（已批）水岸佳苑限价商品房项目立项可行性分析报告（存档）

我国经济适用房作为种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。

每个人都应拥有块属于自己安身立命土地，为了居住，他只需支付材料费人工费和必要税费。

从这点上看，经济适用房符合宪法规定。

从和谐社会角度看实现社会和谐建设和谐社会，始终是人类孜孜以求理想。

而社会和谐必须要有定物质基础作为保障。

目前，我国改革发展正处在个关键时期。

改革开放以来，随着经济发展，国人生活水平大大提高。

但同时也出现了地区差距城乡差距居民差距日益扩大趋势。

现在富裕家庭占有社会总金融资产，而最低收入家庭只占有，两者财富占有差距超过倍，这种状况引发了许多社会矛盾。

住房是人类最基本生存条件之。

我们欣慰地看到，适合国情我们采提升居民生活水平，创造环境优美住宅小区，为保证该区域和谐社区建设做出贡献。

该项目符合国家宏观调控政策要求，符合市发展规划。

它建成有利于减少社会不安定因素，同时有利于经济持续健康发展，进而有效地推动市社会主义和谐社会建设。

经济适用住房建设项目所需自筹资金部分，已经由项目开发单位公司落实到位。

该项目达到了技术及环保要求，各财务指标可行，且具有良好经济效益和社会效益。

项目建设是必要可行。

目标密切相关。

我国城镇住房制度改革基本任务和目标是停止福利性实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应城镇住房新制度，以不断满足城镇居民住房消费需求。

这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系重要组成部分另方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系重要组成部分。

经济适用房双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理系列重要文件中。

年，建设部关于大力发展经济适用房若干意见指出发展经济适用住房目是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长住房需求。

年国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知指出，经济适用住房是具有保障性质政策性商品住房。

年建设部国家发改委国土资源部目录第章申报单位及项目概况申报单位概况申报项目申报单位公司简介二项目概况项目建设地点项目建设规模及目标经济指标三研究结论第二章政策及市场分析经济适用房政策概述宏观政策市地方政策二需求分析三市场现状房价住房市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，市住房公积金使用情况三开发企业分析第三章建筑设计方案建筑设计指导思想与原则二规划设计方案三建筑方案建筑单体设计辅助工程四结构方案设计条件结构选型五配套设施给排水方案暖通专业电气专业六节能节水措施节能措施节水措施第四章项目选址及土地利用项目选址项目位置项目周边环境项目地质条件二用地方案土地权属及占地面积土地现状及相关规划第五章征地拆迁总述二原则评估原则征地拆迁原则三补偿四影响分析第六章环境分析污染物分析生活垃圾类别生活污水二环境影响及措施垃圾数量预测垃圾处理影响分析第七章经济分析解决城市低收入家庭住房困难若干意见。

改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。

但部分城市低收入家庭住房还比较困难。

要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革重要内容，作为政府公共服务项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。

会议要求，在加快建立健全廉租住房制度同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

市地方政策十五期间，市出台了系列房地产法规及部门规章，有市住房分配货币化实施办法市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法市经济适用住房建设管理办法市直管公房平房出售办法市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法市住宅共用部位共用设备项维修资金管理办法等。

进入法律程序准备出台法规规章有市城市房屋拆善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求五运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为调节力度六加强金融监管七切实整顿和规范市场秩序八加强市场监测，完善市场信息披露制度。

年月日，建设部发改委等九部委联合下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，文件明确要求切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

二进步发挥税收信贷土地政策调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四进步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目违规交易囤积房源和哄抬房价行为。

五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭住房困难。

六完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面及时准确地发布市场供求信息，坚持正确舆论导向。

该意见明确提出，各地要根据总量与项目相结合原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件需求，合理安排普通商品住房区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。

并规定自年月日起，各城市含县城年度从月日起计算新审批新开工商品住房总面积中，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到以上。

同时明确了套型建筑面积概念，套型建筑面积是指单套住房建筑面积，由套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成。

年月日，国务院召开会议，原则上通过国务院关解决城市低收入家庭住房困难若干意见。

改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。

但部分城市低收入家庭住房还比较困难。

要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革重要内容，作为政府公共服务项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。

会议要求，在加快建立健全廉租住房制度同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

市地方政策十五期间，市出台了系列房地产法规及部门规章，有市住房分配货币化实施办法市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法市经济适用住房建设管理办法市直管公房平房出售办法市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法市住宅共用部位共用设备项维修资金管理办法等。

进入法律程序准备出台法规规章有市城市房屋拆迁实施细则市城市危险房屋管理实施细则市住宅小区物业管理条例修改等。

年月日起，市正式实施市经济适用住房建设管理办法明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。

在此基础上，经济适用房坚持保本微利原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本税金和利润三部分构成，利润不得超过。

为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金保证金等名义变相收取费用。

年市政府在出台关于调整住房供应结构稳定住房价格，进步促进房地产市场持续健康发展实施意见。

该意见指出，十五期间，将重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房万平方米，其中中低价位中小套型普通商品房经济适用住房廉租住房总计要占到万平方米，只有万平方米住房为市场调节商品房。

同时规定，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上，以确保中小套型住房结构比例。

同时，市政府将从信贷土地供应闲置土地处置等多方面入手，保证中低价位中小套型住房供应结构转变。

在房地产开发信贷方面，对基本能适应广大中低收入家庭住房需求用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

二进步发挥税收信贷土地政策调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

三合理控制城市房屋拆迁规模行政划拨，免交土地出让金建造限价商品房行政事业性收费减半征收。

建限价商品房限制主要来自利润方面。

建限价商品房价格由开发成本税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格上浮幅度，由有定价权政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

建限价商品房开发利润，不得超过各项费用之和。

建限价商品房房价格确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域内普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予各项优惠政策。

宏观政策限价商品房是我国住房体制改革阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系主体地位。

经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。

随着经济发展体制改革深入和住房市场变化，对经济适用房认识也在深化。

在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。

不过，在当时情况下，由于经济发展水平居民收入水平及承受能力经济体制改革进程安排等方面制约，住房体制时还不具备商品化市场化条件。

年月，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革通知国发号文件中提出大力发展经济实用商品房，优先解决无房户和住房困难户住房问题。

到年房改关键时刻，国家意识到在当时情况下，难以实施房产完全市场化。

市场上商品房价格与工薪阶层为主中低收入者经济承受力差距较大。

强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在年适时推出。

经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统划拨土地统规划免收多项费用限制利润率等系列措施来降低成本。

严格地讲，经济适用房并非完全意义上商品房，具有半福利房半商品房半计划体制半市场体制性质。