（已批）盛泉集团老年公寓项目立项可行性分析报告（存档）

第五节市场风险分析外部风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可需要段时间。

威海市属于三线城市，城市经济和社会发展人们生活水平和大城市有定差距，人们观念还是比较传统，老年人养老还是以家庭养老为主。

但就老年人住宅市场而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年科学管理永续利用要求，做到施工建设和环境保护并重，提高了环境质量。

对自身环境保护将起到积极作用。

项目建设对当地生态环境保护和恢复有积极促进作用，防止水土流失，可有效改善当地自然环境，维持环境生态平衡，促进环境保护。

同时利用项目开发所获得经济效益，部分用于环境修复和建设工作，加大环境保护与监测，能在获得修复基础上进步优化，认为有效控制负面影响程度，保护自然环境。

圣水观铁槎山，海湾奇观乳山口等八十多处旅游景点，十多处优质温泉驰名中外。

二公寓建设地理条件地块周边是辽阔田野，住宅周围环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。

良好生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人生活行为要求。

地块周边道路畅通，水电气基础配套设施完善，出入有公路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷需要。

地块规模大小适宜，大概有亩左右，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗社团活动社群文化对外交往家政服务终极关怀，需要个人生命全新阶段开始精神感觉。

只有这样规模老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人这种生理和心理需求。

三公寓建设气候条件公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。

与同纬度内陆地区相比，具有雨水丰富年温适中气候温和特点。

另外，受海洋调节作用，又具有春冷夏凉秋暖冬温，昼夜温差小无霜期长大风多和湿度大等海洋第章总论第节项目单位概况项目单位山东盛泉集团有限公司二地址荣成市虎山镇虎山镇政府对面三法定代表人邱龑模四注册资本万元五企业简介山东盛泉集团成立于年，经过十九年艰苦创业，现已发展成为集新农村建设产业现代服务业高效农业和文化科技产业四大产业板块为体综合型股份制企业集团，拥有个下属企业，总注册资本亿元，总资产亿元，年销售收入亿元。

集团共有四大产业核心产业为新农村建设产业，包括房地产建筑建材等成长产业为现代服务业，涵盖养老配套产业石岛商贸公司供销贸易公司宾馆等发展产业为高效农业产业，有生态农业公司盛吉种禽公司丹参保健茶公司等新兴产业为文化科技产业，将加大企业文化体系构建，扩大企业内外宣传，包括北京文化公司威海文化公司荣成文化公司科技园发展公司等。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，集团还拥有中国最大霍尔多巴吉种鹅养殖基地中国最大航天丹参种植示范基地山东省级养老服务机构盛泉老年公寓等。

年，集团提出了创新发展模式乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于米，提升档次。

采用环保地热供暖，分户计费。

三线三管入户，即电话线有线宽带和自来水管直饮水管集中供热水管。

隐蔽管线，管道设臵在室外凹槽中，室外和外立面都看不到室内管线暗敷，尤其在管线布臵上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及位臵。

七户型面积控制及户内设施户型主要是房和二房，房面积控制在左右，二房面积控制在。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。

第三节节能节水和节材设计节能设计编制依据及标准中华人民共和国节约能源法和中国节能技术政策大纲十二五节能减排综合性工作方案国发号公共建筑物节能设计标准民用建筑电气设计标准规范固定资产投资项目节能评估及审查指南节约资源保护资源，保持能源环境与经济协调发展是我国基本型号，避免老年人因视力下降而使用不方便总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人特殊使用功能和要求。

生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统消防系统等保障老人安全。

户型要合理化充分考虑不同年龄阶段不同阶层不同居住人数等不同居住要求，大部分户面积控制在左右。

户型设计要个性化合理化。

三社区规划特征项目占地亩，规划建筑总面积万平方米，低密度低容积率高绿化率。

四产品功能组合产品主要功能为养老休闲，并要针对老年人这特殊客户群体特殊需要量身定做，既要满足他们居住物质需求，也要满足他们精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全主要指生命安全方便舒适等老年人特殊需要。

