（已批）鹏户区改造项目立项可行性分析报告（存档）

具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。

第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住宅需求不仅仅满足于有个基本居住环境，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环工程，具有显著社会效益。

综合上述分析，本项目建设符合国家产业政策和和武穴市城乡总体规划要求其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划项目土地供电供水排污等建设条件具备项目规划建筑设计方案成熟可靠。

因此，本项目建设规模适当布局合理，是国家和地方大力支持项目，其建设实施是必要也是可行。

建议项目业主强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。

项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。

米，大多数房屋是六七十年代时建造二至三层楼房。

棚户区现状如图所示。

图棚户区现状图由棚户区现状可以看出，该区亟待改造原因是区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，以上构成危房。

卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水排污设施，污水粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市要求。

安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。

居民反映强烈新修粮食路高出该区地面，使其地势低洼，到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。

现根据武穴市人民政府关于加快推进对棚户区改造批复武政函号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托公司和公司作为承办主体，依法依规做好棚户区拆迁改造建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见目录第章总论项目概况项目主要经济技术指标汇总表可行性研究范围项目编制依据结论与建议第二章项目建设背景和必要性项目建设背景项目建设必要性第三章项目选址及建设条件自然环境概况社会环境状况项目选址分析项目规划相容性分析，建设条件第五章资源利用与能源消耗分析，我国资源利用现状，项目资源利用分析，第六章节能方案分析置后节能设计依据，节能设计要求，节能施工要求，第七章项目建设方案项目定位总体设计第八章环境和生态影响评价分析评价适用标准环境影响分析污染防治措施地质灾害影响分析生态环境影响分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第九章劳动安全及环境卫生劳动安全环境卫生第十章项目组织与实施方案项目组织项目工程实施进度安排项目招标情况第十章投资估算参考依会公平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。

本项目建设积极响应武穴市十二五社会和经济发展号召，改善了居民生活条件与环境，推动了武穴市经济发展，具有很大社会与经济效益，该项目建设实施是十分必要和紧迫。

实现武穴市城乡总体规划需要按照武穴市城乡总体规划总目标统筹城乡协调发展，全面形成城乡居民享有基本同质化生活条件均等化公共服务平等化经济社会权利城乡体化发展格局。

同时提高城镇化水平，推进城乡空间体化发展。

到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达。

形成主城四区两特色镇个农村新社区四级城乡体系，全面实现城乡体化发展目标。

努力把武穴要建设成为鄂赣皖边际中心城市现代港口城市宜居宜业园林城市。

本项目处于武穴市县城中心地段，是武穴市棚户区改造规模较大项目，亦是城乡总体规划中主要商业街。

本项目注重对城市基础设施和配套设施建设，改善修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法，以加快推进城市棚户区改造这重点民生工程。

本项目将得到国家专项资金大力支持，从财政上更能保证项目顺利实施。

项目建设必要性改善民生和推进城市化需要国务院关于加快棚户区改造工作意见国发号文件，强调棚户区改造是重大民生工程和发展工程，各省自治区直辖市人民政府，及国务院各部委各直属机构，应依据该文件提出意见，需要进步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善积极效应。

黄冈市人民政府关于加快推进城市棚户区和城中村改造工作意见黄政发号文件，提出建设新城改造老城提升全城工作部署，通过改造建设，达到改善民生提升形象完善功能和发展经济目标，加快推进市区城市建设进程。

现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家十二五规划纲要中城市化进程推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。

本建设项目积极响应国家和黄冈市发展需要，致力于改善民生加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目建设是十分必要。

武穴市社会经济发展需要十五时期，是武穴市发展史上极不平凡五年，经过五年建设，全市经济布局得到进步优化。

武穴市政府适时作出了建设城东新区正确决策，拉开了以刊江大道为主轴核心城区大框架修建了城东新区号路，开辟了市民广场行政办公区建设基地硬化贯通了广济大道玉湖路凤凰路北川路粮食路等主干道，刷黑提升武石大道刊江大道明珠路和民主路，基本形成内成网，外成环新格局。

