（已批）高品位高层住宅社区项目立项可行性分析报告（存档）

第八章项目可行性报告编制说明编制单位名称芜湖市锦天房地产开发集团有限责任公司事业研展部编制人乔亚承炜杨靖蔡霞水恒大编制日期联系电话第九章项目可行性报告专家论证项目可行性研究报告真实性科学性立项意义评价专家致对该报告资料及分析真实科学性提出较高肯定评价，致认为该项目对高层定位是实际可行，锦天房地产开发建设天和苑住宅项目地理位置优良，市场定价适中，具有非常大竞争能力。

是芜湖市规模较大优质房地产项目之，有利于锦天集团在芜湖市房地产市场中树立良好品牌形象，确立优势地位，同时也为该地区调整了居住状况结构满足市场需求，巩固拓展公司在进步发展奠定了坚实基础，在立项建成后将给社会和公司带来双赢效益。

对项目可行性研究报告中技术经济指标技术路线准确性在做好详细工作计划后应是切实可行，天和苑项目较大，建议在认真做好工作计划基础上对工程中所发生情况及时调整计划方案。

在实施中应当注意协调好监理公司施工单位和工程部之间工作，提高各部门监督职能，减少重复工作提高效率。

注意施工过程中形象问题如安全措施，文明施工等，其他有关建议。

专家建议天和苑初扩方案及施工设计图既具高层建筑经验又有实力设计院进行设计和监理。

同时注重市场与国家政策及时调整天和苑项目，公司高层在决策过程中应当及时听取专家和有关其他建议，使项目风险避减到最小专家论证组专家名单局，采用点式中间与板式外围相结合组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境融合，使人赏心悦目。

户型设计从均好性角度出发，大开间浅进深宽敞明亮尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅户型丰富多样，满足各种消费层次需求。

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅造型，抛弃了以往繁琐欧陆线条，柱式等僵硬程式化构件，转而体现轻快精致及高低错落起伏感和韵律感。

建筑外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台等体现出技术精美，屋顶设计采用片轻盈片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地第章总论申请项目主要内容天和苑小区地块位于芜湖市中心区五广场西北角为类地区，该地块总用地面积，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五广场正面幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。

西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心赭山公园垂直距离仅为，区位优势十分明显，结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建现代高品位高层住宅社区。

社会经济意义该项目开发建设是芜湖市重点工程项目之，目前该项目周边已开发建成了香樟花园仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之，因此项目建成以后将填补该地区没有高层历史，满足居民各个层次需要，公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设个环境优美生活方便文化氛围浓郁功能配套自然与人文和谐共生风景家园，势将成为游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设施让您生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们项目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在元，采取房价低开高走策略，充分掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大之间，使得整体价格控制在万，顺势市场反映，在保证楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为市中心道美丽风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政府批准于年月成立民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座品质量上升带动成本上升大量高层住宅带动房价总体水平上升土地转让价格上升建安成本上升。

市场竞争加剧大量楼盘开发必然形成有效客户分流及竞争加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司进入，是推动芜湖市房地产业发展重要因素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作风，最具现实意义几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬局势，这些政策对未来芜湖房价起到了推波助澜作用加速芜湖房地产企业从新洗牌局面。

因此规避金融机构风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后局面，同时弥补封顶按揭造成消费信贷断裂，具备良好财务状况，以及规范财务操作规程人员是势在必行。

项目定位分析结论芜湖未来几年规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大优势，本项目在中部商贸区中心位置，赭山是位于市中心芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者青睐。

目前距离步行街镜湖金鼎花园为市目前价格最高楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们项目是高档次，我们必须用长远眼光去打造我们项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场时尚休闲商业街，强大商业设施，足以成为五广场周边区域商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐需求。

户外兵乓球游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设施让您生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们项目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在元，采取房价低开高走策略，充分掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大之间，使得整体价格控制在万，顺势市场反映，在保证楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为市中心道美丽风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政府批准于年月成立民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座大厦楼。

注册资金为万元，法人代表杨检兵，其中，杨检兵出资万元整，为注册资本，罗小技出资万元整，为注册资本法人营业执照注册号。

法人代码为。

注册税务登记证编号地税皖芜字。

年被安徽省建设厅确认具备二级房地产综合开发资质，年月至年连续被中国农业银行评定为级信用企业，年月被工商银行芜湖分行审贷会评为为级优良客户，年被市政府认定为中国家重点统计联网企业，集团下属有两个子公司荆山建筑安装有限公司，荆山塑钢窗有限公司等。

公司自年成立以来，倡导团结务实进取创新企业精神，着力建立适应市场需求现代化企业制度，公司采取现代化管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室法律咨询部工程部销售部财务部开发办，研展部等职能部室，拥有设计土建经济计算机等各类专用技术人员余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造行列中，成功地开发了芜湖市锦天花苑项目，几年内公司共开发建筑总面积万平方米，其中已竣工万平方米，正在施工面积近万平方米，不仅完成了市政府下达旧城改造任务，而且改善了市民居住环境和生活环境，创造了良好社会效益和经济效益，为旧城改造和建设作出了较大贡献。

年度被芜湖市人民政府授予重合同守信用单位，年连续被芜湖县人民政府授予纳税大户重点，该公司已成为安徽省实力雄厚信誉良好房地产开发企业之。

顾问法律顾问监事会财务总监副总经理办公室销售部行政部总工室材料供应研展部物理，具有定市场素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作风，最具现实意义几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目场为中心城市东北部和北部经济开发区方向潜在购房者具有较大吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市绿肺，赭山公园环境清雅空气清新是不可多得环境优势，将增加项目附加值，九华路赭山路长宁街围合成个金三角，天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化大型超市卖场沿街商铺，可满足客户日常购物休闲娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。

目前城北经济开发区在芜湖市占有重要地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接必经地段，这必将使该项目板块升值。

项目计划目标设计构思自然与人文和谐共生风景家园天和苑小区设计定位天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己贡献，以小区独特地理位置，在朝南面对小赭山方向上，建筑群以扇形布局增加与赭山公园接触面，使小区从整体上与自然清新绿色氛围相拥，营造小区良好外部景观氛围。

同时，为了将绿色清新空气引入小