（已批）百年广场项目立项可行性分析报告（存档）

地块内设计条主要街区大道，制造新街区人流动线，实施动线大手术。

产品设计中步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式步行街设计方式。

商业步行街以层建筑结构形式为主，局部层。

只做个临街面层，设计个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。

地下商场处，约平方米，连接大主题广场，并在大广场处形成下沉式商场出入口半地下商场平方米，考虑与现有寿星广场休闲购物中心精品专卖店条街和项目住宅群相呼应。

第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划项目拆迁工作由政府组织实施，预计年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为年年月至年月，具体工程进度见下表工程进度实施计划表序号工作名称年年前期工程设计报建及前期手续基础工程主体工程设备安装内外墙装饰内部装修配套及绿化工程二项目销售计划营销思路及原则确保项目规划主力店经营成功招商对方面市场容量风险长寿县流动人口少，年人均消费额不足元，商品消费群体主要是当地居民，这对商业消费总量发展形成致命制约。

但为了规避风险，在项目规划定位时，根据周边市场情况，对各物业面积总量进行了合理分配，商业万多平方米，已在定程度上超越了市场需求现状，如何引导市场消费和有效挖掘市场潜在需求是解决市场容量风险重要途径。

产品销售风险商业需求具有不可预测性，规划设计难度大。

居民收入低，消费支出小，投资者可接受商业门面价格偏低。

长寿高档住宅楼盘不多，消费能力有限，对豪宅需求不大。

但关键是能不能开发市场需要产品，能不能走市场差异化道路，为此，我们瞄准广大中小投资户，开发低总价小面积商业步行街系统，从而规避商业物业市场销售风险同时以商业步行街系统为依托，利用优良自然景观，打造长寿区首屈指豪宅。

尽管本项目开发存在定风险，但这些风险都可以预先估计并在实际操作中加以规避。

因此，总体上看风险是比较小，并具有良好经济效益和社会效益。

第九章总体评价本项目是个投资风险较小项目。

二本项目是个投资回报较高项目。

三通过分析论证，我们认为本项目是个投资较大回报率较高风险相对较小具有可操作性，符合我公司商业地产投资开发可行性项目。

四本项目实施可以加快该片区城市改造，能有效促进长寿地区商业发展和增加就业。

不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。

次级商业中心在悄然崛起。

五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。

城郊购物中心将成为下个投资亮点。

随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握城郊投资机会。

四重庆市房地产业发展前景分析尽管直辖后重庆经济快速发展，但摆在我们面前现实是城市化率还相对较低。

目前重庆城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。

按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。

这种增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人，新增城市化人口将达到万人。

提高城市化率，就是推进城市化。

而城市化核心产业就是房地产业和基础产业。

按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在平方米达到平方米。

这意第章总论项目概况项目名称协信百年广场项目地址重庆市长寿区城关镇项目业主重庆长信房地产开发有限公司法人代表邹淑媛注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米，其中区面积，区面积，区面积，共有个车位二项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股集团有限公司全资子公司。

重庆协信控股集团有限公司前身为重庆协信实业集团有限公司，创办于年月，是家以房地产开发为主导产业大型企业集团。

注册资本为亿元人民币，总资产规模亿多元人民币。

集团下辖重庆协信城市建设发展有限公司重庆协信商务发展有限公司重庆天狮子滩洪湖双龙个重点乡镇为代表乡镇小城镇商业建设。

长寿区商业中心调查向阳街是长寿区中心，属于长寿老城区。

该地段以各种类型服务机构金融机构服装和百货超市为主。

该路段商业网点共家，总经营面积约为长寿区两个有影响商店重庆百货和立丹超市都在该路段。

从立丹超市物品种类及新鲜程度来看，说明长寿消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。

其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿房地产开发呈上升趋势。

长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括个二三星级酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约万方。

长寿新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅天下。

但经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。

而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明在长寿，餐饮业有发展空间。

商业物业租金和售价分析向阳街门面租金按套内面积计算向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。

近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。

二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩趋势。

年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿楼盘以住宅物业为主，目前在售在建楼盘大约有多个，总供应量约有万平方米。

住宅价格分析长寿商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。

现阶段长寿消费者普遍能够接受元平米住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸高速发展，以及房地产级供应量限制，长寿区住宅价格还有上升空间。

住宅特点分析长寿区住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量以上，二房二厅则在平方户型空间结构以错层供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。

三长寿地区商业地产市场分析根据长寿区发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心商圈，即以寿星广场为核心半径米中心商贸区同时建设黄桷湾骑鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩洪湖双龙个重点乡镇为代表乡镇小城镇商业建设。

长寿区商业中心调查向阳街是长寿区中心，属于长寿老城区。

该地段以各种类型服务机构金融机构服装和百货超市为主。

该路段商业网点共家，总经营面积约为长寿区两个有影响商店重庆百货和立丹超市都在该路段。

从立丹超市物品种类及新鲜程度来看，说明长寿消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。

其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿房地产开发呈上升趋势。

长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括个二三星级酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约万方。

长寿新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅天下。

但经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。

而在长寿，茶楼经营不错，以上现象表明在长寿，餐饮业有发展空间。

商业物业租金和售价分析向阳街门面租金按套内面积计算向阳街靠近长寿路段重百附近及临街门面寿星广场附近支路向阳街往金利商场方向向阳街附近支路向阳街往金利商场方向末端平街元平米左右元平米元平米元平米左右元平米左右元平米二层元平米元平米无无无无长寿路门面租金按套内面积计算与向阳街临近区域两端门面平街元平米元平米负层元平米无二层元平米无其他区域价格门面租金按套内面积计算黄桷湾片区骑安片区桃花溪片区价格为元平米左右。

销售价格向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。

由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业出租还是销售，价格差距很大。

此外，地下层和楼层租售价格约只有平街层租售价格十分之。

长寿区商业设施供求状况分析项目所在位置是长寿区传统商业休闲和居民聚会中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达万。

但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位日益增长经济文化发展要求。

长寿区当地居民和各界人士普遍认为该地区严重缺少高档次集购物休闲娱乐饮食于体商业设施。

三项目综合分析项目背景分析长寿经济在高速发展。

从年到年，长寿区增长率平均为，超出重庆市平均水平，而且今年也将保持增长速度。

长寿区区委区政府对本项目高度重视。

政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休闲现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店超市特色店精品店个，新增商固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业