（已批）高唐房地产项目立项可行性分析报告（存档）

机会点和威胁对策地块内电视塔所发出辐射是该项目最大威胁，电视塔能否迁移直接影响地块是否获取。

政府已答应将电视塔迁移，并马上要和我们签署书面性协议。

针对机会和威胁，我们要做到推动政府工作高效有序，做好与当地各部门关系。

实现资金回流，支持公司现金流资金链。

我们以人性化设计理念，专业化水平，打造差异化领先市场住宅精品，迅速占领市场。

优势和机会点结合政策宽松，经济向好，市场平衡结合地块优越地理位置，便利交通，完善设施，我们要加快推动土地上市步伐，制定更适合我们公司投资计划，充分发挥我们设计营销优势，做市场领先者。

结论综上所述，本地块整体优势比较明显，机会较好。

充分把握机会，发挥项目升阶段，市场前景广阔。

土地价格及住宅价格不断上涨，城市大规模改造拉动，中高档产品有较大需求空间，市场容量广阔。

地块所处位置处于市中心区域，位置优越，升值潜力较大，规模适中，沿湖风景怡人，价格较低，非常适合住宅项目开发。

土地政策宽松，前期较少投入即可起动该项目。

项目将形成强大资金流，同时为进入山东市场提供操作平台。

高唐项目发展推动思路已完成该土地已发公告，我们已经推成三块地合为宗。

以招标方式上式。

地界以已经较为理想。

付部分地款得地证已形成备忘录。

拆迁及四证计划个月内完成已形成备忘录。

未完成电视塔迁移时间尚未确定。

切行政事业性收费免交未确定。

保证我们以最低价格安全得到该宗土地。

工作重点因为主管刘县调离，我们已经确定把孙县是第关键人，我们已经和他对以上未完成问题已经初步达成协议，下步我们将把孙县请到天津，对未完成问题形成书面协议。

使土地以最低价格安全获得。

业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

在岗员工万人，生产纸类产品，总资产亿。

蓝山集团高唐蓝山集团总公司拥有油脂公司肉类公司养殖公司饲料公司食品公司液晶公司包装公司清真食品公司营销中心等个生产经营单位。

是集油料浸出油脂精炼鸡肉熟肉制品加工和产品生产与经营为体综合性企业集团。

蓝山是国家级农业产业化重点龙头企业，并享有自营进出口权。

现有员工人，总固定资产亿元。

总结高唐属于聊城地区下辖个县，为山东省新兴工业城市，工业经济总量位居聊城地区第位。

高唐县政府大力推进以大集团带动为重点城市经济，综合经济实力跨入全省中等水平，经济与周边地区同类县级城市相比具有较明显优势，为山东省百强县之。

时风集团泉林纸业蓝山集团为代表三大骨干企业，支撑着高唐经济发展，并带动了许多中小企业，以几个大企业为中心商务往来频繁。

居民主要在几个骨干企业和政府部目录宏观经济及政策环境城市概况城市经济状况总结房地产市场情况市场总体情况市场供给情况市场需求情况市场供需总结项目地块分析宗地描述宗地规规划条件争优势，小面积较难销售，二期中全部为大面积，没有小高层。

主要依靠位置优势，做了近平米沿街商业，价格在元平米。

两层起销售，销售较好。

住宅方面，多层销售明显好于小高层。

该项目有大盘优势，建筑外立面及小区整体规划较好，配套齐备，销售情况很好。

价格持续上涨。

该项目性价比较高，但整体规划水平不高。

项目分三期开发，后期有所改进，价格明显提高。

总体分析现有项目定位定价主要依据项目所处地点。

各项目整体规划设计普遍较差，楼盘摆布方式单景观规划水平较低。

物业管理还外在个较初级阶段。

从房型设计来看，市场上存在相当量客厅在阴面或夹在中间，很少有明厕项目，存在外飘窗及落地阳台式设计。

产品配套中普遍做厨卫简单装修，只是简单铺瓷砖，配上简单洁具但档次不高高档小区中出现单元可视对讲，双层玻璃质量较差。

市场需求情况产品形式需求目前高唐市场主要产品形式有多层层小高层层及洋房层到顶，跃跃设计，没有在售别墅项目，其中丽苑小区别墅为时风集团内部修建，专供公司领导使用。

年各产品形式销售对比产品形式总套数销售套数销售率销售速度套月多层交量较大。

年高唐中高档商品房预计上市量万平米，其中在售项目为万平米，尚未开盘项目预计为万，与我们同期上市地块能产生万平米中高档住宅。

商品房价格趋势目前高唐房地产市场整体均价在元平米，中高档小区价格在元平米，总价范围集中在万之间，低档及经济适用房价格在元平米，总价范围集中万之间。

整体价格呈现上涨趋势，与年相比均价上涨元平米。

开发商及产品情况目前市场上共有家开发商，其中家比较有实力，主要为建二建，外地开发商较有实力为烟台天马济南佳隆。

在建及已建成项目个，总规划建筑面积万平米。

较有代表性有湖滨花园天齐花园怡园小区华盛园，其主要集中在内环周边，档次相对较高。

项目名称湖滨花园华盛园怡园小区天齐花园开发商山东佳隆高唐华盛高唐金铭烟台天马价格元平米建筑面积万平米期销售率开盘时间主要户型面积及比例三室厅三室二厅平米三室二厅平米三室二厅三室二厅错层跃层元平米主要卖点项目位置优越，东临商业中心，南面临湖，西靠县政府。

