（已批）桂林七星大酒店及松园度假村项目立项可行性分析报告（存档）

盈亏平衡分析本项目总投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税销售收入后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。

所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。

所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目风险减少到最低点。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期长短。

根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项及效益评价具有定权威性和可信性。

本报告中选择投资方案是经过多方案比较优化而来。

本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和市场现状基础上，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。

为了保证开发每环节都优质高效，我们组建了支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业销售代理公司上海荒岛操作项目招商和销售，这将大大有利于规避不可预见风险，降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到未来城项目盈利目标。

截止到今年月份，零售业在入世后三年保护期即将过去，越来越多外来经营商将进入内地市场，零售业必将会迎来新轮变局。

在此背景之下，作为华东地区最有影响力产品交易商圈珠江路，正吸引越来越多意欲扩张经营抢占市场份额全国性品牌卖场经营商们眼光，未来城项目以其独无二和最具商业潜力地段价值，已成为这些经营商们心仪和争夺目标，目前已有赛格电子市场深圳灿坤台湾百脑汇交大慧谷等多家卖场经营商表示期望加入未来城。

有了品牌卖场经营商加盟，未来城招商和销售成功不仅有了重要保证，同时，也为未来城投资者提供了收益保障，为小经营户们提供更大地发展空间。

真正实现未来城项目经济效益社会效益双丰收。

观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。

地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。

劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。

酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。

因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。

拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。

再加上新城市第章总论项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南。

开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京房产经纪工作室有限公司项目开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。

整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有七星大酒店组成。

新建商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。

改造后七星大酒店计划聘请国内或国际上知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店整体水平和档次。

同时，考虑到桂林城市特殊性，部分酒店式公寓将提前考虑整体经营，并理顺各利益相关方关系纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。

本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口，桂林形象窗口。

本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。

酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。

重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。

建议增建酒店客房规模，但不宜太大。

整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。

在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。

使整个酒店软硬件设施有个整体提升。

商业部分商业分布主要以沿穿山路和漓江路为主。

商业类型以为城市和项目内酒店做配套高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。

该项目处于桂林新兴形象区域断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。

从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。

住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。

总来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。

随着人民生活水平提高，人们不仅需要是个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。

威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济动荡政局不稳等因素都能影响旅游业业绩，年对桂林市旅游业可谓是次不小冲击。

相对远离桂林水本项目所处位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要要素之漓江水。

本区域竞争楼盘多本区域内其它些可比性项目对本项目威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分购房者。

建材价格上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源紧缺，拉动了建材价格上涨，这给本项目成本控制带来了定威胁。

本项目核心竞争力提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住地方之。

山水组成了桂林不可或缺城市核心竞争力。

自然而然山水也就成为了桂林住宅项目核心竞争力之。

该项目具有了良好地理位置，但在自然环境上并不在漓江边热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有自然风貌，特别是对山地植被以及湖面保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要景观要素。

届时，这些区内自然环境与现代极简约光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未来完善商业配套将构成该项目核心竞争力。

本项目体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府起携手打造桂林品牌，同时依托桂林在国内及国际上品牌优势，把本项目推向世界。

具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目另核心竞争力。

对于个企业来说，他所操作项目核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。

本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口，桂林形象窗口。

本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。

酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。

重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。

建议增建酒店客房规模，但不宜太大。

整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。

在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。

使整个酒店软硬件设施有个整体提升。

商业部分商业分布主要以沿穿山路和漓江路为主。

商业类型以为城市和项目内酒店做配套高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。

该项目处于桂林新兴形象区域会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。

而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。

商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。

住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地。

该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。

酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。

而高档服务公寓则必须考虑朝向坐落与景观等综合问题。

该项目住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。

目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目北部中部和西部，因此，为了考虑项目均好性，现有景观资源不丰富地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。

该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层住宅项目，容积率在左右，均价在元平方，电梯房略高于多层房。

同类地段酒店式公寓与普通公寓市场差价在元平方。

在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。

需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。

本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。

酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者