（已批）白金五星级饭店项目立项可行性分析报告（存档）

出资方式股东比例及利润分配问题，正在进行积极洽谈协商。

财务评价本报告依据国家发改委和建设部以发改投资号文印发建设项目经济评价方法与参数第三版为依据，参考技术经济学概论施工与房地产开发企业财务管理及国家现行财会税收制度等理论数据，结合本项目具体情况和涉及到相关数据，对项目进行财务评价。

基本数据主要经济技术数据各项新建及修缮项目价格参照同行业现行市场价格计算经估算总投资为万元。

营业收入税金估算营业收入项目收入来源主要为公寓式酒店出租，五星级酒店住宿收入办公楼收入餐饮娱乐收入商业摊位出租收入等。

计算标准参照同行业现行市场价格，预计年均总营业收入为万元。

营业税金年均营业税金及附加年均营业收入税率万元总成本和费用估算原料费万元燃料动力费及其它万元工资及福利费万元维修费万元折旧费万元营销费万元筑。

白金五星级饭店凭借其强大规模完善功能时尚宏伟建筑风格，必将赢得更多关注和好评，更快促进市商业中心区发展，提高区域整体形像，增强市吸引力。

只有栽下梧桐树，才能招来金凤凰。

本项目建设可丰富人民群众生活随着经济不断发展，人民群众物质生活水平有了较大提高。

物质水平达到了定高度，促使群众对日常精神文化生活有了更高更多需求。

本项目综合了多样化休闲娱乐及餐饮住宿功能，人们在闲暇时，可在此享受丰富休闲娱乐活动，提高生活质量。

本项目其它相关社会效益白金五星级饭店项目实施，可以容纳更多社会劳动力，还可以带动服务业和其他产业发展，形成联动市场。

首先是餐饮旅馆旅游保险购物金融电讯等行业前赴后继，这些服务业牵动面更大，不仅带动第三产业发展，而且带动了整个金融市场。

其次是交通运输方面，交通运输牵动汽车火车等交通工具生产。

这些交通工具生产又牵动能源钢铁机械建材以至轻工业发展。

此外，广告业遍及各新闻媒体，介绍旅游线路酒店住宿商务购物书报刊小册子在商场邮局车站码头随处可见。

围绕着本项目建设，可带动以上各类产业不同程度发展。

从而对经济发展起到了推波助澜作用。

结论本项目将以它建筑规模经济规模功能规模和高速度发展势头等因素表明，项目实施将成为地区商业服务业重要经济增长点。

在目前市大发展形势下，对丰富城市功能，提高城市形象意义重大。

主体建筑之上，楼界零散格局，分布随意，自发商业网点缺乏组合效益。

档次低功能少。

目前集团所属四家酒店，有家四星级和家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模限制，多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提高，旧有硬件设施体系已经制约了服务功能增加和服务档次提升，现有规模限制作用已经成为企业发展瓶颈。

行为模式人流。

同其它同行样，进出本饭店人流分为早中晚三个高峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤人流只能通过约米宽人车混行道进出，既拥挤也不安全。

人们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性社会活动。

车流。

随着社会经济不断发展，公有和私有车辆不断增加，据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近万部，如果每天进出本饭店人次按人次，且每两人使用部车计算，每天就有部车辆进出本饭店，狭小停车场地早已不能满足需要，而车辆通行不畅矛盾尤第章总论项目背景项目名称项目名称白金五星级饭店项目承办单位概况承办单位饭店集团法定代表人地所河北省市河北省市路北区注册资本万元注册号饭店集团是目前市最大涉外旅游饭店，是集商贸流通装饰装潢清洁清洗输出酒店管理以及高科技等为体大型多元化企业集团。

饭店集团现有固定资产亿元人民币，员工名，全资酒店控股子公司参股公司共家。

其中全资酒店家，分别为宾馆三星级饭店三星级锦江贵宾楼饭店四星级托管酒店两家，控股及参股公司家。

近年来，饭店集团在市委市政府带领下，在集团内部成功实施项目建成后为区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大建筑规模大，所提供服务产品项目更全概念更新能力更强质量更高项目周边商业氛围浓厚项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。

劣势采用自然和人文景观设计及配套公共建筑面积较大，使得资金投入量增加，相应影响投资回收期酒店出租率较大，不利于统管理，直接影响酒店整体形象塑造人口密度相对集中，对酒店周边环境影响较大。

机会曹妃甸新城南湖生态城凤凰新城空港城建设，为投资型酒店良性发展奠定基础两沿中心旅游资源形成，为市酒店业注入新增长点高级商务活动明显增多，对高档酒店需求量呈上升趋势外资企业多，消费能力强本地居民可支配收入较高，投资欲望强烈。

