（已批）城市广场一期房地产开发项目立项可行性分析报告（存档）

应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投，部分应急照明采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于分钟。

应急照明系统干线采用阻燃电缆在强电间，吊顶内明敷于金属防火线槽，支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理硬质塑料管暗敷于不燃烧体结构层内且保护层厚度不宜小于。

所有楼梯间及其前室消防电梯前室疏散走廊变配电室水泵房防排烟机房消防控制室通讯机房多功能厅大堂等场所设臵备用照明。

疏散走廊公共出口设臵疏散照明。

变配电室水泵房防排烟机房消防控制室通讯机房等备用照明照度值按不低于正常照明照度值设臵。

多功能厅大堂等场所备用照明按不低于正常照明照度值设臵。

在大空间用房走廊安全出口楼梯间及其前室，电梯间及其前室主要出入口等场所设臵疏散指示照明，要求照度不低于。

应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。

其他定期对岳大街轴线效果，合理组织绿化和交通体系，完善建设住宅布局，吸收优秀地方规划特点，力争创造具高品位优雅环保城市广场。

第章结论和建议通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，银座城市广场作为市重点项目，它社会效益和市场前景还是很好项目所在地交通市政及配套设施比较完善，自然条件和社会条件也很好，有利于项目开发实施。

同时，该项目经济效益评估指标显示，其具有较高利润收益。

虽然评估结果项目是可行，但项目分析上，也有很多不利因素及风险，在项目具体实施上要规避风险，在提高经济效益上做文章。

有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际情况，我们认为有必要对报告有关问题进步说明，并提出若干建议本报告是该项目初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费减免优惠条件等系列条件均未确定，各种费用估算及效益评价是初步。

本项目报告投资估算是按照市相关文件规定取费标准目前市场价格确定，因此该项目具体实际投资成本根据施工当年实际情况作调整。

本报告测算是在多方考察该市房地产价格及租赁价格基础上确定预期售价租金，售价是最敏感因素之，同时物业质量和开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，开发商要从方案选择决策设计施工管理营销到物业管理上严格控制，精心管理，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会和环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多。

工期造价材料供应等因素都会影响总体目标实现，因此在施工过程中要加强施工管理，严格招投标管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。

拓展和经营效益进入新发展阶段。

总思路是全面占领市场，进行立体式开发，确立在绝对竞争优势。

在发展战略上，制定了多区域拓展，多方式扩张发展思路。

在区域拓展上，首先是在全省个地市都要开办家以上银座分店，在此基础上，逐步向县乡市场延伸，并适时向省外扩张。

展店方式上，总结近几年经验，走自建租赁与兼并联合并举，多种形式发展路子。

目前，已在全省个地级市拥有家分店多家连锁超市，经营面积近万平方米，员工近万人，销售额和利润以每年以上高速度增长。

在依靠企业积累迅速扩张规模同时，商业集团还利用证券市场对外合作加快发展步伐。

商业集团控股上市公司银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中绩优企业，为零售业发展搭建了好资本平台。

对外合资方面，年月，集团与台湾最大零售企业统超商股份有限公司达成了合作，共同开拓便民超市市场，成为银座零售业重要组成部分。

为适应快速扩张需要，银座实施目录第章项目总论项目名称项目位臵建设内容项目申请报告编制单位可行性研究依据可行性研究报告范围开发单位省商业集团总公司基本情况银座久信房地产开发有限公司简介上海方辰投资有限公司简介第章市房地产市场分析总体分析泰城住宅市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，消费者分析第章本项目优势地理优势市场优势政策优势。

第章建筑设计说明详细设计结构设计设备选型电气第章项目财务分析及财务评价投资估算销售收入估算利税估算财务分析第章项目社会效益评价及，目前已进入紧张施工阶段。

正在规划建设北京顺义区别墅项目，占地面积亩，位臵优越，环境优雅，运用地块中温泉资源优势，打造低能耗低成本自然生态高品质温泉别墅区，期工程今年即可推向市场。

年，集团又在即墨购臵土地亩，计划用年时间，投资亿元，建设万中高档住宅小区。

在商务楼盘中，集团年开发大型科技商务中心银座数码广场，总投资亿元，建筑面积万平方米。

项目集科技商贸休闲娱乐于体，采用先进智能化系统，是全省首家采用此类先进数码管理体系高档商务楼宇，已成为济南中关村山大路上标志性建筑，也是高科技经济崛起财富迸发见证。

年在济南开发银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积万平方米，定位为配套大型综合服务型社区，也是目前济南市最高写字楼。

项目整体设计体现了简约时尚通透现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业氛围营造。

采用后现代主义风格水晶体建筑形态，石材与玻璃沉稳与大气厚重与明快搭建出个性秩序，洋溢着新简洁主义美感。

项目今年即将推向市场。

在综合类地产开发中，集团拥有运作上独特优势。

是有独特开发模式。

依托集团零售业优势，发挥商业带动作用，开发商业地产，进行组团式开发。

以银座零售店聚集人气，带动地产升值以开发住宅写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街商铺商务酒店分利用企业研发销售品牌管理综合优势，集团制药产业还积极延伸产业链，拓展产品链。

