（已批）武汉城中村项目前期项目立项可行性分析报告（存档）

并随着青山地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择手段，确保工程万无失。

因为本项目施工质量要求较高，投资又大，建议建设放采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行现场施工，在严把质量关保证工程质量前提下，合理科学控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。

在有关政策允许范围内，应该争取更为优惠开发条件，如能争取落实进步税收退还及减免，则对项目资金运用及周转带来极大帮助，为项目融资创造巨大灵活空间。

附表住宅建筑安装工程费用估算表附表公建部分建安工程费附表小区配套设施费附表工程建设前期费用表附表工程建设其他费用估算表附表应缴费用表场供求均有影响住房体制改革，对我国房地产市场产生影响，是有支付能力但未能分到房子居民可以直接购房第二，有支付能力并拥有公房居民可以再次购买新房第三，公房上市，可用来出售和出租，这增加了房地产市场供给第四，放开房地产价格，更多开发商加入房地产开发行列，大大增加了商品房供给第五，房地产市场逐步放开，内外销房销售并轨，使得个城市外来人口加入到买房行列。

今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会步步深入。

因此，长期来看，我国房地产市场发展潜力巨大。

但同时也应看到目前国内房地产市场些问题以及由此所引发些新走向。

产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足年上半年，全国商品房空臵面积同比又增长了约，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。

针对此情况，年月日，建设部发改委和国土资源部联合下发了关于下达年经济适用住房建设投资计划目录第章前言报告编制目报告编制依据项目概况第二章项目开发经营环境分析国内房地产市场经济回眸武汉经济发展概况武汉房地产市场运行情况综合概述年房地产主要经济指标房地产相关经济指标年武房指数回顾商品房价格稳步上涨存量房价格涨幅较大房屋租赁市场波动较小上半年武汉房地产运行情况上半年房地产主要经济指标上半年房地产市场评述现阶段房地产政策导向现阶段政策主线房地产金融政策房产市场政策政策评析武汉房地产市场未来发展趋势分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三章项目周边物业市场调查分析投资地块地理环境地块周边状况地块周边配套现状青山片区房地产市场浅析青山区域概况青山区房地产市场现状区域产品特点区域总体环境特点总体环境分析未来规划目前状况存在问题青山房地产发展优势未来发展潜力和趋势附项目周边主要物业分析第四章项目周边区域消费者调查分析选取样本基本情况经济能力与购买力需求影响被访者购房因素被访者对住宅购买偏好被访者对小区规划配套增长农村居民人均纯收入元，增长居民人均可支配收入历年呈上升趋势居民居住条件进步改善，年，武汉市居民人均住房建筑面积平方米，比上年末提高平方米农民居民人均居住面积平方米，提高平方米。

注以上数据摘自年武汉市统计年鉴年武汉统计公报武汉房地产市场运行情况综合概述武汉拥有近千万人口，作为老工业基地，也拥有较强经济实力和较好城市基础建设，但在全国个副省级城市中，武汉房价处于中下等，这与武汉全国第六经济总量严重不相称，且作为支撑中国中部经济发展核心城市，其在区域经济中所担负使命决定着武汉必将加快城市建设，继续扩大人口规模和经济规模。

这也是为什么么近年来外地地产商大量杀入武汉原因。

据统计，武汉市目前外来开发企业已经达到余家，其中既有万科金地复地大华等国内有实力品牌开发商，也包括九龙仓和记黄埔华润集团等港资外资企业，这些外来开发企业到来，方面促进了武汉市房地产市场进步走向成熟，另方面也使得住宅产品品质不断提升。

总体而言，武汉房地产市场将继续保持快速平稳口汉阳三部分组成，在我国经济地理圈层中，武汉处于得天独厚优越位臵。

总体经济指标年武汉国民经济增长加速，完成生产总值亿元。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

经济概况产业结构年产业结构进步升级，经济整体素质明显提升。

第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长。

比上年加快个百分点第三产业完成增加值亿元，增长。

三次产业结构由年调整为。

投资结构年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

比上年提高个百分点，增幅为年以来最好水平。

其中非国有经济投资占全部投资比重达到，比上年提高个百分点。

在全社会固定资产投资中，基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元。

投资产业结构年投资产业结构有所变化。

全年第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

三次产业投资之比由上年变化为。

非国有经济投资占全部投资比重达到，比上年提高个百分点。

制造业投资亿元，增长，占全社会投资比重为，比上年提高个百分点。

物价水平年市场价格总水平止跌回升。

武汉市居民消费价格总水平比上年上涨。

其中，居住上涨，食品上涨，娱乐教育文化用品及服务上涨，衣着上涨，烟酒及用品上涨，医疗保健和个人用品价格下降，交通和通讯下降，家庭设备用品及维修服务下降。

商品零售价格上涨。

工业品出厂价格上涨。

原材料燃料动力购进价格上涨。

人口状况年武汉人口基本状况年男女人口比例情况表年度男性人数所占比例女性人数所占比例据年月第五次全国人口普查统计，全市共有家庭户万户，家庭户人口为万人，占当时全市总人口。