该项目有相对较好景观规划，做出高低起伏绿化地面。

但与城市艺墅相比有相当差项目位置较好，东临商业中心，南面为湖滨花园。

小区总面积较大，有整体规划优势，产品外檐新颖。

落地阳台，外飘窗，立面较丰富，有部分凹槽。

这方面比城市艺墅稍差，但于当地其它项小区与高唐商业中心天齐庙相临，总体规模较大。

价格方面有竞争优势。

在三期中提高产品形式为四层跃层，价格提高到元平米，销售情况非常好。

距。

目相比，有明显优势。

小区内设条商业街。

特色配套外檐高档瓷砖，半地下车库，单元可视对讲。

元平米物业管理无明显特点，其它项目在元卫生间厨房设简单铺砖及洁具，但档次偏低。

米层高，外窗铝合金双层玻璃窗。

壁挂炉取暖。

卫生间厨房设简单铺砖及洁具，但档次偏低。

卫生间厨房设简单铺砖及洁具，但档次偏低。

项目分析结论小区位置较好，旨在做出高档社区形象。

主要优势表现在配套方面及相对完善景观设计。

但该地型为个长条形状，楼盘摆布，整体规则设计无特点。

项目营销及推广与项目档次不符。

户型般，没有争优势，小面积较难销售，二期中全部为大面积，没有小高层。

主要依靠位置优势，做了近平米沿街商业，价格在元平米。

两层起销售，销售较好。

住宅方面，多层销售明显好于小高层。

该项目有大盘优势，建筑外立面及小区整体规划较好，配套齐备，销售情况很好。

价格持续上涨。

该项目性价比较高，但整体规划水平不高。

项目分三期开发，后期有所改进，价格明显提高。

总体分析现有项目定位定价主要依据项目所处地点。

各项目整体规划设计普遍较差，楼盘摆布方式单景观规划水平较低。

物业管理还外在个较初级阶段。

从房型设计来看，市场上存在相当量客厅在阴面或夹在中间，很少有明厕项目，存在外飘窗及落地阳台式设计。

产品配套中普遍做厨卫简单装修，只是简单铺瓷砖，配上简单洁具但档次不高高档小区中出现单元可视对讲，双层玻璃质量较差。

市场需求情况产品形式需求目前高唐市场主要产品形式有多层层小高层层及洋房层到顶，跃跃设计，没有在售别墅项目，其中丽苑小区别墅为时风集团内部修建，专供公司领导使用。

年各产品形式销售对比产品形式总套数销售套数销售率销售速度套月多层洋房小高从以上图表可以看出，当地需求情况以多层为主，月成交量较大，花园洋房销售情况很好，出现开盘即销售抢购现象，市场认知度较高，当地人对高档住房有较强消化能力小高层销售情况较差，不被市场认可。

产品价格需求从年高唐销售情况对照表中可以看出在年销售中高档住宅万平米，总房款集中在万元之间，各阶段比例如下万元万元万元高唐年高唐县人均收入元人，在岗职工元人。

按个家庭两人在职，所能承受总房价按成年贷款计算万元高唐经济适用房销售情况较差，主因为经济适用房位置偏远，本身档次偏低。

但价格至少万元，至使没钱人样不能承受而稍微有钱人，就会选择位置好，品质高住宅。

这说明高唐购房者有较强承受能力，对高品质产品有较强偏好。

客群分析私企业主高唐全县个体工商户高达万户，私营企业达到家，形成高档产品房需求强劲动力。

三大集团在职员工时风泉林蓝山三大集团在职员工达万人，其中仅时风在高唐员工数达到万余人，是当地就业大户，据悉，时风普通正式工人每月工资约元左右，中层年薪约万泉林稍逊时风，但相差不大。

在房地产消费上，从高档房屋消费看，主要来自于电力电信主要企业价格区间价年度中层个体经营者。

如果按般比例来计算，三大企业中万人中有中层及以上人数达到人，加上政府部门及各企业做配套企业主，将远大于人。

而高唐中高档商品房已销售量为万平米，约合户，高唐中高档房地产项目市场广阔。

居民消费习惯当地餐饮，娱乐设施较少，消费者主要消费在衣行他们在服装上消费较大，当地购车人员比例较高，具有较强经济实力。

由于房地产市场刚起步，消费者在住房消费意高档住宅。

商品房价格趋势目前高唐房地产市场整体均价在元平米，中高档小区价格在元平米，总价范围集中在万之间，低档及经济适用房价格在元平米，总价范围集中万之间。

整体价格呈现上涨趋势，与年相比均价上涨元平米。

开发商及产品情况目前市场上共有家开发商，其中家比较有实力，主要为建二建，外地开发商较有实力为烟台天马济南佳隆。

在建及已建成项目个，总规划建筑面积万平米。

较有中心，其中天齐庙为新建商业区西部为高唐县开发区南部为工业区，主要为时风工业区和工业园鱼邱湖四周沿岸为老居住区，但目前除湖区西部地区未开发外，其余地区均已出让新开发小区天齐花园怡园小区东湖小区等多集中在官道街金城路时风路段两侧。

人口状况截止到年末，高唐总人口为万人，其中城镇人口万人，乡村人口万人非农业人口万人，农业人口暂住人口个月以上万人年末总户数万户，平均人户。

年末全社会从业人员数万人，其中第产业从业人员数万人，第二产业万人，第三产业万人。

据了解，截至年底，城区人口已达到万人。

行政划分高唐县位于山东省西部，聊城市北端，行政隶属于聊城地区，版图面积平方公里，有镇乡，万人。

高唐县现划为镇乡，共有个自然村。

城市定位及发展方向高唐县确定了把高唐建设成为以工业商贸旅游为主园林式现代化区域性中心小城市，到十五末建成区面积达到平方公里，容纳万人口城市定位。

目前高唐县城市规划方向为西扩南展，西部为开发区，南北两个方向分布着时风和泉林两大集团。

城市经济状况国内生产总值情况年，高唐完成国内生产总值亿元，人均国内生产总值万元。

年，完成国内