（已批）饭店大型综合服务配套设施改扩建工程项目立项可行性分析报告（存档）

本项费用为万元。

流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本，约为万元。

建设期利息建设期内银行贷款利息，约为万元。

投资估算结果本项目总投资万元。

本项目投资估算详见附表总投资估算表。

其中工程建安成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。

二资金筹措本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。

其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。

此部分预售建筑面积万建筑平米。

银行长期借款年贷款利息取银行短期借款年贷款利息取。

三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资出租收入经营成本从敏感性分析看到，影响项目投资效益最敏感因素是设施出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。

因此，项目公司应重点加强对设施出租营业管理对经营成本控制，并控制总投资成本，以保证项目效益实现。

盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应出租率根据营业收入固定成本变动成本，计算得出临界出租率，即出租率达到时，项目即可达到盈亏平衡。

分析结果表明，本项目抗风险能力较强。

第十章结论饭店作为年北京奥运会总部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间需要。

建设该项目，建设为奥运会服务功能设施弥补饭店在这方面不足是必要。

而且项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，与周围崛起现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。

因此建设该项目是十分必要。

本项目将推进王府井地区改造，促进王府井地区总体规划实施及王府井地区整体环境完整协调。

本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好市场发展前景。

王府井地区有较好基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。

项目具备应有建设条件。

该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间使用紧密配合，同时弥补了饭店设施不足问题，也完善了王府井地区商业功能，建设内容是合理。

通过效益分析，各项计算结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为，投资收益率项目投资回收期较短，有定抗风险能力。

因此，项目在财务上是可行。

商业设施改造也已完成了大半，新型王府井商业区已呈现在世人面前。

本项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，由于回迁量大等原因直没有进行改造，目前仍然有大量低矮平房和年代较早建筑，与王府井地区整体环境很不适应。

因此，该地块改造并入饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区进步繁荣起到积极作用。

本项目建设能够完善饭店配套设施，增加饭店服务功能，提高市场竞争力。

近年来，北京地区高档饭店不断增加，饭店服务业竞争日趋激烈。

在竞争中，饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着定差距。

尤其作为年北京奥运会总部饭店，饭店现有设施不足现有服务功能难以满足奥运会期间需要。

部分设备使用年久，已不适应现代要求。

目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公会议休第章项目概况项目概况项目名称饭店大型综合服务配套设施改扩建工程建设地点饭店北侧，为规划中王府井商业区号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街见附图。

项目建设合作单位北京紫金世纪置业有限责任公司建设内容本项目为大型综合服务配套设施，主要功能为高档酒店式公寓会议商业和餐饮娱乐等。

通过本项目建设，增加饭店必要配套设施，满足奥运期间需求，完善饭店服务功能，改善王府井地区整体环境。

建设规模项目占地面积万平方米，发达国家水平。

目前北京市已控制城市中心区大型百货店和现有商业中心数量和规模。

未来几年，北京市商业发展重点将转移到三环路四环路周边地区。

北京百货商场和购物中心租金范围美金月平方米，平均租金约为美金月平方米东方广场租金水平最高，最高达到美金月平方米，其次为国贸商业城平均美金月平方米。

二本项目商业设施市场及价格分析本项目商业设施位于王府井商业步行街，这里商业设施包括东方新天地新东安市场北京老百货商场工艺美术商场等多家商场组成半封闭商业街，平均日流量万万人次。

本项目位于王府井商业区南口，地理位置优越，参照北京市同等级商业设施租金水平，本项目商业用房租金取元平方米月。

考虑般项目客户培养期以及年奥运会特殊影响，本项目商业设施出租率按年年年以后来考虑。

四休闲娱乐设施市场分析北京市休闲娱乐设施市场分析近年来，北京市经济水平不断增强，有专家认为当前经济发展已经进入了体验经济时代，居民消费已经由必需品为主转变为非必需品为主，在繁忙工作之余，人们更多地追求种健康休闲生活方式。

这种经济和文化基础促进了北京市休闲娱乐产业繁荣与发展。

目前北京地区西单文化广场地下二层商铺租金为每天每平方米元，国贸地下商城也在每天每平方米美元以上。

王府井富阳广场地下店式公寓出租价格主要影响因素有地理位置配套设施服务功能等。

酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米美元折合为人民币为元平米月。

参照项目现行出租价格表参照项目现行出租价格序号项目名称位置出租价格元平米月南新仓天地东城区东四十条甲号枫蓝国际中心海淀区索家坟号置地星座西单路口毗邻中国银行三本项目酒店式公寓供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓形式长期出租，又可以以酒店客房形式短期出租，非常适合于本项目。

