（已批）皖西北城市商业广场项目立项可行性分析报告（存档）

项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。

在项目开发各个阶段，建立科学细致调查系统，做好市场调查，形成准确市场定位，适度超前规划理念，独具个性建筑风格与布局，人性化环境艺术空间和合理户型设计是住宅产品成功重要因子，优质工程质量也是获得市场认可根本。

形象包装和营销策划项目价值最终体现，要超越众多竞争对手，在于销售过程中成功形象包装和营销策划。

成功形象包装和营销策划能够增加项目附加值和产品竞争力。

项目融资管理对拟投资房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在公司主营业务经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定比例之内。

控制风险，保证对皖西北城市商业广场企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。

优质产品，加上成功营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目顺利进行，二者相辅相成。

第十二章结论及建议结论针对有利外部环境和项目开发条件。

加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制。

根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。

因此，应对开发物业预售楼款收集方案作精确编排和计算，对资金投入和使用要有科学计划和必要控制力。

加强物业销售策划人员组成，以市场为先，尽早介入进行本项目前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。

作为个大型商业楼盘开发，跨期较长工程庞大，需要面临市场交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。

充分运用已有各项技术力量和资源，进行本项目开发，并在本项目开发过程中保持管理队伍稳定性。

基于自身条件，本项目销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为种较好选择。

项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

三特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据影响差异也进行了充分考虑。

由于房地产开发行业资金来源与投资特殊性，特别是建设期与销售期重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于般行业指标。

阜阳巨龙房地产开发有限公司二零零九年二月十八日皖西北商贸城中心广场示意图净地面积平方米约亩，阜阳应加快物流贸易发展，以形成阜阳价格，更好地发挥阜阳现代化中心城市对外辐射功能。

本项目建设主导思想是不走以往市场发展过程中存在功能单经营粗放老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表阜阳皖西北中心城市形象商业广场。

项目建设这指导思想与阜阳发展商贸流通业思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业发展进程中，迅速提升阜阳市场总体水平方面做出突出贡献。

本项目拟建皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目建设将推动阜阳市新轮发展规划实施。

项目建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象由于本项目规模大定位高，因而项目迅速发展将对阜阳经济发展带来积极影响。

方面，皖西北城市商业商业广场发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加目录前言报告编制目二报告编制说明三特殊说明第章总论项目基本情况二经济技术及财务指标三结论存在问题与建议第二章项目建设背景与开发商发展商概况项目建设背景二项目建设必要性三项目建设可行性四项目可行性研究依据五开发商简介核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三章市场分析与预测社会经济状况二房地产市场宏观形势分析及预测三项目市场情况分析及预测第四章建设条件及选址区域概况二自然条件三公共服务设施四工程地质五水文地质六地址选择第五章规划设计方案规划设计方案指导思想二规划设计方案原实基础。

经济发展思路逐步清晰。

市委市政府立足市情，审时度势，提出了建设皖西北中心城市发展目标和优化产强化二产繁荣三产经济发展思路，确定事关我市经济发展全局工程，作出了振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中心商贸物流集散中心为主要内容区域性中心城市。

皖西北中心城市正在形成。

十五末，阜阳市区建成区面积已达平方公里，城区人口总规模达万人。

交通枢纽地位进步凸显，产业集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河北顶大国投新集集团等大批企业入驻阜阳。

商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。

工业化与城镇化进程加快。

年全市规模以上工业销售收入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长稳定性和内在动力增强。

城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全市城镇化水平达。

社会事业全面进步，人民生活继续改善。

年农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。

社会保障覆盖面进步提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。

居民消费结构加速升级，住房通讯交通等成为新消费热点。

年阜阳市见下表定设计方案安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。

阜阳市收费明白卡委托方提供其它有关资料委托方现场勘察及市场调查收集有关资料。

五开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业统计师，经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年房地产开发业务管理资历。

目前公司正在开发建设项目百合康城占地亩，规划建设面积平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣工。

雄厚资金基础和优良技术队伍保障了公司迅速发展。

第三章市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展现状及趋势，及不同功能房产市场现状，从而进行本项目各功能房产市场定位。

社会经济状况中国社会经济状况根据亚洲开发银行评估，中国在年经济增长率约为，其增长主要是因为强而有力外销驱动及内需拉动。

由于中国拥有庞大内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。

再加上政府部门大量公共投资和高额外国投资，在可预见未来国内经济增长仍会保持强劲。

国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右。

阜阳市社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在市委市政府区委区政府坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影响，负重爬坡奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定人心思发展转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升再到两位数增长转变，走过了最为艰难时期，步入了快速发展前期。

综合经济实力不断增强。

年全市生产总值突破亿元，增长财政收入超过亿元，增长木完成全社会固定资产投资亿元，增长粮食综合生产能力达到万吨，小麦大豆玉米禽产品等主要农产品产量稳居全省前列煤电化工农副产品加工等行业生产能力不断增强刘庄煤矿阜阳电厂等批重大项目建设进展顺利，为阜阳市快速发展奠定了实基础。

经济发展思路逐步清晰。

市委市政府立足市情，审时度势，提出了建设皖西北中心城市发展目标和优化产强化二产繁荣三产经济发展思路，确定事关我市经济发展全局工程，作出了振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心优质安全农产品供应中心商贸物流集散中心为主要内容区域性中心城市。

皖西北中心城市正在形成。

十五末，阜阳市区建成区面积已达平方公里，城区人口总规模达万人。

交通枢纽地位进步凸显，产业集聚能力进步增强，上海华源香港华润江苏大亚南京雨润河北顶大国投新集集团等大批企业入驻阜阳。

商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。

工业化与城镇化进程加快。

年全市规模以上工业销售收入达到亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长稳定性和内在动力增强。

城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，年全市城镇化水平达。

社会事业全面进步，人民生活继续改善。

年农民人均纯收入元，城镇居民人均可支配收入元。

社会保障覆盖面进步提高，城镇登记失业率控制在以内，生态市建设全面启动。

居民消费结构加速升级，住房通讯交通等成为新消费热点。

年阜阳市见下表年份总额亿元增长率可比价二房地产市场宏观形势分析及预测国内宏观市场分析市场回顾政策成为影响年乃至中期内房地产市场和行业发展关键变量。

在始自年月宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。

如加息月日和月日，央行上调各档次房贷利率国六条月日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕九部委十五条月日国办发号文对国六条细化，提出平米双标准二手房征营业税月日，国税发号文规定，月日后个人购买不足年住房对外销售，将全额征收营业税调控住房结构月日，建设部发号文，明确平米标准限制预售月日，号文要求开发商获预售证后应在日内开售外资限炒月日，号文加强对外资开发经营和境外购房管理土地督察月日，国办发号文规定，全国省区市及计划单列市土地审批利用，纳入九大土地督察局监管强征二手房所得税月日，号文规定月日起，统强制性征收二手房转让个人所得税规范外汇管理月日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房外汇管理。

加强土地调控月日，国务院发布加强土地调控有关问题通知。

月日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高倍。

从上述密集调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定基调，从上游土地到下游消费都在政策调控紧缩视野之内，其目标都直指房地产行业投资过度和价格快