（已批）皇城丽都商住小区开发项目立项可行性分析报告（存档）

针对融资风险。

公司以科学合理地安排融资结构，加强资金使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道顺畅和融资信用。

三其它风险区域性发展风险本项目规划已基本定型，该片区规划方面未来将不会出现重大调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。

随着深圳市城市化建设步伐加快，本项目更多享受是其建设带来目标顾客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。

市场因素风险由于阎良周边供应量不可忽视。

据有关资料显示，阎良市区附近总共超过万平方米供应量可能在年内全部推向市场并售罄。

其中部分基本与本项目不构成直接威胁。

五敏感性分析以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关敏感性分析建安成本变化对利润率变化假设，住宅销售均价为元房条件，预计销售收入房款万元简称期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额至年底已实际取得房产预售收入万元收入己完工项目实际投入土建工程建设资金万元，分摊土地征迁与其他费用万元。

总造价万元，单位造价元。

二待建面积平方米和初开工建设面积平方米，全面完成本部份建设项目需投入土建工程费用万元概算数，摊入土地征迁与其他费用万元，总造价为万元。

预计销售收入为万元简称二期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额三项目业主资金投入情况与贷款要求至年底业主已投入资本金和自有资金共计万元用于项目前期费用和期工程建设，房产预售收入万元，业已投入期工程和二期部份工程建设，要完成二期全部工程尚需万元资金投入。

二期建设资金万元缺口，商榷中国农业银行西安阎良支行给予贷款万元，期工程销售收入投入万元，各股东自筹投入万元。

以加快项目效益全面显现。

取得社会效益企业经济效益和银行效益多赢成果。

西安市嘉华房地产开发有限公司二〇〇六年十二月三十日中国航空城。

阎良区商品住宅价格走势西安市阎良地区房地产市场自年以来直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高态势。

年季度均价在元左右，并有稳步上扬之势。

受房价整体上升拉动，本项目房价必然上升。

据统计，本项目楼盘住宅销售均价已在元平方米以上，且销售情况良好。

商业用房销售均价巳在元平方米以上正热销之中。

目前具备竞争优势项目主要是蓝波湾四季风景皇冠花园腾飞广场等楼盘。

三竞争分析西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点特点市政政策继续带动楼市发展特点二规模性小区将领导潮流特点三户型面积在变小房间在变多特点四多层物业受消费者青睐特点五成规模重环境特点六品牌营销引发楼市新卖点阎良区域房地产竞争分析本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。

年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上年同期第章总论项目背景项目名称皇城丽都商住小区二承办单位概况西安市嘉华房地产开发有限公司成立于公司于年月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司下称嘉华集团，经营业务范围为房地产开发销售商业运营及钢结构加工等。

其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部财务管理部项目投资部工程建设部，营销管理部，公司现有员工人，有专业技术职称员工人其中高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称技术人员人，具本科以上学历人，为本项目实施奠定了基础。

公司弘扬稳健创新卓越企业精神，汇聚了金融经济管理财务等方面高层次专业人才，通过建立科学高效管理体系和良好激励约束机制，提升了公司综合竞争力。

按照规范化运作系统化管理多样化形式体化服务模式。

公住为辅。

开发建设目是建造个上档次高级购物商城和精品住宅小区，从而提升旧城区商业购物和居住环境。

四总体布局从配合城市规划角度来定位建筑形象和总平面布臵，创造标志性建筑，同时完善现有城市功能。

整合城市空间形象，创造有特色上档次大型商业购物商城。

贯彻以人为本思想，打造良好视觉环境和居住环境。

体现购物与休闲居住相结合主题，强调商城外部内部广场设计，以及住宅外立面户型小区景观设计。

五主要经济技术指标项目数量总用地面积建筑占地面积总建筑面积万商业用房万住宅万地下室万阁楼万建筑密度绿化率容积率六房型配比优秀产品规划必然会带动产品售价提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目臵业者就具备定社会地位和经济能力。

因此，依之社会属性，对住宅功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下房型小二房二厅单卫下大两房两厅双卫小三房两厅双卫三房两厅双卫上四房两厅双卫上面积下配比七附属设施门窗高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门厨房设排烟道并预留下水接口管道煤气接房需求而开发，具有商务和人文品位高基本特征，进而要求住房具有舒适性健康性智能化文化性。

