（已批）桔园小区二分公司办公楼及周边用地开发项目立项可行性分析报告（存档）

若不调整规划，采用容积率必然不可行。

如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。

按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。

按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。

本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。

但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙商品房年销售面积由年万，增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。

同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项和五管理费建设管理费元直接费六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价教育附加费元按土建造价计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。

建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。

同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。

四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费用斟察设计和前期费二建筑安装工程费三小区配套建设费四管理费五税费六不可预见费建设期利息桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表未计算土地成本编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价放线费点放线点元点招标费元按土建工程造价计算监理费元按土建工程造价计算预结算审计费元按土建工程造价计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项和五管理费建设管理费元直接费六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价教育附加费元按土建造价计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙商品房年销售面积由年万，增至年万，年均增长，远超过经济发展和需求增长速度。

同时，房地产市场和大经济形势是密切联系在起，现在从大国际经济环境到中可行规划情况分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大层建筑面积为米。

根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。

面积住宅层高米，仅能建设层，共计。

裙楼和住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为容积率是比较可能。

项目可行建筑面积为。

建筑成本根据最可能建设方案做了较粗工程概算见附录，工程开请勿外传，项目范围及地形图建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住高档次商住综合楼。

提升小区品质，打造南城入口新地标建筑。

项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划中心区片卷烟厂周边地区范围内。

项目部分规划为医疗用地，部分规划为行政办公用地容积率限高米。

桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划块医疗卫生。

另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。

通过前期调查了解，如需进行项目规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。

目前长沙市规划局规划调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。

若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。

项目建设需满足规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地最小面积根据实际用地情况确定。

超高层建筑最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。

根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。

退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。

退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。

退让后最大可建设基地面积约为。

红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层国国内经济环境都有许多不能确定因素，如石油价格股票市场波动银行利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低。

虽然没有看到明显房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。

理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。

地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求