（已批）盖州市西路小镇开发项目立项可行性分析报告（存档）

建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，本项目建筑安装工程总造价为万元。

前期工程费用前期咨询费，按建安工程费计，万元。

规划勘探设计费，按建安工程费计，万元。

前期工程费用合计万元。

建设配套费用包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费抗震设计审查费定额编制管理费质量监督费劳保统筹基金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等收费等，总共万元室外工程费室外工程包括道路绿化及小区内各项构筑物等内容。

根据本项目实际情况，本项目室外工程费为万元。

预备费由于项目开发可预见性较强，预备费按工程成本计提万元。

开发成本开发成本为以上项之和，共计万元。

开发费用开发费用汇总表序号项目计算依据金额万元管理费用开发成本销售费用销售收入贷款利息年利率为年合计项目建设投资估算综合以上费用，不确定性分析表明，项目具有定抗风险能力。

因此，项目财务上是可行，经济效益明显，值得投资商投资。

第十三章结论项目位于盖州市中心城区北部，辰州路北盖州路以南该项目符合城市总体发展规划，已经得到盖州市规划局审查确定。

建成后西路小镇将是个布局合理设施完善使用方便高品位高起点具有现代化气息居住小区。

项目总用地面积平方米规划建筑面积绿地率，容积率，可提供住房户。

项目投资万元，其中申请银行贷款万元，其余企业自筹和预售收入。

经分析论证认为项目切实可行。

该项目符合国家产业政策和盖州市城市发展规划，项目选址可行地块区位优势明显土地手续齐备，周边公用配套条件较好工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工程造价般水平，销售价格合理比价优势明显市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高项目建成后，除满足和改善广大城镇居民住房需求外，对促进国家房改政策落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。

更关注住宅高品位，对居住空间要求更加现代实用合理，功能更完备。

比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信要求，要求居住区能有更加浓郁良好文化氛围，以及要求更加智能化方便迅捷物业管理服务等等。

三商品房价值观变化。

自年小平同志提出住房要走商品化路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。

年月国务院号文件提出了深化城镇住房制度改革指导思想和基本原则，并明确指出了停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化适应和完善住宅供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场改革目标。

这项新政策出台，对人们住房观念产生了较大影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品生产建设纳入到市场化运行轨道。

居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身购买目标生活品味家庭特点及收入水平来选择。

住宅商品价值取向也在更高更好层面上得到拓展，走向差异化，多元化。

四开发商建设理念变化目录第章总论项目名称及承办单位报告编制单位编制工作依据报告主要内容简要结论第二章项目提出背景和必要性项目提出背景项目建设必要性第三章项目法人企业简况企业基本情况万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模需求分析建设规模第五章建设地点和建设条件盖州市概况项目选址第六章总体规划方案设计依据原则总体规划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建筑布局第七章工程技术方案建筑方案结构方案给排水方案采暖方案电气方案燃气系统第八章环境保护和节能环境保护节约能源第九章项目管理物业管理招标管理第十章工程进度计划第十章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措及使用计划第十二章财务分析财务分析财务分析结论第十三章结论第章总论第节项目名称及承办单位项目名称盖州市西路小镇面由于社会保障体系滞后，国内居民对医疗教育养老等保障缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧而储蓄利率低股票等理财产品投资风险大通货膨胀压力大物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售房地产投资作为种重要资产保值增值手段。

全面建设小康社会需要党十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。

全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治经济生态环境卫生社会保障人民生活等诸多方面，人居环境改善因此成为全面建设小康构建社会主义和谐社会项重要内容。

符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录年本中第二十六条城市基础设施及房地产中第二项国家住宅示范工程建设产业发展要求。

建设部房地产业发展规划提出平均每年需要建设住宅亿以上改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上提高住房建设质量，住宅建筑工程次合格率达到以上，优良品率达到以上。

因此，进步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划要求，而且符合住宅工程发展方向。

符合辽宁省省有关人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统多人口大家庭家庭结构得以改变计划生育政策沿用，使得三口之家老人独居家庭结构越来越普遍。

