（已批）棚户区改造土地整理工程项目立项可行性分析报告（存档）

第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地闲置与低效。

有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。

有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。

可促进服务业发展，增加更多就业机会项目开发，可促进中介机构发展，吸纳更多人力资源，增加社会就业机会。

增加融资机会与总量，助推湖南经济机费户空调移装分体空调元台热水器移装户浴霸移装费户管道煤气户，企业搬迁费委托方提供数据小计，注本次估算以委托方提供相关数据为基础，按照长沙市人民政府第号令和长沙市人民政府令第号令规定标准，估算装修搬迁补助费等费用。

附表四土地出让金及相关税费测算表序号税费名称缴费标准缴费金额万元备注容积率容积率出让金标定地价拟建项目用地设定为商业用地城市基础设施配套费级商业用地元契税总价国家规定税率营业税总价国家规定税率小计划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展新区域，更有利于增强长沙对金融机构吸聚力，便于形成金融机构集中金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲格局，实现经济资源优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与个成熟金融中心相匹配，但必须看到，长沙经济正在快速健康地成长，有着巨大增长空间，另外，个金融中心正式建成，需要二十年时间，有理由预期，二十年后长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力四射芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。

未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设务实之举和首要任务。

项目概况拟建地点长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。

长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以南，火车北站以东两块棚户区，目录第章总论项目背景项目概况主要技术经济指标分析结论及建议第章需求分析需求分析建设规模与建设内容第章场址选择地址现状场址基本条件选址适宜性与优势第章项目建设概念性方案建设指导思想与原则土地用途项目建设目标定位与功能核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，主要经济技术指标建议第章环境保护消防与劳动安全环境保护消防劳动安全第章项目运作与管理方案运作模式运作方式项目管理主体第章项目拆迁方案拆迁责任主体拆迁安置方式拆迁规模第章项目工程进度计划建设工期项目实施进度安排项目管理第章招投标第章投资估算与融资方式投资估算融资方式配套政策支持第章项目收入与平衡测算项目收入测算项目平衡测算第章社会效益评价第章项目主要风险资金风险社会风险第章结论与建议结论建议第章总论项目背景项目名称长沙市火车北站棚户区改造二期土地整理工程承办单位概况单位名称长沙市北城棚户区改造投资有限公司单位性质国有企业法人代表李忠法人组织机构代码证号单位住所长沙市开福区幸福桥亿元，增长。

全年城市居民人均可支配收入，元，比上年增加，元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。

城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。

全年实现社会消费品零售总额，亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。

全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。

全年完成全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。

全年金融机构现金收入，亿元，比上年下降金融机构现金支出，亿元，下降货币回笼亿元。

存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同，亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额，亿元，比年初增加亿元年末金融机构各项贷款余额，亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额，亿元，比年初增加亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。

全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。

城市发展目标在两型社会推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙市城市建成区面积投资万元备注项目建设容积率为时，总投资，万元建设容积率为时，总投资，万元。

分析结论及建议结论项目具有长期发展战略性特性，其建设与使用具有很好社会效益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目。

因此，未来无论是土地合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量广阔前景。

建议积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体沟通完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件形成。

如有可能，在满足城市总体规划前提下，尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目良性运转，降低投资风险。

第章需求分析需求分析长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布历史文化名城和第批对外开放旅游城市。

辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积万平方公里，市区面积平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，城镇人口万人，其中，长沙市市区城镇人口万人。

年全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。

分产业看，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长，其中工业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。

按常住人口计算，人均达，元，同比增长。

全年地方财政收入亿元，比上年增长，其中财政般预算收入亿元，增长。

财政般预算支亿元，增长。

全年城市居民人均可支配收入，元，比上年增加，元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。

城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。

全年实现社会消费品零售总额，亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。

全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。

全年完成全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。

全年金融机构现金收入，亿元，比上年下降金融机构现金支出，亿元，下降货币回笼亿元。

存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同，亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额，亿元，比年初增加亿元年末金融机构各项贷款余额，亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额，亿元，比年初增加亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。

全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。

城市发展目标在两型社会推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙市城市建成区面积将由现在平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求城市发展与经济发展需求随着城市快速扩张与城市经济高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。

尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

城市结构多核化，功能专业细分化需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。

城市将由单同心圆式环状城市发展模式，向多核心城市发展。

其城市功能结构呈现多样化与专业化。

以前瞻性视野，应对未来金融机构需求年月，中国便遵循承诺，加快金融业开放进程。

标志着中国金融业全开放时刻来临。

基于中国金融市场开放进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。

未来年将是外资金融机构进入中国城市活跃期，也是中国金融业快速发展期。

目前，长沙市主要金融机构呈带型沿芙蓉中路分布，向北项目区域延伸发展。

意味着未来随着更多金融机构涌入，对其符合要求城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。

为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构需求，进而促进城市经济发展。

④人口日趋膨胀需求长沙市至年规划户籍人口达到万人，净增万人人均住房面积规划达到平方米，均增平方米。

由此带来刚性住房需求至少达到万平方米，进而对城市用地，产生万亩需求。

搭建领袖型商务平台，是大北城发展战略需要大北城是社会高收入阶层，对个人所得长期发展战略为目。

因此，未来无论是土地合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量广阔前景。

建议积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体沟通完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投着建设小康社会，率先实现中部崛起战略任务。

资金是主要生产要素之，芙蓉北路现有丰富金融单位资源是资金高效供应和流动平台，是区域金融业发达重要标志。

金融业正成为我国现代经济主导产业和经济发展持续推动力，金融超前发展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形成交易聚集和产业扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。

要加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置经济结构调整城市功能强化等方面作用。

建设好芙蓉北路金融商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域聚集和有效配置，最大程度满足发展对金融服务需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支撑。

加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市需要。

长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域中心城市地位和作用。

因此，适时适宜地改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济示范和带动作用。

有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位。

目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有火车货运北站阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力形成主要原因，削弱了其作为北城中心区域辐射力。

因此，依托本区域现有资源和优势条件，充分