（已批）桐柏县鑫山农生态宜居示范园项目立项可行性分析报告（存档）

铝合金窗高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰客房地面铺地毯，墙面贴墙纸功能厅轻钢龙骨石膏板吊顶墙面贴墙纸古建式装饰铺地毯客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸室内古建式装饰，铺地毯。

娱乐服务楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。

三古栗园观赏保护区建设方案淮源镇龚庄古栗树园。

是目前我县保存最为完好古树林，占地约亩，有古栗树余株，这里最老栗树有多年树龄。

古栗园建设目标是集资源保护观光旅游科普教育于体综合型示范园。

古栗园建设原则是坚持森林保护与植被建设相结合，绿化树种经济效用与观赏特色相结合原则，坚持资源保护与开发利用并重原则。

建设主要内容为划定古栗树园保护区，沿栗园修建观赏道路，周边主道米，林间小道条米。

开展古栗树等资源普查树种鉴定树龄鉴定围拦挂牌保护等工作。

在古栗园周围引种栽培珍奇名贵观赏植物，主要引种香樟松杉银杏桂花紫竹等树种，建成果园竹园松杉园桂花园等多个辅助品收入以及休闲娱乐收入计算，则正常运行每年客房支出万元餐饮支出万元商品销售支出万元娱乐休闲支出万元年材料支出万元。

本项目劳动定员为人，其中职工平均工资元，年均元人，年支工资万元，职工人数将随示范园收入变化情况而做相应调整。

示范园水电及其他燃料费用支出，按示范园总收入计万元。

企业管理广告宣传费用按总收入计万元，职工劳动及待业退休保险职工教育及福利费用等按工资总额计提万元。

建筑物年折旧率为，计万元，设备综合折旧率为，计万元，无形资产按年分摊计算计万元，年修理费按折旧计万元。

营业税率为计万元，所得税按销售收入计万元。

二项目财务效益计算经测算，该项目在正常经营期内年总收入为万元，其中客房收入万元，餐饮收入万元，商品销售收入万元，娱乐休闲收入万元。

年总成本支出为万元，其中经营成本万元，年利税万元，年净利润万元。

项目平均投资利税率，利润率，全部投资回收期为年。

以上经济效益指标计算结果表明，该项目在经济上是可行。

第八章结论与建议该项目有利于桐柏县旅游服务业快速发展，使旅游成为个新经济增长点，发挥旅游经济应有效益。

二该项目建成后，可缓解桐柏县目前城市服务设施严重不足不能满足城市社会经济迅速发展要求状况，对桐柏进步扩大对外开放与交流和招商引资活动等，有定促进作用，同时也为城市建设做出了积极贡献。

三根据经济分析计算结果，该项目建成后，年获经营收入万元，年净利润万元，年创各种税金收入万元，投资回收期为年。

四该项目选址地理位置优越，建设条件良好，交通电力通讯水利等基础设施完好，有利于项目建设。

建议项目承办单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，早日立项开工，保质保量完成项目建设，使项目尽早投入使用，发挥其应有功效。

部设施不配套简陋零星分散小旅社，既不符合旅游宾馆要求，也不能满足游客需求，亟待改进。

因此，需要建设有定规模和档次旅游宾馆或饭店，才能满足需求。

此外，随着桐柏县第三产业发展和便利交通，南来北往以及到桐柏投资办企业企业家将会日益增长，预计桐柏流动人口每年将会在万人以上。

长期以来，我国各地养老机构建设主要是靠政府所建公办养老院。

目前我国养老机构存在着总量上严重不足，养老设施和资源贫乏整体服务水平不高等问题。

当前全国养老机构服务人员仅有万人，而取得职业资格仅有万人。

根据统计，要求在养老院安度晚年老人约占老人总数，全国需有万个床位才能满足需求。

目前全国养老院床位只有万张，缺口高达万张。

二客源预测根据上述几个方面因素综合分析，预计该项目建成以后，桐柏县食宿游客及其外来人士将达日均人左右，如果要举办些大型会议和商贸活动，则游客数量还会增加。

我县也已进入老龄化社会。

全县岁以上老人已达万千人，按第章概述项目名称河南省桐柏县鑫山农生态宜居示范园建设项目二项目建设单位河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司项目负责人马勇三项目性质桐柏县新建旅游配套设施建设项目四项目建设地点桐柏县淮源镇龚庄村千年古栗园五建设年限该项目建设期可分为前期准备阶段项目实施阶段试运营阶段。

工程建设周期计划为个月，包括施工图设计土建工程设备招标设备定货安装工程验收运营。

六项目建设规模及主要内容本工程拟建古栗园老年公寓座，泰和山庄人为本思想，体察人场所之多元性要求，追求布局合理用地经济设施完备生活方便便于管理环境优美设计效果，通过多样化场景绿化满足居民健身交往娱乐等不同日常生活要求，创造个布局合理功能齐备交通便捷绿意盎然生活方便具有丰富人文内涵底蕴现代高级泰和山庄。

注重居住地生态环境和居住生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量生活品质作为规划设计建筑设计基本出发点和最终目。

