（已批）正荣丽景滨江房地产开发项目立项可行性分析报告（存档）

现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时接按万元提取景观绿化万元按绿化面积元区内道路含给排水元其它附属工程万元按建按成本提取不可预见费万元小计三经营成本广告费万元按销售收入提取销售代理费万元按销售收入提取管理费万元按销售收入提取资金成本万元土地使用费万元按年元年不可预见费万元小计总成本三税费万元按销售收入提取销售税金及附加二土地增值税三收益情况利润额税后利润利润率税后利润率附表二现金流量表总额年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度资金流入销售收入资金流出前期费用土地成本总体规划费单体设计费报批规费地勘费三通平图纸设审含消防整体策划青苗补偿不可预见费二开发费用建安成本招标质检费用监理费用永久性水电智能化设施永久性围墙景观绿化区内道路含给排水其它附属工程不可预见费三经营成本广告费销售代理费税费管理费资金成本土地使用费不可预见费合计季度末累计值四时咸宜之称。

全年平均气温，全年月平均气温最低为月，平均气温为，月平均气温最高为月，平均气温为。

年平均降雨量，年平均日照时间小时，年均无霜期天。

素有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

宜春是全国第批生态试点城市之，境内条主要河流全部达到饮用水标准，个县市区大气质量都达到国家标准。

全市有处名山名胜个国家级森林公园个省级森林公园个省级自然保护区和个省级风景名胜区。

二社会经济发展状况近年来，按照市委市政府确定把宜春建设成为赣西经济中心城市总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨经济转型，加快工业化城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人变化，各项社会事业取得极大进步。

尤其是年成功举办了令人瞩目第五届全国农运会，对宜春城市品位提高经济和社会发展都起到极大推动作用。

年，宜春经济在提前年完成十五计划发展基础上，速度进步加快，综合经济实第章项目总论项目概况㈠项目名称正荣丽景滨江㈡项目建设单位江西省正荣丽景滨江房地产开发有限公司国家级房地产开发企业项目负责人欧阳曙光㈣项目建设地址官园小区芦洲大道与秀江东路交汇处，状元州斜对面㈤项目建设性质房地产开发㈥项目建设规模及主要建设内容按照统规划，分步实施原则，正荣丽景滨江项目总规划占地亩其中净开发用地面积亩，总规划建筑面积，计划分三期开发。

期净开发用地面积约亩，开发建筑面积约，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广配套使用，不存在任何销售压力。

正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。

二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。

根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。

本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林绿化及中央水景建设，采用先造景观后建房开发理念，尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。

销售周期根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为引导期预约期第强销期持续期第二强销期持续期扫尾期。

销售工作重点在引导期预约期和第强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目销售起到关键性作用。

产品价格策略本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价综合策略。

本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在丽景山庄基础上有适度拔高，整体价成为市级财政政增收主要增长点。

年中心城区房地产及相关产业税收多万元，占到市本级财政收入左右。

房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量增多，更主要是品质全面提高。

方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了批环境优美舒适宜人居住小区另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。

通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率高低是判断房地产市场是否总体健康关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。

本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。

二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。

尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。

加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。

从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。

到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。

未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。

锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。

我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。

四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。

项目总户数约户，商业面积约。

做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。

正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。

二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。

根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。

本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林绿化及中央水景建设，采用先造景观后建房开发理念，尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。

销售周期根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为引导期预约期第强销期持续期第二强销期持续期扫尾期。

销售工作重点在引导期预约期和第强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目销售起到关键性作用。

产品价格策略本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价综合策略。

本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在丽景山庄基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。

多层价格每平方米计划定在元之间小高层在元商铺在元之间，车库在元左右。

第五章项目技术方案设计编制依据㈠用地现状地形图及用地红线图㈡宜春市城市规划管理规定住宅设计规范㈣高层民用建筑设计防火规范，年版㈤汽车库修车库停车库设计防火规范㈥其他国家及地方相关规范，法律及规定二项目定位该项目系宜春城北首个临江题材高档住宅小区，江西省正荣房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场高度，全力营造宜春流园林式标志性人性化高品质复合社区。

使之建成后成为业主居家休闲健身放松心情绝佳归所。

三规划设计㈠规划设计原则突出小区规划建设先进性引导性和市场性，探索宜春面向二十世纪可持续发展综合社区开发模式。

以人为本，创造舒适方便健康公平经济实用高质量人居环境和社区文化结合地形，突出地方特色创造丰富城市景观，建立生态式园林社区设计具有标志性合地域气息时代个性应用先进技术手段，建立全方位人性化管理服务系统积极发展新技术，提高住宅科技含量，创造更为人性化居住空间㈡规划布局小区由近栋多层住宅花园洋房小高层及南北东西两条主景观构成，空间上采取围合式布局，规划个组团。

组团住宅群体空间依各自体量组织空间形式，形成不同空间感受，通过不同尺度标高空间层次创造高低错落层次丰富群体空间在不同区域设臵不同建筑类型，增强小区整体识别性，充分展露高档住宅群尊贵。

道路交通组织根据小区地块特征，将主入口设于靠城芦州大道侧，另设个处出入口，车形为环状穿过式尽量减少车道占地面积，留出用地作为人行和绿化面积。

停车场采用路边地面及地下停车方式，集中与分散相结合。

利用小区道路周边空地设臵临时停车位。

以步行道与车行道为纽带从商品房空臵率来看，年城区已竣工商品住宅空臵面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。

年非住宅主要是商业用房空臵面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。

房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。

年中心城区房地产及相关产业税收多万元，占到市本级财政收入左右。

房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是