（已批）盛世金城逸景商住小区项目立项可行性分析报告（存档）

投资估算结果项目总投资万元其中工程费用万元，占总投资其他费用万元，占总投资预备费万元，占总投资资金筹措该项目总投资万元，全部由企业自筹解决。

内蒙古建伟工程咨询有限公司财务评价项目运营计划本项目计划在年进入施工阶段，建设期为年，项目计算期为年，年开始预售，根据该项目地理位置东胜整体销售情况及周边地区实际情况测算第年年预售，第二年年预售。

虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业盈利情况，该项目利润情况效益分析按照配比原则估算，盈利计算期年。

本项目总建筑面积为平方米，可售面积为平方米，其中住宅楼平方米，商铺平方米，办公用房平方米。

销售总收入预计为万元，具体计算如下销售收入估算表单位万元序号产品名称单位数量单价元合计住宅商铺办公用房合计成本费用和各项税收结蒙古建伟工程咨询有限公司从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目税后内部收益率仍在以上，说明项目具有较强抗风险能力。

可行性研究结论与建议评价结论东胜是走在全国前列文明城市，城市改造建设日新月异，随着国家西部大开发政策进步实施，东胜新区建设步伐加快，特别是城镇体化战略推进，使鄂尔多斯发展成为个充满生机和活力经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强。

盛世金城•逸景商住小区建设项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。

项目建设，不仅可以满足鄂尔多斯市东胜区人们居住办公购物投资需求，更使东胜城市品位得到进步提升，具有良好社会和经济效益。

本报告认为，本项目具有可行性。

建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠依据。

市政工程方面，市政管线与道路建设应该同步实施，以避免反复开挖路面，造成投资浪费。

土地开发要统组织，协调进行，避免二次拆迁。

精心安排施工，确保工期质量投资控制目标完成。

综上所述，本项目抓紧时机建设是必要，可行，社会效益环境效益经济效益皆是良好。

立抓城市建设就是抓经济建设理念，按照拉大补欠崛起建设思路，拓展城市空间拉大城市框架完善城市功能提升城市品位，集中打造城三区。

按照将东胜建成鄂尔多斯市对外形象窗口，人流物流信息流中心，成为经济发展活跃产业特色突出人居环境优美现代化新城区构思，在建设过程中坚持高起点规划高标准建设高水平运作开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。

城区面积自撤盟建市万人增加到万人，规划到年城区人口将达到万人随着城市不断拓展，城区面积由年平方公里，发展到平方公里。

地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。

地区生产总值相继跨越千亿元两千亿元大关，年达到亿元，五年累计创造地区生产总值亿元，是十五期间倍，年均增长人均由美元增加到美元。

财政总收入亿元，五年累计完成亿元，是十五时期倍，年均增长。

东胜区准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百亿元。

固定资产投资完成亿元附表总投资估算表估算表主体工程投资估算表估算表配套工程投资估算表估算表工程其他费用估算表估算表二附件旧包府路北地块建设用地规划条件意见书条字第号项目建设单位企业法人营业执照项目建设单位组织机构代码证项目建设单位资质证书三附图盛世金城总平面图住宅楼户型图住宅楼平面图综合楼平面图内蒙古建伟工程咨询有限公司总论项目概述项目名称盛世金城•逸景商住小区建设项目项目建设地点鄂尔多斯市东胜区旧包府路北地块内建设用地规划条件意见书编号条字第号。

项目建设性质新建建筑建设规模及内容拟建盛世金城•逸景商住小区建设项目在旧包府路北地块内。

盛世金市人口总量和年均城市化率增速计算，保守估计每年将有超过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛又重要因素。

人口迁移和流动不仅使房地产需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如，农民工青睐那些户型小价格低民工公寓刚步入社会大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适交通方便中高档社区。

人民生活水平不断提高内蒙古建伟工程咨询有限公司随着经济快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长趋势，人民生活水平不断提高。

年月底，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

农牧民人均纯收入达到元，同比增长。

在收入增长同时，居民消费水平也有显著提高。

年月末，全市城镇居民人均消费性支出达到元，增长农牧民人均生活消费支出元，增长。

根据马斯洛需求层次理论，人们收入水平不断提高，使其对住房要求也随之发生变化。

居者有其屋已不再能满足人们心理需要，而是对住房质量大小结构交通环境舒适程度建筑风格等方面提出了更高层次需求。

因此，由收入因素带动改善性需求也是我国房地产需求高位运行重要原因。

鄂尔多斯市年，全市人均超，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程，随着城镇居民收入不断提高和城镇化建设推进，融合商业和居住等城市综合体等需求急剧增加，在这样形势下项目建设单位审时度势，决定建设盛世金城•逸景商住小区建设项目。

