（已批）麒麟新城项目立项可行性分析报告（存档）

竞争优势麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。

上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。

因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟号召力。

劣势前期投入大，建设周期长，开发风险大该地块规划建筑总面积近万平方米，且地块为毛地，项目开发前期土地开发和市政配套投入巨大。

而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模开发，而会采取分期开发方式。

预计该地块开发时间在年左右。

漫长开发周期，其中不可预测因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大，因此整个项目开发投入较普通项目明显要高。

地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里，周边生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区出行距离较远。

对于社区内居民将来存在外部不保项目安全和盈利。

财务评价结论按项目评估预测，该项目成本利润率为。

九风险分析与对策项目盈亏平衡点分析在地价亿元条件下，盈亏平衡点为综合售价元平米多层元平米，别墅元平米，商业元平米。

项目敏感性分析根据计算，对项目盈利有较大影响因素是售价和建安及相关费用和地价，在其他因素不变情况下，售价每上升，项目成本利润率将上升。

项目市场风险分析本项目风险主要来自市场风险即市场对价位及消化量支持程度。

麒麟房地产项目不多，这方面减少了当地市场竞争，另方面当地市场容量消费习惯消费水平都不明确，必然有定风险。

项目其它不确定因素分析本项目还有些不确定因素，如二环高速建设和通车时间。

由于我司在市政配套建设方面缺乏经验，这方面费用控制与进度是否能与项目很好配合还不确定。

十结论和建议本项目土地规模大后续土地规模更大，且土地成本低，容积率也较低，以多层住宅为主，产品在当地市场有竞争力。

随着南京以及麒麟经济发展，交通条件等各项市政配套设施完善，本项目市场前景看好。

我们建议积极投资本项目。

破亿元，在中比重超过。

二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。

由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。

三是南京都市圈构架利于南京城市发展。

形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。

四是南京城市建设面临新轮大发展契机。

将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。

根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步项目概况项目背景本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款，于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。

为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城总体规划，南京市规划局也于年月日批复了平方公里麒麟新城总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第号领取了首期开发亩国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方公里部分拆房，预计年底前结束总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米，二期万平方米，已开工，尚未定价容积率期绿化率建筑形式多层砖混结构建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户，期户，二期近户户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅六室二厅平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米期交房时间年月日装修无物业管理费元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。

销售情况期自年月正式推出，此前已预定，推出后个月售出，到年月已基本售完。

公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

由于该项目资金困难，建设进展较慢，今年月份以前销售情况并不好，其上等级高品质楼盘。

目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。

三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理费公寓元平方米月，连排别墅元平方米月，双联别墅元平方米月，别墅元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。

销售情况期自年初正式推出，推出后个月公寓售出，别墅目前二期除余少量复试公寓些不靠中心景观湖和连排别墅外，已基本售完。

公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

项目优劣点分析规模优势近千亩占地面积环境优势上百亩湖面于小区中心套型优势从，平层错层跃层等套型齐全联排别墅都有缺点配套不足，产品显得较为粗糙。

阳光之旅发展商南京泰盈房地产开发有限公司香港泰盈集团全资子公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路总占地面积期亩，二期亩共开发五期近千亩，分批开工交房，预计年底前结束总建筑面积期万平方米其中公寓平方米，别墅平方米，二期万平方米，已开工，尚未定价容积率期绿化率建筑形式多层砖混结构建筑规模期，公寓幢层，连排别墅户规划总入住户数户，期户，二期近户户型二室厅卫平方米，平方米，三室厅三室二厅平方米，四室二厅平方米错层平方米跃层五室两厅六室二厅平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米期交房时间年月日装修无物业管理费元平方米月客户群体麒麟镇不足私营业主为主中山门外至孝陵卫地区以南农大南理工农科院公务员消费群体为主城东南白下区机关电视台企业白领城东北玄武区机关企事业单位私营业主其它地区左右。

购房者以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，为拆迁户和第次购房者含外地来宁购房者。

销售情况期自年月正式推出，此前已预定，推出后个月售出，到年月已基本售完。

公交线路路，路，路长途过路车汉府街至作厂，汉府街至句容。

由于该项目资金困难，建设进展较慢，今年月份以前销售情况并不好，其销售走势与整个房地产市场利好有直接关系，房型大众化，外观和区内环境尚可，项目成功是赶上大气侯，另外重要因素是与麒麟门连接，交通较为便利，城东板块良好环境因素及极具竞争力房价。

小区内配建了条米长商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销售。

该楼盘宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。

三目标客户分析客户类型分析当地潜在客户麒麟当地人口情况麒麟镇总人口万余，约户。

根据对两个典型楼盘分析，麒麟镇当地客户所占比例约为左右，表明开发与引导潜在客户购房热情显得尤为重要。

潜在客户构成为提高生活质量本地长期居民。

本地及南京城东区域政府官员金融机构公共事业单位职员。

为满足身份需要及生活品质需要个体工商业及企业主。

在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。

方面，这几类客户消费水平经济承受能力相对较高另方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区生活环境和配套设施。

置业特点首次置业和二次置业者均有以中青年与老年住户为主，年龄结构在岁与岁岁两个梯段之间在物业内长期居住人数人有定积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。

市场容量导致当地人员不购房可能性有以下几点已购物业或已多次置业不打算在本地安家已有积蓄，尚不足以购房其它原因通过对锦绣花园及阳光之旅客户群分析，本地市场承受能力在户之间，元不够消化本项目规模。

如本项目能从更好品质以及更全面配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达户之间。

南京市内客户盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。

三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿个人住房消费带动下，随着我南京市人均增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。

存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。

月份，全市共完成房地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交易总户数