（已批）马家堡酒店式公寓项目立项可行性分析报告（存档）

销售激励制度酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部前厅餐饮部等部门销售奖励制度，保证员工促进酒店销售积极性，如制定内部员工合理客房提成奖励制度。

针对各合作单位和个人指定奖励政策。

第五章投资估算和资金筹措投资估算本项目整栋共层，地上层，地下层，每层平米，共计平米。

整体投资估算为千万元。

资金筹措待双方确定合作后，根据合作方式确定双方权责及出资比例方式。

第六章财务分析与赢利预测财务分析根据目前酒店附近类似酒店客观消费水平及平均入住率，结合酒店出租情况，计算有告交际费用，般按酒店营业总收益计算固定资产折旧，装修折旧年限按年计算，机电设备折旧年限按年计算，办公运输设备折旧年限按年计算，残值率取维修费用，般按酒店建安成本计算财务费用主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付利息，具体测算应以借款合同为准。

各种税费为营业税城市建设税教育费附加等税费之和。

营业税以营业收益测算城市建设税以营业收益测算教育费附加以营业收益测算赢利预测具体赢利测算待项目实施根据具体市场调研进行测算方案预算项目方案方案方案入住率年消费人数人均消费额年总营业额固定消耗成本年租金成本人工工资成本浮动消耗成本其他成本年总成本年纯利润第七章结论中国经济持续增长和中国人口众多，使酒店公寓租房市场成为中国近年来始终不衰常胜行业。

同时，互联网广泛应用和服务功能多样性，使酒店成为很多人第二个家。

所以方便短期居住和长期居住酒店式公寓，给这个经济繁荣，人性躁动年代人们提供了最好选择。

所以我们要借着促进城市南部地区加快发展行动计划实施和中国经济不断发展东风，尽快促使项目实施，为丰台当地经济发展做出贡献，为当地就业做出贡献，增加当地业态服务多样性，为和谐北京做出贡献。

从而使项目经济效益和社会效益双丰收。

北京市方庄龙腾达业综合市场有限公司二零三年五月北京总论。

业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。

年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。

从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人营在于市场拓展和成本控制，在市场拓展方面，因为有便捷交通和北京政策方面契机以及地理位置优势，所以关键客源问题将迎刃而解。

所以在客源问题解决以后，管理人员专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和顾客要求。

第三章项目定位主题定位根据本项目所处地理位置特点差异化经营理念，本着以特色立足顺应行业发展思想，本项目定位为绿色高档酒店式公寓。

酒店单套面积不用过大，主要满足企业高级白领和大红门商圈商人以及部分经常坐高铁来京办事高端人士。

功能定位休闲商务宜居式酒店公寓定位主要依据是项目所在地周遍环境和交通特点。

此区域多所各种大型巨型市场，经济比较活跃，长短住户都有。

另方面，由于便捷地铁交通，也适合中关村西单国贸高端白领过来入住。

市场定位本项目市场定位于为中高端消费者提供幽雅便利舒适环境楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。

本项目拟订价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中心药店诊所美容洗衣店多功能厅本项目与其他项目相比较优劣势分析项目优势得天独厚地理位置位于大红门商圈西邻，三四环路中间，距离新崛起北京南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京各种高端人士长期居住。

同时，北京园博园建成和南水北调卢沟桥水系全面恢复，将为南城高端居住人士提供比较便捷休闲场所。

便捷交通距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华中关村西单国贸大红门商圈都是车直达，不到半小时路程。

特别是距离承担整个北京乃至北方服装五金小商品大红门商圈不足钟路程，租住便捷服务到位设备齐全酒店式公寓，势必适合来京做生意中外商贾需求。

绿色环保宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目后发优势，在设计建设用材方面都将广泛引进节能环保概念和产品。

经营成本优势由于本项目开发用地是合作方自有用地，所以在项目前期开发方面大大节约了费用，同时由于合作方特殊身份，也方便项目前期报批，节约了时间和资金成本，为项目成功运用奠定了比较好基础。

项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。

加盟品牌能迅速获得个成熟销售网络，并能在管理上得到指导。

但加盟经营将限制本身长远发展，加盟费用提升了经营成本。

人力资源做为个高端项目，不同于般意义上盖房子，收租子，项目要求有专业团队进行策划宣传设计规划建设以及后期管理，所以在项目实施之初要重视人力资源储备和建设。

分析与解决方案综合各方面情况分析，本项目得天时地利政策市场资金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。