十二五期间武穴市国民经济和社会发展总体目标是两争建促跨越，即黄冈争第，湖北争流建设现代化中等港口城市和湖北综合实力强市促进我市经济社会跨越式发展。

其中，城市发展战略重点强调超常推进民生工程建设，在统筹经济社会全面协调发展中，高度关注民生，促进会公平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。

本项目建设积极响应武穴市十二五社会和经济发展号召，改善了居民生活条件与环境，推动了武穴市经济发展，具有很大社会与经济效益，该项目建设实施是十分必要和紧迫。

实现武穴市城乡总体规划需要按照武穴市城乡总体规划总目标统筹城乡协调发展，全面形成城乡居民享有基本同质化生活条件均等化公共服务平等化经济社会权利城乡体化发展格局。

同时提高城镇化水平，推进城乡空间体化发展。

到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达。

形成主城四区两特色镇个农村新社区四级城乡体系，全面实现城乡体化发展目标。

努力把武穴要建设成为鄂赣皖边际中心城市现代港口城市宜居宜业园林城市。

本项目处于武穴市县城中心地段，是武穴市棚户区改造规模较大项目，亦是城乡总体规划中主要商业街。

本项目注重对城市基础设施和配套设施建设，改善整个区域环境，为城市提供高质量富有人文气息城市空间环境。

项目建设符合武穴市城乡总体规划，是武穴市实现城市整体发展规划需要。

建设单位发展需要公司和武穴市房地产综合开发有限公司，拟集各界人士优势资源，以高效率管理高水平服务发挥团队力量，按照管理制度化经营多元化服务规范化运作督导化质量标准化先进模式发展，力求创造良好社会效益和显著经济效益。

本着对城市形象高度负责态度，通过棚户区改造，建设优质武穴市商业街及住宅小区，将其打造成具有地标性建筑，提高武穴市城市形象，以达到社会效益和经济效益双赢效果。

综上分析，武穴市棚户区改造项目建设实施是十分必要。

第三章项目选址及建设条件自然环境概况地理位置本项目建设地点位于武穴市北川路南侧，广济大道北侧，地理坐标为东经，北纬。

武穴市是长江航运与新建京九铁路交汇地，陆路水路交通便利，东至江西九江公里，西至武汉公里。

本项目地理位置见附图。

地形地貌武穴市位于鄂东边沿，大别山余脉南麓，居长江中游下段北岸。

境内田镇江段，由于两岸高山陡绝，峡流奔腾，紧扼长江下游咽候，喻为楚江钥匙。

地形是半丘陵半平原，地势北高南低，北部为低山区，西中部为丘陵区，东南部为湖区和长江带形冲积平原。

境内最高点为太平山尖峰，海拔米，最低为太白湖底，海拔米。

厂区周围所在区域处于长江级阶地之中，属典型第四纪冲淤积土层，地貌情况比较单，多数为稻或棉花地，农作物主要有稻麦油菜棉花芝麻等，除了少数沟渠和池塘外，表层均为耕植土和腐殖土覆盖。

气候条件武穴市地处长江中加快棚户区改造工作意见国发号文件，强调棚户区改造是重大民生工程和发展工程，各省自治区直辖市人民政府，及国务院各部委各直属机构，应依据该文件提出意见，需要进步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善积极效应。

黄冈占地面积建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米公寓建筑面积平方米地下室建筑面积平方米停车位辆容积率建筑密度可行性研究范围项目建设意义及其必要性建设地点及建设条件建设规划和布局建设内容及实施计划环境保护与节能节水研究项目组织与运行管理投资估算及资金筹措。

项目编制依据受公司和公司委托，本公司承担了武穴市棚户区改造项目可行性研究报告编制工作。

该项目可行性研究报告编制依据是中华人民共和国城乡规划法年产业结构调整指导目录年本城市用地分类与规划建设用地标准武穴市城乡总体规划国家发展计划委员会颁布投资项目可行性研究指南年月中国电力出版社工业与民用建筑可行性研究深度要求国家有关规划和建筑条例规范国家计委