（已批）高尔夫球场会馆项目立项可行性分析报告（存档）

年经营总收入万元建成后第年收入估算为正常年份经营收入，即万元年，第二年收入估算为正常年份经营收入，即为万元年，正常年份收入为万元年。

总成本费用估算水电费根据水电规划，本项目运作后用电负荷为，以平均每天满负荷用电小时计，则每天用电度，年用电约万度，每度电价格以元计，则年电费总计为万元。

水费计算如下水费按每吨元计海口市商业用水价格，根据水量预测吨日，则年用水量为万吨，年水费合计为万元。

两项费用合计万元年。

工资及福利项目定员为人，目前海南省工资水平较低，以平均工资每月元计，则年费用为万元年。

经营管理费以工资总综合财务评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为，投资回收期满足设定行业基准值要求，资金回收有保证，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强各年财务状况较好，具有较强清偿能力不确定性分析结果看出，盈亏平衡点为客房出租率为时，项目就可保本经营，项目盈利较有保证，销售收入减少同时成本增加不利情况下，内部收益率仍高于当前项目基准收益率，在最为敏感因素销售收入减少时，财务内部收率为住宿率，餐饮及娱乐接待人数为人次时内部收益率仍远高于社会银行综合贷款利率，说明该项目具有较强抗风险能力，综上所述，该项目建设在财务上可以接受，是可行。

第十二章附图附表及附件附表投资计划及资金筹措表附表固定资产折旧费估算表附表无形及递延资产摊销估算表附表借款还本付息计算表附表总成本费用估算表附表损益分析表附表资金来源与运用表附表现金流量表全部资金附表现金流量表自有资金附表敏感性分析表源在中国大陆独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业定位。

结合海南旅游事业发展状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及其配套设施球场会馆酒店项目。

项目建设必要性作为海口市重点发展旅游点海口市西海岸，目前只是分布少数几家度假酒店，远不能满足这地区旅游业发展需要，也是对西海岸美丽热带海滨风光旅游资源种浪费。

高尔夫球场建设也必须具有高档次会馆酒店与之配套，使之成为个集运动休闲与房地产业互相结合个综合性旅游设施。

另方面项目建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游业发展。

第三章市场分析和预测年以来五年间，我国经济增长了。

，每年平均增长年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长。

，多数经济指标好于往年。

往后几年经济形势发展状况也是令国内外人士所看好。

中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕小康社会前进。

随着社会经济发第章总论项目概况项目名称海南高尔夫球场会馆酒店项目二期项目建设单位海南高尔夫俱乐部有限公司项目建设地点海口市西海岸长流新区七号路项目规划设计研究单位海南高尔夫俱乐部有限公司项目负责人安利项目建设单位概况海南高尔夫俱乐部有限公司成立于年，是香港天宝国际有限公司投资并控股家中外合资公司。

注册资本万元，法定地址海口市国贸大道嘉陵国际大厦十七层，主营业务为房地产开发及酒店，旅游娱乐设施开发经营和管理。

公司从成立开始就从事高尔夫房地产项目操作。

公司负债率低，没有长期负债，也没有不良负债经营状态良好，至今未向金融机构融资，资信较高。

项目背景及建设必要性高尔夫运动是项集健身社交观光和休闲为体高雅体育运动，其幽静自然优美环象本球场及联合经营球场会员客人爱好高尔夫休闲度假客人及商务客人普通旅游客人。

目标市场及客源构成分析高尔夫球场会馆客源主要有两个方面，方面是高尔夫球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人另方面为普通旅游客人。

本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费比例会很高，但大部分不会有住宿方面需要，本项目会馆客房主要服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者，在这批客人到海南进行高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿需求，他们第住宿选择必然是打球球场会馆酒店另主要服务对象为会员客人，会员客人是球场常客，在这里他们会享受到最优惠价格，最优质服务，同时也是他们进行商务交往活动主要场所。

估计以上二方面客人会占会馆全部客源量以上。

另外客人是普通旅游客人。

在本项目中，球场建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆酒店主要客源为普通旅游客人。

客人来源地海南省球市境外客人以日本韩国港澳台为主国内客人以北京上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力长期会员客人。

客源消费力分析能够进行高尔夫球消费客人消费能客源不足球童无法满足球客要求。

优势当北国秋风骤起劲草枯黄或冰封原野时，海南依旧绿意盎然，四季皆绿，任何时候都可以挥杆天地间，。

上天恩赐自然条件使海南高尔夫球休闲游独具力，这也是海南高尔夫球产业发展最大筹码，海南高尔夫球稀贵还体现在花天时间，便能打上场环岛高尔夫球。

海滨型湖畔型田园型山地型各具特色球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛风光。

在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南吸引高档游客亮点，年，从韩国到海南来打高乐夫游客有人次。

前景依托海南植被丰富，环境优美，空气清新资源优势，发展高尔夫产业是合理战略选择。

在美国，高尔夫球产业年产值达亿美元，海南高尔夫球场密度在国内名列前茅，年为旅游大省必须发展高尔夫球产业与之匹配。

也是海南省政府，旅游局重点扶持产业。

依托海南资源优势地理优势及价格优势，随着东亚台湾省港澳韩国日本旅游市场开拓，交通条件与各地直航开通改善，海南旅游配套设施改善以及博亚洲论坛带来高层次会展旅游客源，海南省高尔夫球产业发展前景将十分看好。