通过对本项目严密筹划，不仅可以满足年奥运会总部饭店短期高峰客房需求，又可以在年之后保持项目良好出租水平。

参照同等档次酒店式公寓出租价格，并综合考虑地缘交通服务声誉等优势，本项目酒店式公寓出租价格预计可以在元平米月之间，平均取元平米月。

二会议设施市场分析北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办商务洽谈会产品展示发布会新闻发布会行业研讨会管理会议娱乐联欢会阶段总结会内部培训会等。

随着北京经济发展及市场环境日趋成熟，北京各行政企事业单位市场意识也逐渐深入，根据自身发展需要，其举办商务会议数量及参会总人次也逐年增加。

通过估算，北京市该类会议举办量每年都以速度增长，参会人次每年将增长以上。

会议设施租金水平根据档次不同差别较大。

与本项目地理位置档次相近会议设施，如东方商务中心，其人至十人会议室租金水平为美元月。

二本项目会议设施市场分析根据北京年奥运会申办报告，奥运会期间饭店将为奥林匹克大家庭提供套客房，届时对会议室需求将是很大。

但是饭店目前会议设施存在结构上不足，饭店额会议室都是利用餐厅，两者混用，不具备专业会议设施。

专门高标准会议室紧缺，有时甚至不能满足饭店内部客户需要。

除了服务于内部客户和奥运大家庭，饭店二期会议用房对外也将有很大市场潜力。

饭店二期会议用房将立足于服务国内外顶尖阶层，加上饭店品牌依托，在这里开会将成为显示档次和身份手段。

作为会议设施精品，饭店二期会议用房将具有良好市场前景。

参照会议设施市场租金，与基本项目会议设施月租金为元平方米月，预计出租率为年，年年，年以后。

三商业设施市场分析北京市商业设施市场分析近年来，北京市商业迅速发展，年北京市实现社会消费品零售总额亿元，比年增长以上，预计到年全市社会商业零售总额将达到亿元，零售商业营业面积将达万平方米，基本达发达国家水平。

目前北京市已控制城市中心区大型百货店和现有商业中心数量和规模。

未来几年，北京市商业发展重点将转移到三环路四环路周边地区。

北京百货商场和购物中心租金范围美金月平方米，平均租金约为美金月平方米东方广场租金水平最高，最高达到美金月平方米，其次为国贸商业城平均美金月平方米。

二本项目商业设施市场及价格分析本项目商业设施位于王府井商业步行街，这里商业设施包括东方新天地新东安市场北京老百货商场工艺美术商场等多家商场组成半封闭商业街，平均日流量万万人次。

本项目位于王府井商业区南口，地理位置优越，参照北京市同等级商业设施租金水平，本项目商业用房租金取元平方米月。

考虑般项目客户培养期以及年奥运会特殊影响，本项目商业设施出租率按年年年以后来考虑。

四休闲娱乐设施市场分析北京市休闲娱乐设施市场分析近年来，北京市经济水平不断增强，有专家认为当前经济发展已经进入了体验经济时代，居民消费已经由必需品为主转变为非必需品为主，在繁忙工作之余，人们更多地追求种健康休闲生活方式。

这种经济和文化基础促进了北京市休闲娱乐产业繁荣与发展。

目前北京地区西单文化广场地下二层商铺租金为每天每平方米元，国贸地下商城也在每天每平方米美元以上。

王府井富阳广场地下休闲娱乐设施租金价格为美元平米年。

二本项目休闲娱乐设施市场分析饭店娱乐健身设施直不太完善，近年来虽然新添了不少项目，如健身房乒乓球室保龄球馆游泳池等，但规模小，档次低，不能满足客户需求。

作为接待奥运大家庭宾馆，必须具有相当数量高质量能满足特殊要求娱乐和健身设施。

本项目既面对市场，又将为饭店提供部分配套功能和设施，市场前景看好。

本项目餐饮娱乐等配套设施月租金暂定为元平方米月，具有较强竞争力。

预计出租率为年，年年，年以后。

五停车设施市场分析北京市停车设施分析北京市现有机动车万辆，而停车泊位仅有万个，供需比仅为，北京市停车设施短缺严重，停车矛盾突出。

停车收费服务价格为政府定价，目前价格执行标准见下表所示表北京市机动车停放收费标准序号停车场区域类型小型车露天停车场四环内元半小时四环外元半小时王府井等八处繁华街区元半小时地下停车库停车楼公建配建元半小时居住小区配建元半小时居住小区配建按月按年包租经营者与小区业主委员会协商经营地下停车库停车楼市场调节价二本项目停车设施供给和价格分析饭店始建于年，建国后，虽经不断建设完善，但对停车设施考虑不