（已批）饭店二期改扩建项目立项可行性分析报告（存档）

本项目测算期年，其中建设期年。

基准收益率按计算。

二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。

该项目总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积标准预售万建筑面积。

出售部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间需要。

建设该项目，建设为奥运会服务功能设施弥补饭店在这方面不足是必要。

而且项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，与周围崛起现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。

因此建设该项目是十分必要。

本项目将推进王府井地区改造，促进王府井地区总体规划实施及王府井地区整体环境完整协调。

本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好市场发展前景。

王府井地区有较好基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。

项目具备应有建设条件。

该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间使用紧密配合，同时弥补了饭店设施不足问题，也完善了王府井地区商业功能，建设内容是合理。

通过效益分析，各项计算结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为，投资收益率项目投资回收期较短，有定抗风险能力。

因此，项目在财务上是可行。

单京国土利通字第号北京市工程建设指挥部办公室关于同意将北京广场项目饭店二期扩建项目列入工程函市建指办号项目单位提供其他资料。

第二章项目建设背景及必要性项目建设背景本项目最早于年由饭店和香港裕景兴业有限公司共同发起，当时项目名称为饭店北京宫项目，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。

历经多年前期运作，年月，原国家计委现国家发展和改革委员会批复中港合资建设饭店北京宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区地块，占地面积平方米，总投资亿元人民币，由中港双方组建项目公司负责开发建设和经营。

年月，北京市发改委核准饭店改扩建二期工程地块，该地块占地平方米年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方合作终结。

此后，饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司内目录第章项目概况项目概况二项目建设单位三项目申请报告编制依据第二章项目建设背景及必要性项目建设背景二项目建设必要性第三章市场分析酒店式公寓市场分析二会议设施市场分析三商业设施市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，四休闲娱乐设施市场分析五停车设施市场分析六高档公寓出售市场分析第四章建设条件项目用地位置二拆迁安置三市政配套设施四工程地质条件第五章项目建设方案建设指导思想二规划方案三建设规模及建设内容四建筑方案五结构方案六设备系统第六章环保消防及安全环境保护二节能三消防四安全保卫第七章项目组织形式及建设进度安排项目组织形式二项目进度安排第八章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措三资金投项目总体定位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要市场分析。

酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家格局和良好居住功能。

北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。

总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。

从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。

在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北京酒店式公寓主要需求群体。

些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店硬件配置，相当水准上门服务，重要是能提供家庭式居室布局，既有家私密性和生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务。

随着中国加入，将会有更多国际跨国能互补商贸文化旅游区。

饭店位于王府井大街西南侧，与周边商业群体浑然体，以其独特历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。

饭店承办展览会议等多种形式招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸发展。

年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施改造。

目前商业区基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型王府井商业区已呈现在世人面前。

本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量低矮平房和年代较早建筑，与王府井地区整体环境很不适应。

因此，该地块改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区进步繁荣起到积极作用。

本项目建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。

近年来，北京地区高档饭店不断增加，饭店服务业竞争日趋激烈。

在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。

尤其作为年北京奥运会总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥运会期间需要。

部分设备使用年久，已不适应现代要求。

目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休闲健身购物设施及停车位不足。

比如，饭店现有会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织举行大型高标准会议，既损失了收入，又影响了饭店服务。

另外，写字楼和客房总量不能满足市场需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进步减少。

娱乐设施商业面积则更少，商业设施仅平方米。

这些设施难以满足宾客多方面消费需求，制约了饭店进步发展。

本项目建设有利于改变这种状况，完善饭店服务功能和配套设施增强饭店竞争力。

第三章市场分析饭店二期改扩建工程作为年北京奥运会总部饭店重要配套工程，主要建设目是弥补饭店现有设施不足完善饭店服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目年之后正常经营，因此项目总体定位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要市场分析。

酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家格局和良好居住功能。

北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。

总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。

从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。

在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北京酒店式公寓主要需求群体。

些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店硬件配置，相当水准上门服务，重要是能提供家庭式居室布局，既有家私密性和生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务。

随着中国加入，将会有更多国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们首选。

二北京酒店式公寓市场价格分析酒店式公寓出租价格主要影响因素有地理位置配套设施服务功能等。

酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米美元折合为人民币为元平米月。

参照项目现行出租价格表参照项目现行出租价格序号项目名称位置出租价格元平米月南新仓天地东城区东四十条甲号枫蓝国际中心海淀区索家坟号置地星座西单路口毗邻中国银行三本项目酒店式公寓供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓形式长期出租，又可以以酒店客房形式短期出租，非常适合于本项目。

通过对本项目严密筹划，不仅可以满足年奥运会总部饭店短期高峰客房需求，又可以在年之后保持项目良好出租水平。

参照同等档次酒店式公寓出租价格，并综合考虑地缘交通服务声誉等优势，本项目酒店式公寓出租价格预计可以在元平米月之间，平均取元平米月。

二会议设施市场分析北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办商务洽谈会产品展示发布会新闻发布会行业研讨会管理会议娱乐联欢会阶段总结会内部培训会等。

随着北京经济发展及市场环境日趋成熟，北京各行政企事业单位市场意识也逐渐深入，根据自身发展需要，其举办商务会议数量及参会总人次也逐年增加。

通过估算，北京市该类会议举办量每年都以速度增长，参会人次每年将增长以上。

会议设施租金水平根据档次不同差别较大。

与本项目地理位置档次相近会议设施，如东方商务中心，其人至十人会议室租金水平为美元月。

二本项目会议设施市场分析根据北京年奥运会申办报告，奥运会期间饭店将为奥林匹克大浑然体，以其独特历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。

饭店承办展览会议等多种形式招商宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸发展。

年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施改造。

目前商业区基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型王府井商业区已呈现在世人面前。

本项目用地号地块是王府井商业产业投资股份有限公司，三方均为内资企业。

注册资本比例及权益分配饭店出资亿元人民币，占注册资本西部信用担保有限公司出资亿元人民币，占注册资本新产业投资股份有限公司出资亿元人民币，占注册资本。

且三方均以现金入资。

该公司依法