海南省及海口市酒店市场现状及前景据统计，海南目前有各类旅游饭店和住宿设施多家，其中城市酒店占主体。

年全省酒店住宿率为，年全省酒店住宿率为，全省酒店开房率不是太高，效益不是太理想，但是随着海南省旅游业发展，海南省酒店经营状况正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。

由于酒店档次结构不是很合理，在海南三星级以下酒店经营状况普遍不是很好，但是些海景酒店四星级以上酒店，特别是国外酒店管理集团参与管理高档饭店经营状况却是很好。

海口市现有五星级酒店家，四星级酒店家，三星级洒店家。

在西海岸地区，个海口市重点发展，且目前发展速度很快，前景很好休闲度假旅游地区却分布着极少酒店。

随着海南省旅游业发展西海岸旅游业发展及海南省高尔夫球产业发展，未来海口市西海岸地区将是旅游度假酒店较有前途重点发展区域。

在高尔夫球场建设与之配套休闲度假球场会馆其市场前景十分乐观。

市场预测项目市场定位球场会馆定位高尔夫球爱好者豪华休闲会所。

主要服务象本球场及联合经营球场会员客人爱好高尔夫休闲度假客人及商务客人普通旅游客人。

目标市场及客源构成分析高尔夫球场会馆客源主要有两个方面，方面是高尔夫球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人另方面为普通旅游客人。

本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费比例会很高，但大部分不会有住宿方面需要，本项目会馆客房主要服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者，在这批客人到海南进行高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿需求，他们第住宿选择必然是打球球场会馆酒店另主要服务对象为会员客人，会员客人是球场常客，在这里他们会享受到最优惠价格，最优质服务，同时也是他们进行商务交往活动主要场所。

估计以上二方面客人会占会馆全部客源量以上。

另外客人是普通旅游客人。

在本项目中，球场建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆酒店主要客源为普通旅游客人。

客人来源地海南省球市境外客人以日本韩国港澳台为主国内客人以北京上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力长期会员客人。

客源消费力分析能够进行高尔夫球消费客人消费能力是所有休闲度假及商务旅游客人中较高。

客源人数估计根据高尔夫球场设计规模及容量，高乐夫球场会馆酒店拟设置间客房，最大接待能力人次。

根据我们估算，高尔夫球场平均日接待客人可达人次，省内客人与省外客人及国外客人比例为，省内客人大部分没有住宿需求，但是省外及国外酒店客人大部分都有住宿需求，另外还有大量到海南来休闲度假普通旅游客人，酒店客人来源还是比较充足。

价格分析住宿价格分析在住宿方面根据会馆性质，不同类型客人，我们将实行不同定价策略，会员卡客人在这里消费将享受最优惠价格和定期免费住宿待遇，而非会员客人则按市场价格住宿，本会馆按四星级标准进行装修，收费也将按四星级标准进行，根据海口市同等标准酒店价格，这里标准房平均价格拟定为元天。

餐饮消费根据我们市场定位，会馆酒店服务对象为具有身份地位客人，他们具有较高消费能力，在就餐时追求是美味及优质服务，在会馆酒店餐饮方面实行高质量优质服务高价位经营策略。

人桌普通饭菜不含酒水，在海南各高档酒店中价格不低于元，这里以平均每人消费元保守估计。

餐饮成本原料般占其价格左右。

娱乐消费会馆酒店中设有国际流行康体娱乐设施，以供客人们消费需要，以酒店日接待客人计，这此客人还会带来亲戚朋友等其它娱乐消费客源。

娱乐消费日接待客人以人次计。

由于本会所定位为豪华会所，按四星级酒店标准建造，客人们消费能力高，因此娱乐消费以人均元计。

项目运营操作方案本项目市场面向国内外，操作整体思路是以高尔夫带动房地产及会馆酒店客房销售，反过来又以房地产及会馆及各项配套服务设施优质服务带动高尔夫挥杆天地间，。

上天恩赐自然条件使海南高尔夫球休闲游独具力，这也是海南高尔夫球产业发展最大筹码，海南高尔夫球稀贵还体现在花天时间，便能打上场环岛高尔夫球。

海滨型湖畔型田园型山地型各具特色球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛风光。

在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南吸引高档游客亮点，年，从韩国到海南来打高乐夫游客有人次。

前景依托海南植被丰富，环净现值万元投资回收期动态年投资回收期静态年贷款偿还期年盈亏平衡点出租率为职工定员人年用水量万吨年年耗电量万度年建筑面积平方米本报告主要研究范围及编制依据研究范围项目研究工作范围为项目提出背景建设必要性市场分析建设规模建设方案项目投资估算与资金筹措财务分析等。

研究工作依据国家部省市县现行政策技术规范和定额海南海都城市规划设计研究院编制海南高尔夫球场项目总体规划。

第二章项目背景及发展概况项目提出背