因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势同时，套型结构趋于小型化。

城市化进程需要目前，中国正处在城市化进程高速发展时期。

根据相关数据显示，年我国城市化率为，年均增幅约为。

按十五规划要求，年我国城市化率将达到，预计年会达到。

城市化快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国亿人口总量和年均城市化率增速计算，保守估计每年将有超过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛又重要因素。

人口迁移和流动不仅使房地产需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如，农民工青睐那些户型小价格低民工公寓刚步入社会大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适交通方便中高档社区。

收入增长需要随着经济快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长趋势。

国家统计局数据显示，年全年农村和城镇居民人均可支配收入分别为元和元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长和年全年农村和城镇居民人均可支配收入分别为元和元，分别实际上涨和。

根据马斯洛需求层次理论，人们收入水平不断提高，使其对住房要求也随之发生变化。

居者有其屋已不再能满足人们心理需要，而是对住房质量大小结构交通环境舒适程度建筑风格等方面提出了更高层次需求。

因此，由收入因素带动改善性需求也是我国房地产需求高位运行重要原因。

城市拆迁改造需要随着工业化和城镇化快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年拆迁计划约为亿平方米，实际拆迁面积约为亿平方米。

按照国家关于拆迁安置拆建还原则，城市拆迁改造带来被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视原因之。

投资投机需要随着我国经济快速发展和房价持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。

根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

首先来看国内资金投资因素面由于社会保障体系滞后，国内居民对医疗教育养老等保障缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧而储蓄利率低股票等理财产品投资风险大通货膨胀压力大物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售房地产投资作为种重要资产保值增值手段。

全面建设小康社会需要党十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。

全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治经济生态环境卫生社会保障人民生活等诸多方面，人居环境改善因此成为全面建设小康构建社会主义和谐社会项重要内容。

符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录年本中第二十六条城市基础设施及房地产中第二项国家住宅示范工程建设产业发展要求。

建设部房地产业发展规划提出平均每年需要建设住宅亿以上改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上提高住房建设质量，住宅建筑工程次合格率达到以上，优良品率达到以上。

因此，进步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划要求，而且符合住宅工程发展方向。

符合辽宁省省有关政策要求辽宁省年远景目标纲要中指出把居民住宅作为房地产开发重点，高档平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发使用流通增值良好循环。

项目建设符合辽宁省住宅规划政策。

符合盖州市区城市发展规划满足市民生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设出发点和房地产业发展最终落脚点。

近年来盖州市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。

房地产逐步成为新经济增长点和全市人民关注焦点，市委市政府采取系列有利措施，进步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市魅力度大大提高。

同时盖州市发展较快也为房地产投资带来发展机遇。

盖州市近几年房地产开发开始进入高速增长期，新楼盘建设开始向中高端发展。

本项目定位提出建设生态型运动健康社区理念，以人为本，充分考虑现代人生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模院落绿地及各种球类活动场地连接在起，在小区中形成连续完整健身路径。

另外利用小区内中央步行轴线及分散小广场，建设青年健身广场儿童游戏场地老年健身乐园灯光篮球场等健身场地。

项目建设以后，对提高盖州市城市建设品味，改善居民居住条件，推动盖州市房地产市场健康发展具有重要作用。

第三章项目法人企业简况企业名称营口地产有限责任公司详细地址批准从事房地产开发经营业务时间月经营范围房地产开发经营设计施工注册资金伍仟万元营业执照注册号公司类型有限责任公司资质等级级证书编号法定代表人职务董事长职称高级经济师联系电话备注二企业基本三营口万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模第节需庭家庭结构得以改变计划生育政策沿用，使得三口之家老人独居家庭结构越来越普遍。

因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势同时，套型结构趋于小型化。

城市化进程需要目前，中国正处在城市化进程高速发展时期。

根据相关数据显示，年我国城市化率为，年均增幅约为。

按十五规划要求，年我国城市化率将达到，预计年会达到。

城市化快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国亿人口总量和年均城是房地产业发展内在驱动力，也正是增加住房消费良机。

另方面