项目建设必要性中国是个人口大国且人口增速也很快。

根据统计局发布年统计公报显示年末全国总人口达亿，自然增长率超过。

随着人口增加和人口结构变化，房地产作为生产生活必需品，必然需要大量市场供给。

这种由人口因素引起刚性需求是带动房地产需求旺盛重要影响因素。

截止到年底，东胜区人口约达到多万人，随着城乡体化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅商业增长远远不能适应人口增长。

如果小康生活居住标准按平方米人计算，那么东胜现有居民达到小康生活标准实际住房需求量超过万平方米，再加上这些人工作学习休闲娱乐等需要经营生产和公共设施用房，这巨大市场需求将对该地区房地产市场发内蒙古建伟工程咨询有限公司展产生积极地推动作用。

世纪八九十年代出生婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作组建家庭生儿育女，这无疑将释放大量房地产市场需求。

与此同时本世纪初新生儿出生总量仍然处于高位。

因此可以判断在未来三十年内，因人口因素而产生房地产需求仍然强劲。

同时，随着近年来人们思想观念发展，家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小家庭数量增多趋势。

年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统多人口大家庭家庭结构得以改变计划生育政策沿用，使得三口之家老人独居家庭结构越来越普遍。

因此，居住用房地产需求量呈现扩大趋势。

城市化进程需要城市化既是近年来中国经济快速增长重要动因，也给今后年年甚至更长些时间中国经济发展提供了广阔空间。

但是，中国城市化无论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有。

目前，中国正处在城市化进程高速发展时期。

中国新型城市化战略目标从十二五时期开始，用年时间解决中国半城市化问题，使我国城市化率在年达到。

这意味着要以平均每年万人速度，到年基本解决亿农民工及其家属进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等公共服务和各项权利。

城市化快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照鄂尔多斯市人口总量和年均城市化率增速计算，保守估计每年将有超过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛又重要因素。

人口迁移和流动不仅使房地产需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如，农民工青睐那些户型小价格低民工公寓刚步入社会大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适交通方便中高档社区。

人民生活水平不断提高内蒙古建伟工程咨询有限公司随着经济快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长趋势，人民生活水平不断提高。

年月底，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入元，同比增长。

农牧民人均纯收入达到元，同比增长。

在收入增长同时，居民消费水平也有显著提高。

年月末，全市城镇居民人均消费性支出达到元，增长农牧民人均生活消费支出元，增长。

根据马斯洛需求层次理论，人们收入水平不断提高，使其对住房要求也随之发生变化。

居者有其屋已不再能满足人们心理需要，而是对住房质量大小结构交通环境舒适程度建筑风格等方面提出了更高层次需求。

因此，由收入因素带动改善性需求也是我国房地产需求高位运行重要原因。

鄂尔多斯市年，全市人均超过万美元，万元生产总值能耗低于全国平均水平个百分点人均财政收入超瓦暖城镇居民人均可支配收入新增万元，达到万元农牧民人均纯收入超万元。

随着居民家庭收入增加，消费水平迅速增加，消费支出迅速增长，房地产前景非常看好。

城市拆迁改造需要随着工业化和城镇化快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年拆迁计划约为亿平方米，实际拆迁面积约为亿平方米。

按照国家关于拆迁安置拆建还原则，城市拆迁改造带来被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视原因之。

据年鄂尔多斯市政府工作报告，年东胜区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成万户万平方米，新开工建筑面积万平米以上。

投资投机需要随着我国经济快速发展和房价持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。

根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

内蒙古建伟工程咨询有限公司首先来看国内资金投资因素方面由于社会保障体系滞后，国内居民对医疗教育养老等保障缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧而储蓄利率低股票等理财产品投资风险大通货膨胀压力大物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售房地产投资作为种重要资产保值增值手段。

国外资金青睐中国房地产投资投机原因主要有两个首先，随着中国经济在世界经济中地位不断提升，他们需要不断增加在中国资产配置比例其次，人民币升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升双重收益。

全面建设小康社会需要党十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。

全面建设小力，大多数农业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程，随着城镇居民收入不断提高和城镇化建设推进，融合商业和居住等城市综合体等需求急剧增加，在这样形势下项目建设单位审时度势，决定建设盛世金城•逸景商住小区建设项目。

项目建设必要性中国