（已批）榆海华庭商住楼项目立项可行性分析报告（存档）

免营业税契税。

其他费用公司出资小计单位造价元平方米二售房收入单位造价元平方米三投资成本所得税四税后利润单位造价元平方米损益和利润分配表单位万元序号项目合计计算期年营业收入，营业税金及附加总成本费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润未分配利润累计未分配利润，备注本项目属于半拉子工程，可享受免征收营业税。

商业铺面及商住楼销售总收入为万元，投资成本合计万元，本项目属于半拉子工程，可享受免征收营业税，所得税接计算，共需交营业税万元。

项目可获利润总和万元。

项目财务净现值及回收期项目现金流量表单位万元序项目合计计算期号现金流入，售房收入，其他收入现金流出开发投资营业税金及附加所得税其他现金流出净现金流量累计净现金流量，折现系数折现值，累计折现值，根据公司可获利润万元。

九风险分析如采取合作开发经营方式，风险是合作双方在营销策略价格定位费用开支等方面出现分歧后，将会对项目开发造成不利影响，如分歧意见过大，甚至会造成工程项目停工状况。

如由本公司买断项目后独自开发经营，所获得利润为万元，投资回报率为，所获利润是非常可观。

但是要独自承担海口市住房供大于求政府对房地产政策宏观调控所带来不利影响银行加息等方面风险。

底层商业铺面东西方向宽度为米，南北进深为米，层高米，扣除设备配电用房面积平方米后，可销售建筑面积为平方米。

由于层高较低，临街宽度较小加上建筑面积过大，如由个商家购买话其费用将达到万元，这样买家也不好找，如由多个商家购买话，由于进深影响，使用上也会造成定困难同样，二层可销售建筑面积为平方米，如由个商家购买话其费用将达到万元，由于面积过大有可能造成定销售困难。

十结论及建议如与榆海公司合作开发本项目，它优势是由双方出资建设，不需占用本公司大量资金，减少向银行利息支出如由本公司买断项目后独自开发经营，所获得利润虽然更大，但所承受银行利息政策性等方面风险也更大。

经过成本核算利润分析和利害关系权衡比较，此项目投资和两种合作方式都是可行。

但采取双方合作经营投资方式更为稳妥，可达到投资双方共赢目。

正在兴建汇隆广场商住楼工程是完成基础施工半拉子工程，位于龙昆路与红城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销售价是元平方米。

国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。

商住楼及铺面销售价定位本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间有块近平方米广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米空中花园除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建，比较符合消费者喜新厌旧心理，并且塔楼之间又是各自建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南朝向，各栋建筑物之间还有近米距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该项目区位或建筑风格还是具定优势。

房屋销售价格，定位不宜过高，目录项目概况项目背景项目状况二项目建筑使用功能设计构想设施标准见表小区内配套设施商业铺面及住宅户型规划三项目周围楼盘分析四购买群体及购买力分析临近楼盘价格调查情况表商住楼及铺面销售价定位购买群体五投资估算榆海公司第期投资估算见表公司第二期投资估算见表项目投资汇总表六商住楼销售方式七盈利能力分析八投资开发方式九风险分析十结论及建议项目概况项目背景本项目原名称为景和大厦，原设计地上层，底层为设备及停车用房，层为商场，层为办公用房，建筑面积为平方米，容积率，建筑密度。

海南榆海实业发展公司以下简称榆海公司年收购该项办公费交通费交际费等涨价及不可预见费用元按公司二期投入资金计算银行利息元按土建工程总投资元计算年利息小计合计单位造价元平方米说明建筑安装及配套费工程资金土建工程水电消防安装工程市政工程智能化工程设备工程元公司每平方米投资元元项目投资汇总表项目投资汇总表序号项目名称投资额万元海榆公司投资公司投资项目总投资备注项目总投资海榆公司投资公司投资六商住楼销售方式本项目土建设备及小区配套工程计划在年完成，所有房屋销售计划在工程竣工验收后个月内完成。

商住楼销售采取种方式次性付款优惠合同签订之日付万元定金，合同签订之后天内付总房款，办理房产证前付总房款合同签订之日付万元定金，首期付房款余房款由银行按揭贷款。

签订之日付万元定金，按工程进度支付购房款七盈利能力分析投资成本投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资，公司二期投入资金元占总投资。

销售收入见表商业铺面层商业铺面销售价为元平方米，扣除设备配电用房面积平方米后，可销售建筑面积为平方米，销售收入为万元二层商业铺面为元平方米，可销售建筑面积为平方米该地块附近区域开发项目成交价为万元亩。

此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元亩计算，亩地价格为万元竣工项目转让费已竣工项目两层建筑面积为平方米，按元平方米计算，此项转让费用为元。

工程建设其他费对竣工项目及续建项目进行施工所产生工程质量检测鉴定费图纸设计费质量监督费监理费勘探费工程招标及标底预算费活动费指非政府法定收费而必须支付其他费用，暂按合同价计算，此项费用为万元。