公建设施要注意老年人参与和互动，能调动老人活动积极性等，让他们在心理上感到年轻。

五社区内环境规划设计园区环境应为老人提供优美安全方便娱乐交往场所。

老年人，特别是岁年龄阶段老年人，因离职退休，生活方式转变带来了身心环境等多方面不适应，对户外活动有着强烈渴望。

主要活动有叙谈饮茶下棋散步健身钓鱼看书作画写字种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力老年人有不同需求，因此在规划设计时应充分认识到这特殊群体特殊需要。

完善步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行臵于步行区域之中，人流与车流近而不扰应沿湖设臵蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离左右即修建休息坐椅，方便老人休息。

六单体建筑设计建筑结构低层和多层均为框架结构，楼层低层为层，多层为层，均配有电梯。

部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于米，提升档次。

采用环保地热供暖，分户计费。

三线三管入户，即电话线有线宽带和自来水管直饮水管集中供热水管。

隐蔽管线，管道设臵在室外凹槽中，室外和外立面都看不到室内管线暗敷，尤其在管线布臵上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及位臵。

七户型面积控制及户内设施户型主要是房和二房，房面积控制在左右，二房面积控制在。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。

第三节节能节水和节材设计节能设计编制依据及标准中华人民共和国节约能源法和中国节能技术政策大纲十二五节能减排综合性工作方案国发号公共建筑物节能设计标准民用建筑电气设计标准规范固定资产投资项目节能评估及审查指南节约资源保护资源，保持能源环境与经济协调发展是我国基本国策，本项目能耗主要有两个方面，是建设期，各类施工机械产生消耗二是运行期照明建筑采暖降温，设施设备使用等产生能耗。

对此将采取以下措施，合理利用和节约资源。

主要排放物老年公寓产生少量医疗废水生活污水清洗污水，经过处理达标后排放。

二节能设计依据国家有关节能降耗法律法规。

建筑节能确保主要建筑物采光及通风系统良好。

在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。

选用高反射系数墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线墙体吸收。

合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

给排水节能选择高效节能型产品。

经综合分析合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。

选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

供热采暖节能热网管道采用氰聚塑保温直埋管，降低网路热损。

选用散热好易维护暖气片。

电气节能推广绿色照明工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩电子镇流器电容补偿器节能灯等。

正确合理选择外网路径，降低线损。

第四节公寓项目进度建设时间楼号占地面积平方米建筑面积平方米设计床位张总投资万元备注期工程建设时间敬老院号楼老年公寓号楼安装了电梯，无线呼叫机，监控设备，小时热水等二期工程建设盛泉老人公寓号楼安装了电梯，无线呼叫机，监控设备，小时热水等三期工程在建盛泉老年公寓号楼安装电可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年主要功能为养老休闲，并要针对老年人这特殊客户群体特殊需要量身定做，既要满足他们居住物质需求，也要满足他们精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全主要指生命安全方便舒适等老年人特殊需要。

公建设施要注意老年人参与和互动，能调动老人活动积极性等，让他们要求。

为了更好改善老年人生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，盛泉集团根据老年事业现状和长远发展规划，计划建设所集收养康复休闲为体多功能社会化开放式老年公寓，其主要工作职能是收养城镇中老人等。

第二节项目建设必要性解决老龄化社会问题需要。

个国家老年人口系数达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国岁以上老年人口已达多，占全国总人口以上。

到世纪中叶将超过亿，占全国总人口，即每个人中就有位老年人。

我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多国家。

随着人口老龄化来临，老年人问题已成为个世界问题，同样是我国面临个严峻问题。

威海也和全国样老龄化程度为以上。

建设老年公寓，也是解决老龄化社会问题需要。

二构建和谐社会需要党中央国务院发出构建和谐社会号召，威海市委政府也提出建设和谐威海要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族优良传统，新建老年公寓，将为老人提供了个老有所养老有所学老有所为老有所乐好场所，使老年人晚年生活丰富多彩快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极促进作用。

三加快社会福利事业发展需要盛泉老年公寓项目建成后，将改变原有敬老院设备陈旧环境较差等这现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，解决老年人生活困难，充分发挥社会保障作用。

作为威海市南部所规模较大综合性养老服务机构，将在我市社会保障体系中发挥较为重要作用。

第三章项目建设条件和规划第节项目建设条件公寓建设区域条件威海，座生态化海滨旅游城市。

这里三面环海，风景秀丽，空气清新，气候宜人，绿化美化水平环境质量指标均处于全国领先水平，是我国第个国家卫生城市