尊重自然保护环境尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

以环境为基础，以景观为导向，以山水为背景，强调古栗园与居民生活活动融合，将山庄与环境景观水溪融为体。

沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富桐柏文化环境。

以人休闲度假为中心，试图通过对山庄空间组织，山庄周围环境塑造，来探讨适合容纳各种不同人群各种休闲度假娱乐综合空间，营造既温馨浪漫又优雅迷人山庄氛围。

本项目建筑按四星级山庄标准建设和装修。

泰和山庄总体规划方案总平面布置和功能要求本项目地处桐柏县淮源镇龚庄千年古栗园，占地亩。

该山庄由个功能区组成。

入口广场区，入口广场区位于本山庄北端。

广场既作为客人人流集散空间，又结合山元，流动资金万元。

固定资产投资中建筑工程投资万元，设备及安装工程万元，其他工程费用万元。

具体投资构成是老年公寓建筑工程费万元，设备及安装费万元泰和山庄建筑工程费万元，设备及安装费万元古栗园观赏保护区建设费万元，构筑小水坝投入万元。

三主要建设方案生态宜居示范园建设坚持以下八项原则承载力控制原则自然环保原则当地农民参与原则环保教育原则加强旅游规划管理原则清洁生产节约资源原则剩润回投原则技术培训原则。

整个示范园室外园林景观设计拟结合场地绿化及古栗园实况综合考虑进行，景观以中式仿古造景手法为主，并以多种植物和山石为基本原料，结合桐柏淮源文化和神话传说等进行景观建设，给区内各景观赋以生命力和文化内涵。

场区内围绕主要建筑物修建通车道路停车场及步行道路，内部交通组织拟做到流向合理通畅，场区修建足够水池和绿化带，水池可兼作消防水池用。

古栗园老年公寓设计方案古栗园老年公寓总体设计目标为集高档居住健身医疗服务娱乐于体绿色居家型老年公寓。

老年公寓整体布局设计围绕老年人需求，配套棋牌娱乐室健身锻炼场医疗卫生室膳食服务区洗浴中心等，室外设计有门球场羽毛球场钓鱼台花园等，总占地亩，设计容量为人。

老人居室全部配备彩电电话空调暖气洗手间浴室呼叫器健身器材等设施。

公寓楼设计，所有居室全部设有阳台，分为以下几个档次单人间卧卫，设壁柜，面积平方米，共间，个床位。

双人间双床卫，设壁柜，面积平方米，共间，个床位。

室厅双人间，设卫生间壁柜，面积平方米，共间，个床位。

两室厅厨卫单双人间，设壁柜，面积平方米，共间，个床位。

公寓楼设计层，楼为服务人员宿舍管理办公用房，层设接待大厅卫生室餐厅洗浴中心等。

老年公寓整体布局风格与示范园其他建筑保持致，外观按仿古建筑群组形式设计，其建筑物面均采用斜坡屋面并铺设琉璃瓦，除少部分结构为框架式结构外，其余结构为砖混结构。

公寓设计为砖混结构，墙体使用空心保温砖，门窗使用真空玻璃，公寓楼消防安全卫生防疫均按有关规范设计。

老年公寓附近铺设大约米平坦而宽阔道路，道路环绕着古栗园，古栗园中间穿插条林荫小道，专供老年人休闲散步活动所用，是老年人休闲锻炼好去处。

二泰和山庄建设方案泰和山庄建筑设计指导思想与原则根据场址区内地形条件以千年古栗园为设计目，营造个现代栗园山庄。

贯彻以人为本思想，体察人场所之多元性要求，追求布局合理用地经济设施完备生活方便便于管理环境优美设计效果，通过多样化场景绿化满足居民健身交往娱乐等不同日常生活要求，创造个布局合理功能齐备交通便捷绿意盎然生活方便具有丰富人文内涵底蕴现代高级泰和山庄。

注重居住地生态环境和居住生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量生活品质作为规划设计建筑设计基本出发点和最终目。

尊重自然保护环境尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

以环境为基础，以景观为导向，以山水为背景，强调古栗园与居民生活活动融合，将山庄与环境景观水溪融为体。

沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富桐柏文化环境。

以人休闲度假为中心，试图通过对山庄空间组织，山庄周围环境塑造，来探讨适合容纳各种不同人群各种休闲度假娱乐综合空间，营造既温馨浪漫又优雅迷人山庄氛围。

本项目建筑按四星级山庄标准建设和装修。

泰和山庄总体规划方案总平面布置和功能要求本项目地处桐柏县淮源镇龚庄千年古栗园，占地亩。

该山庄由个功能区组成。

入口广场区，入口广场区位于本山庄北端。

广场既作为客人人流集散空间，又结合山庄入口牌坊山庄门厅山庄旗杆卧碑停车位绿地及水系，可形成山庄入口广场景观，铺地采用仿石地砖。

山庄区，山庄由层楼，局部有五层或三层组成。

规划为馆多厅。

馆指宾馆包括综合商务楼娱乐服务楼客房楼办公楼及水电设备房等。

多厅指花园式餐厅功能厅。

游泳池区，泳池设于山庄区旁，供游客使用。

④花卉苗圃区，设于山庄区旁，让游客在入住山庄时也能感受大自然带来美景。

道路绿化及水系本山庄区东侧为主干道。

结合道路进行整治，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。

全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积。

本山庄道路设计采用人车分流交通布局原则。

场区东侧为主干道，作为车流通道，场区西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。

出入口本山庄设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临公路，主出入口布置在山庄东方，作为游客及车辆大门。

次出入口布置山庄西侧，作为消防及工作人员出入口。

建筑方案山庄地处桐柏县淮源龚庄千年古栗园，是集旅游度假餐饮娱乐休闲为体涉外四星级度假山庄。

本项目有座单体建筑，其结构为框混结构。

建筑装饰整