馨花园拆院并院成青快速安置小区同湾春晓同福苑期等处安置小区，建筑面积约万平方米，集中安置户余人，按建设规划，后期还将陆续建设安置小区和新型社区处，拟实现集中安置约户。

为大力提升项目位于大同镇青龙村心社区，幅员面积亩，预计搬迁农户户人，以实际搬迁为准，新建农村新型社区拆旧区建新区安置房约万平方米，预计产生可挂钩建设用地亩省厅立项为亩，实际以省国土资源厅实际验收为准，计划总投资万元，项目建设期年。

二项目区自然经济社会条件交通状况区内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达综合交通网络。

区内有国道主干线五纵七横中上海成义新农村决策具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施三个集中，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会重要举措。

项目建设有利于加快土地开发与建建设。

可缓解居民安置及危旧房屋改造巨大压力。

将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡体化进程必要措施。

土地集约利用需要。

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