酒店营在于市场拓展和成本控制，在市场拓展方面，因为有便捷交通和北京政策方面契机以及地理位置优势，所以关键客源问题将迎刃而解。

所以在客源问题解决以后，管理人员专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和顾客要求。

第三章项目定位主题定位根据本项目所处地理位置特点差异化经营理念，本着以特色立足顺应行业发展思想，本项目定位为绿色高档酒店式公寓。

酒店单套面积不用过大，主要满足企业高级白领和大红门商圈商人以及部分经常坐高铁来京办事高端人士。

功能定位休闲商务宜居式酒店公寓定位主要依据是项目所在地周遍环境和交通特点。

此区域多所各种大型巨型市场，经济比较活跃，长短住户都有。

另方面，由于便捷地铁交通，也适合中关村西单国贸高端白领过来入住。

市场定位本项目市场定位于为中高端消费者提供幽雅便利舒适环境与高效率服务。

目标消费群体为国内外在大红门地区经商商人及依托便捷交通方便上班高管和经常通过高铁来京高端人等。

项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。

二层为大堂服务台餐厅商业等配套功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。

具体设计见建设规划图纸规划设计定位以绿色休闲时尚体现国际化风格表现形式为主调。

价格定位租金为美元平米每月。

实际定价将依据有关规定及参考同业价格制订销售方式定位在销售中采取以与各旅行社房屋中介合作为基础，商务促销和协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合销售方式。

第四章营销策略销售客户旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高客房出租率，吸收各旅行社团队。

在与本地较大旅行社建立联系同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们客源是酒店重要基本客源。

为保证在与竞争对手价格基本相同条件下保证较高开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导商务公关活动。

商务客源与各个房屋中介公司合作和在大红门地区做适当广告就不愁大批长期客户入住。

散客客源散客客源市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。

在开拓散客市场目标上，重点是通过北京南站到达高铁客户资源。

具体计划采用如下销售方式与高铁服务和杂志合作，进行宣传。

加强与本地企事业单位联叫醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目商务兼办公功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能行政公寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。

本项目拟订价格与服务设施项目名称租金水平美金月套使用面积户型本项目居配套设施与服务购物中心健身中心游泳池中西餐厅超市咖啡银行酒吧商务中在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期般超过个月。

公寓以居居为主，居以上需求量较小。

居使用面积在平方米之间，居使用面积基本在平方米之间，居使用面积大约在平方米之间。

其中对居居需求占到左右。

酒店式公寓装修标准般不低于星级酒店，其大堂及公共区域卫生间厨房等方面都有严格装修要求。

酒店式公寓配套设施突出家居需求。

健身中心游泳池餐饮小型超市商务中心桑拿银行儿童活动室或儿童游乐场配套比例都较高。

项目概况酒店式公寓项目回收成本快风险小，并有良好市场前景，因此在北京供应总量不断增加。

本项目位于北京丰台区角门北路北侧，首座绿洲小区东侧，地下层，地上层，总面积共计平米，总投资预计万左右。

目前，北京酒店式公寓整体出租率很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低者也达到。

项目提出背景随着北京市促进城市南部地区加快发展行动计划逐步实施以及地铁十号大环线全面通车和丰台区园博会举办，势必全面提升南城在整个北京经济格局中地位。

项目所在地距离十号大环线和地铁四号线都不到十分钟路程，在海淀中关村和朝阳上班或商务应酬都只有半小时路程，但费用却大大低于这两个区域，竞争优势相对比较明显。

同时，项目与商业比较密集木樨园大红门地区也是紧紧相连，比较适合这地区经商人士短住或长住，费用相对酒店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国各民族种族人士需要。

北京作为中国首都，随着中国经济不断发展和国际地位提高，旅游商务资源得到不断开发和整合，北京酒店式公寓出租价格逐年上升。

目前酒店式公寓采取比较可控预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员长期在北京经商中外商人海外华人，需求面积主要是以中小户型居多。

北京房屋限购令实施新国五条颁布新婚姻法实施以及令人望而生畏房价，将原本些经济实力可以高端人士拒之门外，这类中高端消费人群对这种租住灵活服务到位酒店式公寓需求比较迫切。

由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强优势，统集中