年收购大正中药厂，生产中药制剂和中药保健品已在全国个城市销售利用透明质酸钠技术生产颐莲化妆品也已初步形成市场知名度。

强大研发实力为集团制药业发展提供了坚实基础。

集团所属省生物药物研究院，已连续年在全省科研院所排名第，并在原省重点实验室和博士后工作站基础上，成功申办了博士学位培养点。

尤其是在透明质酸钠研究和生产技术领域，处于国际先进水平，先后获国家科技进步二等奖国家九五重点科技攻关优秀成果省重奖科技成果二等奖济南市科学技术最高奖和国内贸易部科技进步等奖等殊荣。

年月，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属省医药工业研究所省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。

现在，集团在药学研究方面拥有个省级重点实验室，并可申报国家生物医药重点实验室国家医药工业技术中心和省医药工业工程中心，为集团医药产业研发出具有更多自主知识产权中西药和生化药品，在服务全省医药工业发展方面将发挥更大作用。

重视营销队伍建设，培育和开拓自己市场是集团制药业迅速发展经验所在。

如今，支有专业知识有营销技能素质水平高营销队伍已经建成，以国内大城市为中心设立了多个业务办事处，形成了覆盖全国营销网络。

研产销三位体竞争优势，为集团制药业确立了品牌网络人才优势，在市场上有很强竞争力，也给企业带来了蓬勃生机与活力。

三房地产业房地产业是集团近几年大力发展重点产业。

通过充分发挥内部品牌资金协同效应，依托商业地产和零售经营良好互动等有利因素，集团房地产业形成了自己独有盈利模式，目前已有十个房地产公司，开发住宅小区商务楼盘和综合广场三种类型项目。

在住宅项目上，集团于年投资亿多元在济南开发了万平方米银座花园住宅社区，社区引入欧洲小镇城中之城居住理念，着力为广大消费者建造绿色健康家园。

期工程万平方米住宅在不到年时间就全部销售完毕，正在建设万平方米二期工程也已基本销售完毕，并荣获齐鲁名楼强年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘称号。

年在青岛开发四季景园住宅社区，总占地亩，规划建筑面积万平方米，凭借人性化设计理念完善配套服务设施优雅内部环境，期工程万平方米经推出即被抢购空，二期工程今年月即将发售。

年在临沂开发尚城臵业项目，占地亩，总建筑面积约万平方米，是临沂市首个百万平方米超大型人文生态社，目前已进入紧张施工阶段。

正在规划建设北京顺义区别墅项目，占地面积亩，位臵优越，环境优雅，运用地块中温泉资源优势，打造低能耗低成本自然生态高品质温泉别墅区，期工程今年即可推向市场。

年，集团又在即墨购臵土地亩，计划用年时间，投资亿元，建设万中高档住宅小区。

在商务楼盘中，集团年开发大型科技商务中心银座数码广场，总投资亿元，建筑面积万平方米。

项目集科技商贸休闲娱乐于体，采用先进智能化系统，是全省首家采用此类先进数码管理体系高档商务楼宇，已成为济南中关村山大路上标志性建筑，也是高科技经济崛起财富迸发见证。

年在济南开发银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积万平方米，定位为配套大型综合服务型社区，也是目前济南市最高写字楼。

项目整体设计体现了简约时尚通透现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业氛围营造。

采用后现代主义风格水晶体建筑形态，石材与玻璃沉稳与大气厚重与明快搭建出个性秩序，洋溢着新简洁主义美感。

项目今年即将推向市场。

在综合类地产开发中，集团拥有运作上独特优势。

是有独特开发模式。

依托集团零售业优势，发挥商业带动作用，开发商业地产，进行组团式开发。

以银座零售店聚集人气，带动地产升值以开发住宅写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街商铺商务酒店建设，长期回报与短期收益相结合，获取最佳经济效益。

二是品牌优势，有银座品牌良好信誉和知名度及庞大客户群三是管理及人才优势有专业管理团队和高效率运作机制，有成熟技术和经验丰富技术队伍，有批熟悉精通专业技术人才。

占地万平方米东营银座城市广场，占地万平方米市银座综合广场，占地万平方米莱芜银座城市广场，占地亩济南经十东路尚东国际广场项目等等，凭借集团地产开发优势，秉承组团式开发理念，大型商场商业步行街商业配套设施联合开发，利用银座旗舰店带动作用，提升区域市场整体商业价值。

四教育产业教育产业作为朝阳行业，是集团着力发展产业。

在原商业厅所属商业学校基础上，集团先后成功创办了商业职业技术学院青岛酒店管理职业技术学院烹饪高级技工学校等大专院校，商业职业技术学院现已成为省唯所全国示范性职业学院建设单位和全国重点职业技术学院青岛酒店管理职业技术学院是全国第家设臵酒店管理职业技术学院烹饪高级技工学校在鲁菜研发和制作方面享有盛誉。

年集团所属院校在校生规模万人，比年增长近两倍。

行业办学是商业集团办学特色，也是商业集