榆海公司购买项目总投资估算价为万元，项目成本投资元平方米。

榆海公司购买项目估算价只能作为参考价，最后应以榆海公司提供发票确定其实际购买价。

双方议定购买价确定后，其利润分成须重新进行调整。

公司第二期投资估算见表本公司第二期需投资项目有已竣工层楼地面及装修工程层主体结构及楼地面装修土建工程等市政水电智能设备配套设施，销售费用及其他费用。

层土建工程造价万元市政工程造价万元水电消防防雷工程造价万元智能工程造价万元设备工程造价万元销售费用万元其他费用万元小计万元公司第二期总投资估算价为万元，项目成本投资元平方米。

公司二期建设投资估算表表序号项目名称单位数量单价元金额元备注土建工程至层部分砖石工程脚手架工程门窗工程楼地面工程般大理石地面装饰工程小计至层部分混凝土及钢筋混凝土工程砖石工程脚手架工程门窗工程楼地面工程般地砖地面屋面工程装饰工程其他附属工程垂直运输工程小计合计二市政工程道路硬化工程绿化工程广场砖工程花池工程室外污水雨水管工程管径市政给水管道工程管径高压配电工程套低压配电工程套含路灯照明工程公司二期建设投资估算表表序号项目名称单位数量单价元金额元备注小计三水电消防防雷工程四智能化工程公共天线电视工程电话工程防雷工程闭路监控工程点按点计算小计五设备工程发电机组台底层加压水泵台室外给水配管及自动送水管管径载人电梯台小计六销售费用房屋测量费交易手续费房屋评估费元办证工本费本中介机构房屋代销费元小计七其他费用管理费用元人工工资办公费交通费交际费等涨价及不可预见费用元按公司二期投入资金计算银行利息元按土建工程总投资元计算年利息小计合计单位造价元平方米说明建筑安装及配套费工程资金土建工程水电消防安装工程市政工程智能化工程设备工程元公司每平方米投资元元项目投资汇总表项目投资汇总表序号项目名称投资额万元海榆公司投资公司投资项目总投资备注项目总投资海榆公司投资公司投资六商住楼销售方式本项目土建设备及小区配套工程计划在年完成，所有房屋销售计划在工程竣工验收后个月内完成。

商住楼销售采取种方式次性付款优惠合同签订之日付万元定金，合同签订之后天内付总房款，办理房产证前付总房款合同签订之日付万元定金，首期付房款余房款由银行按揭贷款。

签订之日付万元定金，按工程进度支付购房款七盈利能力分析投资成本投资成本万元，其中榆海公司期投入资金万元占总投资，公司二期投入资金元占总投资。

销售收入见表商业铺面层商业铺面销售价为元平方米，扣除设备配电用房面积平方米后，可销售建筑面积为平方米，销售收入为万元二层商业铺面为元平方米，可销售建筑面积为平方米，销售收入为万元二层铺面综合销售价元平方米，二层铺面综合销售价元平方米两层销售收入万元。

商住楼根据附近楼盘销售价格及楼层加价办法，本项目商住楼销售起价为三楼元平方米，其他楼层每层每平方米增加元，四楼元平方米，五楼元平方米，六楼元平方米，七楼元平方米，八楼元平方米，九楼元平方米，十楼元平方米，十楼元平方米，十二楼元平方米，十三楼元平方米，至层楼综合价为元平方米，商住楼综合销售价元平方米。

商住楼总建筑面积为平方米，销售总收入为元，商业铺面及商住楼销售总收入为万元。

售房收入计算表表序号项目名称单位数量单价元金额备注层商业铺面已扣除设备配电用房面积平方米二层商业铺面出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售层商住楼出售小计说明商住楼综合销售价元平方米，二层铺面综合销售价元平方米售房面积中未含室外楼梯二至三楼公共走廊及楼顶电梯间建筑面积。

销售利润估算见表根据海口市处置半拉子工程优惠政策，项目免收营业税契税等费税，所得税按计算。

商业铺面及商住楼销售总收入为万元，投资成本合计万元，扣除所得税万元后，税后利润为万元。

利润估算表表序号费用名称金额元备注二期投入资金项目转让费海榆公司出资工程建设其他费海榆公司出资土建工程公司出资市政工程公司出资水电消防安装工程公司出资设备工程公司出资智能化工程公司出资销售费用交测量费交易手续费评估费办证工本费。

免营业税契税。

其他费用公司出资小计单位造价元平方米二售房收入单位造价元平方米三，并从海口市土地资源局储备中心了解到年海口市二类用地基准价为万元亩该地块附近区域开发项目成交价为万元亩。

此地块作为商住楼用地，土地评估综合价按万元亩计算，亩地价格为万元竣工项目转让费已竣工项目两层建筑面积为平方米，按元平方米计算，此项转让费用为元。

工程建设其他费对竣工项目及续建项目进行施工所产生工程质量检测鉴定费图纸设计费质量监督费监理费勘探费工程招标及标底预算费施标准见表建筑户型汇总表表序号户型编号户型单位套型建筑面积阳台面积套数小计备注可出售房屋面积层商业铺面层高米二层商业铺面层高米二房二厅层高米二房二厅层高米三房二厅层高米三房二厅层高米小计共套商住房二公共建筑房屋面积室外楼梯公共走廊屋顶楼梯电梯间层高米小计合计住宅室内环境，设备与设施，以及消防安全防