（已批）高尔夫球场地块项目立项可行性分析报告（存档）

外部机会分析地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择客户源更加广泛白鹅潭规划以及广州钢铁厂迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。

外部威胁分析芳村花园二期大体量经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府大量投入，成为对项目所在龙溪板块强大竞争对手越秀西场板块以及金沙洲快速崛起，都是项目潜在威胁。

战略面分析竞争环境因素分析项目所在西区除金沙洲在未来年内会有定体量产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目威胁不大。

项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目利好所在。

项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见地段，周边交通网交错，高铁地铁评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分项目状况社区规模社区规划园林环境户型设计社区商业学校会所物业管理开发商品牌总评分参照项目毛坯价元折算价格元参照权重加权后数目元项目预估价元平方米注本体系中对各参照项目评分是相对评分，即以本项目为基准分，根据参照项目相对于本项目水平高低进行评分。

其中户型设计及物业管理以市面上般性取值为参照。

计算方法产品区位产品综合均衡现综合考虑区位和产品后，待开发项目中产品毛坯价格为预估区位产品元平方米。

分期价格确定及收益由于项目将在明年下半年才可能发售，界时区域整体市场将有较大需求缺口，且随着周边市政配套建设完善以及新政对楼市影响逐步放缓，本案销售价格将有定上升空间，预估增幅为销售时建议项目采用低开高走营销策略，将景观资源较好区域最后销售，以实现项目价值最大化。

整个推售过程可分三期进行，估测各分期毛坯价格分别为，考虑以精装元平米销售，价格分别为，销售率按照上述估测，计算实际销售总收入。

建筑面积平方米单价元平米销售率销售额万元备注第批预计于年下半年上市销售，货量为三分之第二批货量为三分之第三批货量为三分之合计生大病就得跑远点了。

稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地项目背景与研究摘要广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场地块，这是在今年月新政后广州首次推出市区土地。

自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企资金压力也开始显现。

在这种背景下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。

那么，地块资源环境如何发展条件是否优良投资收益率能达到多少，是市场较为关注问题。

经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场地块做了份地块可行性分析，供市场参考。

二宗地区域市场态势研判荔湾区市场以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好楼间距和居住舒适度，上表数字只是最小数值，建议实地开工时应适当放大。

项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地整体利用地块北面和西面边缘有高达余米高压线，对地块建筑和消费者心理影响较大。

地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定成本进行土地平整改造。

地块部分水域需要填充，也带来定成本。

项目规划设计亮点基础地块中央水景，可以很好利用。

地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。

整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大基础。

项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用优势。

项目发展分析基本面分析优势因素分析景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型社区，产生集聚效应，成为芳村地区新楼盘标杆。

而且紧邻地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。

劣势因素分析面积，绿化率高，建筑面积和地块相仿。

用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，建幼儿园。

建筑层高测算芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准层高计算，地块层高不得超过层。

根据用地面积与建筑密度乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层高为层，不超过层，为小高层。

芳村高尔夫球场地块，作为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。

按照上述公式，地块层高为层，同样不超过，为小高层。

建设幼儿园，建筑控高米，不能超过层。

车位配置与公建要求芳村高尔夫球场地块，车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，需配置泊。

车位数量充足。

该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所芳村高尔夫球场地块车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，共需配置泊，车位充足。

该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求托老所老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。

建筑退缩要求芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米道路红线不小于米。

退让南面规划路宽为米道路红线不小于米。

东北面靠着如意坊放射线，不小于米红线，可以部分减弱噪音带来不利影响。

芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面南面东面规划路宽为米道路红线不小于米。

地块西边有高压线，西面红线退让不小于米，对项目来说也是比较好选择。

建筑间距要求建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西注为计算建筑间距建筑高度。

建筑高度超过米以上部分不再增加计算建筑间距。

根据广州市城乡规划管理技术规定，项目高度米，不得高于米。

按照规定，建筑层高超过米以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好楼间距和居住舒适度，上表数字只是最小数值，建议实地开工时应适当放大。

项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地整体利用地块北面和西面边缘有高达余米高压线，对地块建筑和消费者心理影响较大。

地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定成本进行土地平整改造。

地块部分水域需要填充，也带来定成本。

项目规划设计亮点基础地块中央水景，可以很好利用。

地块北面处于三江汇聚之地，景观资源及其稀缺，不可不用。

整个地块内有水景绿化，外有江景，景观生态资源极佳，是溢价最大基础。

项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用优势。

项目发展分析基本面分析优势因素分析景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型社区，产生集聚效应，成为芳村地区新楼盘标杆。

而且紧邻地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担心商业配套问题。

劣势因素分析地块周边高压电线，对项目层高间距以及客户心理都会产生定影响武广高铁即使距离米，但还是会对项目形象和客户心理产生不好影响项目东南面龙溪东路过于狭窄，影响项目中高端定位有车族心理项目东面直未确定何时动工如意坊放射线无论以桥引道还是大道通过项目东面，对地块居住环境都有较大影响，噪音和风水都会受到破坏。

外部机会分析地块邻近环城高速，较接近佛山，对项目来说可供选择客户源更加广泛白鹅潭规划以及广州钢铁厂迁徙，使得芳村区域形象前景变得相当好，得规划者得天下，区域未来前景巨大，投资需求可能加大。

外部威胁分析芳村花园二期大体量经济适用房，可能会分流部分公务员或者有能力有关系工薪阶层白鹅潭板块规划以及政府大量投入，成为对项目所在龙溪板块强大竞争对手越秀西场板块以及金沙洲快速崛起，都是项目潜在威胁。

战略面分析竞争环境因素分析项目所在西区除金沙洲在未来年内会有定体量产品出现，主要是保利西海岸，但和白鹅潭万科柏悦湾产品样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目威胁不大。

项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目利好所在。

项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见地段，周边交通网交错，高铁地铁环城高速，形成立体化交通区位，荔湾行政区域，可以报读比较好学校，荔湾区户口。

项目发展定位构想发挥优势把握机会整个广州西区即将推货较有影响力楼盘有大坦沙万科柏悦湾金沙洲保利春天里二期以及保利西海岸项目周边芳村花园二期经济适用房都会在今年下半年推出，而同区逸彩新世界翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底之前那段时间，芳村区域特别是龙溪板块是严重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，炮打响不积平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。

面积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。

用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米，建筑密度，绿地率达，建设住宅。

这是该地块中实际可利用住宅面积，绿化率