威胁世界金融危机，导致全球经济下滑，投资市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为本区域最高级别酒店投资项目，在该区域尚无先例，市场存在定风险性应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜强调地标性建筑外观湾翔云岛滨海旅游度假城等大型新开发项目正在全力推进。

连带海滨浴场李大钊纪念馆李大钊故居等，初步形成了以海岛人文自然生态观光为主题特色旅游区。

市中心工业旅游参观项目包括陶瓷蒸汽机车，地震科普项目地震遗址抗震纪念馆纪念碑广场等，以及南湖生态公园大城山公园逐步成为旅游线路组合内容。

旅游行业规模不断壮大，客源市场深入拓展。

随着旅游资源开发建设进程不断加快，产品吸引力不断增强，客源市场不断扩大。

目前国际客源已涉及亚欧北美大洋洲等个国家和地区，国内客源涉及全国各地。

根据，市年国民经济和社会发展统计公报公布数据显示，年市共接待国内外游客万人次，比上年增长，旅游总收入亿元，增长。

其中，接待国际游客万人次，增长，旅游外汇收入万美元，增长接待国内游客万人次，增长，国内旅游收入亿元，增长。

全市出游人数超过万人次。

年末全市共有旅行社家，新增家星级饭店家，新增家级以上旅游景区达个，新增个，其中个景区晋评级。

旅游产业带动作用逐步显现。

初步形成了食宿行游购娱为体综合接待体系。

综上所述，目前市区内仅有家五星级酒店，且规模有限。

就市未来总体规划及第三产业不断发展来看，项目所处市场形势良好。

白金五星级饭店项目有着良好外部经济环境，社会环境和地理位臵。

市场供求分析从目前来看，饭店接待能力与社会需求差距还比较大，尤其是在周末和节假日，入住饭店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求，星级客房依然有很大市场。

本项目开发建设完全是顺应了这市场需求。

新建五星级酒店与保留建筑连为体，以其完全开敞式时尚酒店风格，以其无可比拟超大规模区别于市其他酒店，这将保持和巩固企业在行业中龙头地位，增强市场竞争力。

客户群体延续以往成功经营理念和模式，并适度拓展和提高，结合市政府十五发展纲要，发挥市作为河北省经济龙头地位优势，满足市人民较高消费需求，在此基础上，本项目设计为白金五星级标准商务酒店及公寓酒店，目标人群定位为来考察旅游经商，以及举办和参加各种会议会展活动具有较高消费能力客户群体。

项目分析分析优势项目位于市中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面项目建成后为区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大建筑规模大，所提供服务产品项目更全概念更新能力更强质量更高项目周边商业氛围浓厚项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。

劣势采用自然和人文景观设计及配套公共建筑面积较大，使得资金投入量增加，相应影响投资回收期酒店出租率较大，不利于统管理，直接影响酒店整体形象塑造人口密度相对集中，对酒店周边环境影响较大。

机会曹妃甸新城南湖生态城凤凰新城空港城建设，为投资型酒店良性发展奠定基础两沿中心旅游资源形成，为市酒店业注入新增长点高级商务活动明显增多，对高档酒店需求量呈上升趋势外资企业多，消费能力强本地居民可支配收入较高，投资欲望强烈。

威胁世界金融危机，导致全球经济下滑，投资市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为本区域最高级别酒店投资项目，在该区域尚无先例，市场存在定风险性应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜强调地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好社会资源，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团化消费。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户投资针对直接影响酒店整体形象塑造劣势，我们建议引进大品牌娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次对酒店周边环境进行整体规划布臵，减少人流车流对酒店造成噪音和空间影响。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，我们认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是比较乐观。

我们在以下部分财务评价中，运用经济数据是比较保守，如价格，均是略低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算。

因此，本项目建成运营后，其实际收益率将会高于以下预测收益率。

作为全国科学发展示范区，越来越受到人们关注，随着整个经济环境逐步改善和旅游产业快速稳定发展，酒店业快速发展也是指日可待，所以说，本项目具有良好市场前景。

第四章自然条件及建设现状自然条件工程建设区域位臵及地形地貌市位于河北省东部，东经，北纬，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德地区接壤，东西广约公里，南北袤约公里，总面积为，平方公里。

市区位于市中部，东与滦县交界，大理石长城太平寨古岩等项目。

清东陵是世界文化遗产，国家四级旅游景区。

南部沿海菩提岛月坨岛金沙岛三岛开发取得实质性进展并