平均家庭户人口为人，比人减少了人，年为人户年为人户年为人户。

居民收入水平武汉市十年来人均可支配收入情况表年份可支配收入年，武汉市职工平均工资元，比上年增长城区居民人均可支配收入元，增长农村居民人均纯收入元，增长居民人均可支配收入历年呈上升趋势居民居住条件进步改善，年，武汉市居民人均住房建筑面积平方米，比上年末提高平方米农民居民人均居住面积平方米，提高平方米。

注以上数据摘自年武汉市统计年鉴年武汉统计公报武汉房地产市场运行情况综合概述武汉拥有近千万人口，作为老工业基地，也拥有较强经济实力和较好城市基础建设，但在全国个副省级城市中，武汉房价处于中下等，这与武汉全国第六经济总量严重不相称，且作为支撑中国中部经济发展核心城市，其在区域经济中所担负使命决定着武汉必将加快城市建设，继续扩大人口规模和经济规模。

这也是为什么么近年来外地地产商大量杀入武汉原因。

据统计，武汉市目前外来开发企业已经达到余家，其中既有万科金地复地大华等国内有实力品牌开发商，也包括九龙仓和记黄埔华润集团等港资外资企业，这些外来开发企业到来，方面促进了武汉市房地产市场进步走向成熟，另方面也使得住宅产品品质不断提升。

总体而言，武汉房地产市场将继续保持快速平稳持续增长发展势头。

年房地产主要经济指标开发投资再创新高年房地产总投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资经济房开发投资亿元，占住宅投资写字楼投资亿元，同比增长商铺投资亿元，同比增长。

历年房地产投资情况表年年年年年年单位亿元施工面积稳步增长年施工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米占总施工面积，同比增长经济适用房万平方米，占住宅施工面积写字楼万平方米，同比增长商铺施工面积万平方米，同比增长。

年施工面积中新开工面积为万平方米，同比增长。

其中住宅新开工万平方米，同比增长经济适用住房新开工万平方米，占总新开工面积商铺新开工万平方米，同比增长。

历年房地产施工面积表年年年年年年单位万平方米竣工面积略有上升年房地产竣工总面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，同比增长，占总竣工面积经济适用住房万平方米，占住宅竣工面积商铺万平方米，占总竣工面积写字楼万平方米，占总竣工面积。

历年房地产竣工面积表年年年年年年单位万平方米商品房消费需求旺盛年全市商品房销售面积万平方米，同比增长，其中住宅销售面积约占，中低档商品住宅约占住宅销售面积总销售额为亿元，同比增长。

购房自住约占，投资型购房占本地居民购房约占，外地居民购房占。

年房地产销预售情况表年年年年单位万平方米存量房交易增长较快存量房成交套，面积为万平方米，分别同比上涨，交易额为，亿元。

存量住房成交套，同比增长，成交境优美配套设完成增加值亿元，增长。

比上年加快个百分点第三产业完成增加值亿元，增长。

三次产业结构由年调整为。

投资结构年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。

比上年提高个百分点，增幅为年以来最好水平。

其中非国有经济投资占全部投资比重达到，比上年提高个百分点。

在全社会固定资产投资中，基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，村，武青三干道，北洋大道，建大道，园林大道，四通八达公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。

项目投入资金及效益情况项目总投资万元自有资金投入万元住宅销售价格元平米起项目销售收入万元项目税后利润总额万元项目开发优势所在政策优势政绩工程，有强有力政策扶持市场优势武汉房地产处于历史上升期成本优势土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益规划优势武汉市政规划新轮经济增长区域，市政配套优良项目优势地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长运作优势国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作社会效益解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程关系运作与政府相关职能部门良好关系基础，保证项目顺利实施第二章项目开发经营环境分析国内房地产市场经济回眸最近几年，房地产行业持续增长。

本轮房地产周期从年月启动后，于年月回调到，之后逐步回升，在年月达到该年最高峰。

年以来，国房景气指数开始高位震荡，月份开始