（已批）城市休闲中心项目立项可行性分析报告（存档）

核心竞争力现市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，刚刚出现户型创新和楼盘展示受到消费者认可客户分析主要群体为矿业集团职工电力系统员工生意人泛公务员营销水平知名策划代理企业已介入，如深圳星彦，营销水平提升快图表淮南市住宅市场主要特点三淮南写字楼公寓市场特点淮南办公物业处于萌芽发展阶段，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。

目前，淮南办公物业大量改变用途，或者面临大量空置。

企业性质行业类别解决方案大型国有企业银行保险邮政电信电力等自建办公楼政府单位市政府下属各机关自建办公楼外地企业办事处外来销售代理机构租用店面或住宅高知服务性中小企业律师此我们认为可以采取机会优势策略。

以休闲商务广场为概念定位，充分做好项目整体规划，形成个高品位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区。

充分发挥地块广场用途，通过合理设计将个公用广场，巧妙变成小区花园小区休闲娱乐中心，提升住宅和公寓内在价值，提升项目盈利空间。

合理配置商业空间以补缺战略为核心做好招商工作。

形成商圈互补和共赢。

七项目建设内容建设内容包括花园广场建设面积平方米人民路沿街平方米酒店餐饮酒吧娱乐国庆路沿街平方米时尚生活广场平方米运动健身中心高层住宅栋层住宅栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋地下部分，建设停车场。

八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论据市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。

从地块周边环境状况来看，这理论是成立。

从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建商之都营业面积，中高档百货，对面财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。

因此，继续发展零售商业，竞争将更为惨烈。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样发展轨迹原始集贸市场传统百货商店批发市场现代购物中心综合商业体目录项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境二经济发展环境三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛二商铺空置率上升，住宅需求较好三龙湖路商圈成为淮南新商业中心四消费者满足度低，高端消费外流四项目地块商业竞争策略从商业业态分析竞争策略二从商业发展趋势角度分析竞争策略三从竞争环境角度分析竞争策略四从发展商务休闲产业优势角度分析五商务休闲概念定位五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点二淮南市住宅市场供给特点三淮南写字楼公寓市场特点核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，四淮南项目基本发展战略六项目分析及定位项目分析二项目定位七项目建设内容八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论图表年年淮南增长情况图表闲产业，从而创造现代都市新亮点，商务地产概念其实也出自对于认知。

中心商务区包括有百货商店办公机构娱乐场所公共建筑等设施城市核心部分。

与关系具有最高中心性可达性和拥挤程度人际和信息交流良土地价格，最集中最高档零售业，以及最高服务集中性。

是相对于提出。

在区位选择上，通常有商业性土地价格可进入性和经济地租相互作用决定，般位于城市中心地段，外国流行区位则常取决于景点。

如海滩大瀑布国家公园入口处，或个历史区域里。

城市中心则是利用城市广场天然水景进行人工造景。

在形态上，相对于是城市零售设施高度集中区域，大部分都是成长条形，以步行街形式设计。

在功能上是从城市功能中分化出来，两者之间存在十分密切联系。

形成互补基本形态，以零售商业商务办公为主体，则以休闲娱乐为主体。

城市功能根据业内专家观点，功能按其提供服务类型可以分为休闲娱乐功能商务功能以好，其他专业商场配合局面。

如果没有足够实力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智。

超市是商业业态发展趋势，但是从项目地块本身环境考虑，此地块在发展商超机会也是不大，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。

可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。

四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。

广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。

周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。

周边没有高档次整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。

根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲环境里进行商业洽谈活动习惯，以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。

给商务人士提供个品位较高有特色，而且距离工作单位不远时尚商务休闲区域。

五商务休闲概念定位概念直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区等，是城市中以游憩与商业服务为主各种设施购物饮食娱乐文化交往健身等集聚特定区域，是城市游憩系统重要组成部分。

可以这样理解意义以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。

是当今国际中心城市推出与其商务中心功能相呼应新兴产业区，它将休闲娱乐科普博览主题旅游精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合休闲产业，从而创造现代都市新亮点，商务地产概念其实也出自对于认知。

中心商务区包括有百货商店办公机构娱乐场所公共建筑等设施城市核心部分。

与关系具有最高中心性可达性和拥挤程度人际和信息交流良土地价格，最集中最高档零售业，以及最高服务集中性。

是相对于提出。

在区位选择上，通常有商业性土地价格可进入性和经济地租相互作用决定，般位于城市中心地段，外国流行区位则常取决于景点。

如海滩大瀑布国家公园入口处，或个历史区域里。

城市中心则是利用城市广场天然水景进行人工造景。

在形态上，相对于是城市零售设施高度集中区域，大部分都是成长条形，以步行街形式设计。

在功能上是从城市功能中分化出来，两者之间存在十分密切联系。

形成互补基本形态，以零售商业商务办公为主体，则以休闲娱乐为主体。

城市功能根据业内专家观点，功能按其提供服务类型可以分为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。

休闲娱乐功能是首要功能。

与传统中央商务区有着密切关系，不少学者认为是有机组成部分和题中之义。

在演变过程中，功能逐渐出来，区域休闲娱乐功能由此也得到提升。

商务功能是对传统中央商务区主要功能沿袭以及扩展。

是城市繁荣标志，上世纪中期以来，开始演变为办公与商业功能复合区，主要是供集团总部企业金融信息经营管理等用办公楼，也有部分设施提供相应会议展览居住包括商务公寓等餐饮等服务，这不是主流功能，充分挖掘提升非主流功能，形成，将大大有助于整个中央商务区配套完善，引起更多投资者驻足。

当于存在时，旅游商业功能也是主要功能之。

旅游商业主要是以景带商，也就是充分发挥旅游景点扩散效应，挖掘商业发展整体优势，形成块历史文化和商业文化内涵丰富与众不同休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游促商以商促游，实现经济效益社会效益统。

城市同时给本地及周边居民足够重视。

提供了休闲度假地方。

类型大型购物中心型如广州天河城旧城历史文化改造区型南京夫子庙上海豫园商城北京王府井。

新城文化旅游区型深圳华侨城珠海九州城。

五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点年月安徽理工大学通过对户淮南市住房状况调查，对房地产市场住房需求意向相关因素进行分析，得出了住房需求者在购房面积意向价格意向户，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。

可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发淮南快速发展经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工业支柱地位高工资水平提升了淮南居民整体购买力，促进了地区消费。

全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活消费支出元，增长。

城乡恩格尔系数分别为和。

从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要生产资料资源，在国家经济大发展宏观背景下，能源型城市，淮南具有强大发展潜力，整体经济发展呈现种积极向上态势，同时，由于经济发展带动了人民收入提高，城市整体需求在不断提高，这就给服务业零售业带来了巨大产业机会。

因此在淮南这样城市中发展服务业零售业大有可为。

三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长，其中城区比重占，人均元。

能源需求快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看目前淮南商业发展动力充足城市具有数量可观高收入人群，居民收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社会消费品零售总额消费品零售总额增长指数图表年年淮南社会消费品零售总额二商铺空置率上升，住宅需求较好目前淮南市场，商业物业开发已经过多，空置面积不断增加，主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量。

商业空置首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品食品衣着家庭设备医疗保健交通和通信教育文化居住杂项商品图表年淮南市消费支出结构同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核