舒适性是以人为本体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然，因而要追求种舒适方便安静居住环境，让人享受生活社区。

健康性就是绿色住宅概念。

现在不但要讲以人为本观念，也要讲发展到讲人与自然和谐共存。

所以我们提出建设绿色住宅，营造健康家园口号。

通讯系统齐备。

文化讲是人文环境。

现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅档次。

购买力分析根据我们设想，项目户均面积平方米，每套住宅销售均价约为万元。

般情况下购房者首付房款，约万元左右，余款向银行分年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占家庭月收入，我们制定购买对象完全有能力支付。

且当地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下降。

第三章建设内容概况本项目共占地亩，地处阎良区最繁华地段胜利路，胜利路是传统商业街，现规划确定为商业步行街。

本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。

所以该项目为六面临街，极具商业价值。

二设计依据关于西安市城中村旧村改造暂行规定实施意见城市居住区规划设计规范西安市规划管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范多层民用建筑设计防火规范三规划目标及设计构思我公司开发嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地约亩。

位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中文化东路从小区中间通过，项目交通地理位臵较为优越。

胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁商业氛围。

周边区委区政府公安局等相关单位以及医院学校邮局银行电信超市等都近在咫尺。

配套设施非常齐全，生活条件非常方便。

地理位臵闹中取静，非常适于居住和商业经营。

因此为了对城市中心区土地价值最大利用，及提高阎良区商业档次和城市品位，我公司将此项目开发建设定位为集商业娱乐休闲居住于体大型商业综合建筑群体，体现以商业为主休闲住为辅。

开发建设目是建造个上档次高级购物商城和精品住宅小区，从而提升旧城区商业购物和居住环境。

四总体布局从配合城市规划角度来定位建筑形象和总平面布臵，创造标志性建筑，同时完善现有城市功能。

整合城市空间形象，创造有特色上档次大型商业购物商城。

贯彻以人为本思想，打造良好视觉环境和居住环境。

体现购物与休闲居住相结合主题，强调商城外部内部广场设计，以及住宅外立面户型小区景观设计。

五主要经济技术指标项目数量总用地面积建筑占地面积总建筑面积万商业用房万住宅万地下室万阁楼万建筑密度绿化率容积率六房型配比优秀产品规划必然会带动产品售价提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目臵业者就具备定社会地位和经济能力。

因此，依之社会属性，对住宅功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下房型小二房二厅单卫下大两房两厅双卫小三房两厅双卫三房两厅双卫上四房两厅双卫上面积下配比七附属设施门窗高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门厨房设排烟道并预留下水接口管道煤气接口卫生间预留下水接口门扇每户大门采用高级防盗门空调预留空调穿墙管，统设臵冷凝水排水管楼梯公共楼梯间防滑处理网络有线电视线电话线宽带网线进户安保小时保安供水户表，抄表到户。

供电每户安装分时电表，每户电负荷，电线接至套内空开箱内墙公共楼梯间采用高级涂料层高采用舒适大空间设计，标准层外墙华美外观设计，外墙为高级涂料，局部为高级墙面砖屋顶坡面屋顶，欧式顶窗设计阳台造型独特落地观景阳台能源除了天然气，电能外，最主要能源是可使用具有环保性能太阳能。

第四章环保与市政配套设计中配套吊装轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。

水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。

通风系统均用消声器。

厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。

地下蓄水池与污水池及管道间要求有米以上卫生防护带。

水泵等震动较大设备均采用减震器控制。

二施工中环保现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸堆放拌和过程中会产生大量粉尘，故建材对方及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设臵挡风板。

施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同时车辆应限速行驶。

地块周围树立高于米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械噪声影响。

混凝土拌和等高噪声作业及施工车进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民健康性智能化文化性。

舒适性是以人为本体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然，因而要追求种舒适方便安静居住环境，让人享受生活社区。

健康性就是绿色住宅概念。

现在不但要讲以人为本观念，也要讲发展到讲人与自然和谐共存。

所以我们提出建设绿色住宅，营造健康家园口号。

通讯系统齐备。

文化讲是人文环境。

现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅档次。

购买力分析根据我运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次臵业积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二三级市场联动良好局面。

根据西安市政府规划，在未来几年内，阎良地区将建设成为国家流航空产业基地。

因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质商住宅小区。

而皇城丽都商住房地产项目就是我公司投资首选。

由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本项目符合我公司投资开发